文：任泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日(rì)召开的全(quán)国住(zhù)房和城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东、安(ān)徽(huī)、河南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该容易吸引已婚男人的女人，哪些女人容易吸引已婚男人取消商(shāng)品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱(qián)没实力(lì)的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老(lǎo)百姓和社会，这是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大(dà)保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量(liàng)时代，对购(gòu)房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技(jì)术(shù)活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及(jí)长效机制(zhì)，长效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动(dòng)城(chéng)市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地(dì)产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平(píng)稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预(yù)售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝(jué)大(dà)部分(fēn)商品是(shì)一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常(cháng)不(bù)公平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚至不能交房(fáng)的风(fēng)险。从行业层面看，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂(liè)、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什(shén)么情况(kuàng)？简(jiǎn)单科普一(yī)下(xià)：商品房(fáng)预售(shòu)最早源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家存在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目(mù)获得政府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才(cái)可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付(fù)完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付(fù)。所以，预售制(zhì)度是需要(yào)严格的资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客(kè)观(guān)讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住(zhù)属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是向善(shàn)，是以客户(hù)为(wèi)中(zhōng)心，房(fáng)地产也(yě)不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代(dài)，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度(dù)，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐业、社会长治(zhì)久安、行业企业健康发展的重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售(shòu)制要结(jié)合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综合(hé)施(shī)策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财税(shuì)改革方案研(yán)究时(shí)，对预售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠杆率等进(jìn)行过长期系统的(de)专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在(zài)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有着转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题(tí)，分(fēn)层销售(shòu)孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还(hái)未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住宅，住房的需求是相(xiāng)当(dāng)高，不过大多数居民的(de)储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数以一整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚(hòu)的资金(jīn)实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对(duì)这一系列问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经(jīng)验，对(duì)于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身资(zī)金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有文(wén)字详尽说明楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外(wài)，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购房的资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降(jiàng)低投(tóu)资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花(huā)+分期付(fù)款”的销售(shòu)模式成为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色(sè)，纵观中国香港房地(dì)产市(shì)场的改革(gé)，“卖楼花”模式高(gāo)效率(lǜ)地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求(qiú)的问题(tí)，使房市发展进入(rù)新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情况，但(dàn)监管部门(mén)不断(duàn)完善、规范(fàn)化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市(shì)场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用(yòng)超支停工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了对于预售(shòu)楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要(yào)求(qiú)开发商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放(fàng)入律师(shī)所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造(zào)假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系(xì)逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年(nián)代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优(yōu)先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发展工业化的(de)进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解决(jué)住房基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租养(yǎng)房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住(zhù)房市场发展起步较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等(děng)问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不(bù)再(zài)适用于当时(shí)的国情。叠加房地产市(shì)场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量(liàng)小的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房(fáng)地产市场的(de)一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关(guān)于进一步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房(fáng)新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市(shì)场采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商卖期房，解决了房企缺少资金和开(kāi)发(fā)时(shí)间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下(xià)一个项目的(de)开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中(zhōng)国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极(jí)大(dà)作用(yòng)推动了(le)房地产市(shì)场的(de)发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的商品房(fáng)预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是为了(le)缓解房企(qǐ)资金压力(lì)，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开(kāi)发企业(yè)将正在建设中的房(fáng)屋预先出(chū)售(shòu)给购(gòu)房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可证-签订(dìng)商(shāng)品(pǐn)房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房(fáng)过程中(zhōng)，购房(fáng)者(zhě)需(xū)要一次性(xìng)付(fù)清首(shǒu)付款，并采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全部购房(fáng)款，这点与中(zhōng)国(guó)香港的按照工程进(jìn)度付款有(yǒu)所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房也(yě)开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进(jìn)程，但背后潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式，预售制极大缩短房(fáng)企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发(fā)展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起到了(le)重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高了居民(mín)居住水平，中国(guó)内(nèi)地城镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事(shì)业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前(qián)已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房(fáng)销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了(le)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年(nián)，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至18.2万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从无到(dào)有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内(nèi)地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年房地产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其(qí)中房(fáng)地(dì)产(chǎn)业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建材(cái)的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产完全(quán)拉(lā)动的(de)投(tóu)资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道(dào)，从房地产贷款占银行各项(xiàng)贷款余(yú)额的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量(liàng)比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美(měi)元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股债房(fáng)市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券市值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当(dāng)前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能(néng)交房等风险。另外，购房者和开发商(shāng)之间的购房合同、购房(fáng)者和银(yín)行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房(fáng)者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行贷(dài)款偿还(hái)，因此购房者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按(àn)揭贷(dài)款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出(chū)现(xiàn)资(zī)金链断裂等一系(xì)列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者丧失还款能(néng)力(lì)或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担(dān)，银(yín)行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售(shòu)监管(guǎn)资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的(de)《城(chéng)市商品房(fáng)预售管理办法》中明确规定了开发企业(yè)预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于(yú)有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的(de)具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管(guǎn)理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等(děng)城市则按照项目的(de)建安成本乘以建筑面(miàn)积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账户、或(huò)进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么，监管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的(de)？实际上，在(zài)过(guò)去房地产(chǎn)大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预(yù)售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义(yì)，获得监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这(zhè)些方(fāng)式(shì)套取的资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形(xíng)成一种(zhǒng)资金(jīn)循(xún)环高周转模式，但一定程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资金，一般设有定金或(huò)预付款(kuǎn)保(bǎo)护机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款(kuǎn)方式：一般(bān)采用两种方式发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照(zhào)工程进度(dù)逐(zhú)渐发(fā)放，购房(fáng)者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是(shì)开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期(qī)限内无条(tiáo)件返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前(qián)仅支(zhī)付首付，其(qí)余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪(nuó)用资金，购房者的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三方公证行或产(chǎn)权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭导(dǎo)致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银行利益，银行(xíng)有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府相关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向银(yín)行(xíng)得到购房者支付的房款。

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　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付(fù)购房，房款(kuǎn)按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋(wū)。签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)前，购房者需(xū)支付约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约公(gōng)证，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费(fèi)和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不(bù)包(bāo)含(hán)在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国(guó)没有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完(wán)工，支付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面，购房者(zhě)可在支(zhī)付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对(duì)期房设计了两种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制，交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同(tóng)等各(gè)个环节(jié)，各环(huán)节内容确(què)认(rèn)无误(wù)后签订首付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英国设置(zhì)了10％定金保险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追(zhuī)回(huí)。

　　首付(fù)方(fāng)面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支(zhī)付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度(dù)付款的方式，但是交房(fáng)前付款(kuǎn)比例(lì)相对较(jiào)低，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障(zhàng)购房者(zhě)资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立(lì)法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开发商(shāng)必须(xū)完成“预售(shòu)房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比(bǐ)例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日(rì)本二战结(jié)束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加法律空(kōng)白(bái)，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出(chū)台《宅地建筑物交易法》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方面(miàn)，根(gēn)据日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房(fáng)者支(zhī)付定金(jīn)超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双(shuāng)方签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金保证(zhèng)委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机(jī)构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向(xiàng)购房(fáng)者赔(péi)付违约(yuē)金，一般约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷(dài)款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余房(fáng)款在(zài)交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进度支(zhī)付(fù)，所(suǒ)有资金(jīn)进银行专门(mén)项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的选购权(quán)合同以(yǐ)及订金(jīn)返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向(xiàng)银行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同(tóng)样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流程做(zuò)了统一详细规定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节(jié)点一般为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出(chū)贷款(kuǎn)的(de)增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设(shè)有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当(dāng)前房(fáng)地产到了(le)政策出(chū)手临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对刚需和改(gǎi)善(shàn)型需求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生，给予(yǔ)强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从(cóng)现在起(qǐ)，对还在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括民营企业(yè)，加(jiā)大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群(qún)战略(lüè)、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后(hòu)定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等(děng)情(qíng)况提(tí)供充分(fēn)的(de)保障。余款支(zhī)付环节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充(chōng)分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资金监管机构，或由政府相关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺(quē)房子(zi)，开(kāi)发(fā)商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而是所见(jiàn)即(jí)所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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