OPPO宣(xuān)布(bù)关(guān)停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲(zhé)库科技(jì)，引(yǐn)发(fā)了公(gōng)募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的影响仍未(wèi)停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光大园(yuán)REIT开(kāi)盘继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势(shì)，午(wǔ)后(hòu)跌(diē)幅一度扩(kuò)大(dà)，尾盘有所拉升(shēng)，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近3个交易日跌(diē)幅超过(guò)9.69％。

　　此前，华安(ān)张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应(yīng)称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科(kē)技及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益(yì)人将继(jì)续密切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张(zhāng)江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负(fù)责人也表(biǎo)示，近期已(yǐ)同步(bù)启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的可(kě)能事项。由于张(zhāng)润大厦(shà)是(shì)全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新(xīn)区(qū)国(guó)资委也高度关注(zhù)。

　　多位(wèi)业内人士(shì)表示，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大(dà)园REIT近(jìn)期市场波动较大，但其实(shí)不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科(kē)技的(de)事(shì)件继(jì)续扰(rǎo)动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级市场价格开始(shǐ)震(zhèn)荡(dàng)走低(dī)，午盘收跌6.17％。午后，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后价格有所(suǒ)回(huí)升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元，全(quán)天(tiān)跌(diē)幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近几个(gè)交易日二级市场价(jià)格表现欠(qiàn)佳，5月11日以来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨(zhǎng)幅(fú)超过24％，在全市场公募REITs中位居(jū)前列。

　　从5月15日公募REITs市场(chǎng)整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只(zhǐ)产业园区基(jī)础设(shè)施(shī)REITs中，仅博时招商蛇口产(chǎn)业(yè)园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均有不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区(qū)基础设施REITs5月(yuè)15日平均跌幅(fú)1.38％。今年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报(bào)中已(yǐ)经(jīng)披露张江光大园(yuán)项目出租率有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募的(de)项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二(èr)级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)出现波动。”一位业内人士分(fēn)析称。

　　不(bù)过，在上述人士看来(lái)，尽管出(chū)于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不动(dòng)产公(gōng)募REITs项目短期出(chū)租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本上影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表(biǎo)示，目(希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思mù)前(qián)随着(zhe)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格下跌，风险也(yě)得到一(yī)定释放，但是价格(gé)涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪(xù)面等(děng)多(duō)重因(yīn)素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业(yè)内人(rén)士表示(shì)，今年整体REITs市场(chǎng)表现低(dī)迷，不少产品年内二(èr)级市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有些隐含(hán)收益(yì)率高的产(chǎn)品具备一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资(zī)者。此外，伴随着经济复苏(sū)的步伐，产业园区、物流(liú)类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如(rú)星对此表示，若张江(jiāng)园区最(zuì)终能顺(shùn)利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度(dù)对经(jīng)营现(xiàn)金流没有造成大的(de)影(yǐng)响，“事件性(xìng)利空下(xià)调至得这么急、这么深(shēn)，加(jiā)上前(qián)期本(běn)身园区类资(zī)产(chǎn)就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是(shì)落到租金收入(rù)受不受影响，影响多大，估(gū)计园(yuán)区会最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再迎接考(kǎo)验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技(jì)。随(suí)后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安(ān)张江(jiāng)光大园(yuán)REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技(jì)是(shì)其扩募拟新购(gòu)入基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停止执行已签(qiān)租(zū)赁(lìn)协(xié)议的通(tōng)知。同时，在公告中(zhōng)，华安(ān)张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注(zhù)哲库科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其(qí)一季(jì)报中(zhōng)披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园项目出租率下(xià)降事项，一度(dù)二级市(shì)场价格(gé)出现回落(luò)。在随后(hòu)召开(kāi)的业绩(jì)说明会(huì)中管理人(rén)就相关事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说明(míng)，市场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线(xiàn)上和线下的扩募说明会上，运(yùn)营团队表示了对张江光大园项目的信(xìn)心(xīn)，预计签署意向书和合同谈判中的储备租户(hù)正常(cháng)转化后，项目出租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又(yòu)迎来(lái)了新的考验。

　　因张江(jiāng)REIT的上述公告引起了市(shì)场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益(yì)人相关负责人(rén)坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通(tōng)和(hé)核实工作，并(bìng)同步启动(dòng)了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前退租的可(kě)能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也(yě)高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储备租户情况，相关负责人介绍说，目前储(chǔ)备租户还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片测试、人工智(zhì)能、航天产业、信息技(jì)术等产业客户，租(zū)赁意向面积(jī)超过了2万(wàn)方。从意向储备转化为(wèi)实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着手通过签署租赁意(yì)向书(shū)来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批扩募(mù)、对市场负(fù)责(zé)的态(tài)度，我们肯定(dìng)要全力与时(shí)间赛跑，把这些(xiē)面(miàn)积在(zài)短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的同区(qū)域的(de)张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将(jiāng)近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有(yǒu)那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关(guān)负责人解释，张江光大园一直以来都(dōu)坚持以市场化运营(yíng)为导向(xiàng)，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调租(zū)和换租都(dō希望你一切都好是什么意思，只要你好一切都好是什么意思u)属于正常(cháng)情(qíng)况(kuàng)，而(ér)这次(cì)项目的大(dà)租户退租正(zhèng)好发(fā)生(shēng)在市场(chǎng)活跃度(dù)的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下(xià)滑情况没有(yǒu)得到及(jí)时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作(zuò)了一定的(de)资(zī)源调配和倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另外(wài)，张润(rùn)大厦(shà)和张江光大(dà)园项(xiàng)目在给租户的(de)分(fēn)隔(gé)空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面(miàn)也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大(dà)厦多是两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度(dù)高一(yī)些，单价也贵一些(xiē)，张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园单层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物(wù)业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求(qiú)，也会(huì)根据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享(xiǎng)和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张(zhāng)江REIT的定位和(hé)展望(wàng)，相关(guān)负责人表示(shì)，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产约五(wǔ)百万方，还有一些(xiē)其他在开发的(de)储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将成为张江REIT实现打造张(zhāng)江园区产业空间资产(chǎn)上市平(píng)台目标的坚实后(hòu)盾和储备(bèi)资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个(gè)资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关负责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现(xiàn)基金扩容的第一步，也(yě)是至关重要的一步(bù)，眼下我们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些突(tū)发情况(kuàng)需要解决，但(dàn)是这和我们在张江科学城这(zhè)三十年建设发展过(guò)程中所经历的相比，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件(jiàn)的所(suǒ)有负面(miàn)影响，维持预期和(hé)市场的(de)信心。”

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