导读

　　黄金二(èr)十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地(dì)产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年(nián)地(dì)产(chǎn)持续(xù)低景气，有关中国地产是否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国城(chéng)镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况(kuàng)，据此判(pàn)断(duàn)中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度过剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披(pī)露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普(pǔ)显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人均一间房所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大(dà)差距。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我(wǒ)们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)1套(tào)房，其中(zhōng)每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住(zhù)宅的数据，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和(hé)城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计(jì)算出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡(héng)，是因为户均一套房无(wú)法(fǎ)满足流动人口的(de)租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生了额外(wài)的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)四大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比(bǐ)不断增加(jiā)，导致(zhì)家庭户数(shù)增多。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流(liú)入，人口净(jìng)迁入城市的新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)有望持(chí)续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)成(chéng)的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面(miàn)积均较(jiào)发达(dá)国家有着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性需求正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化时代(dài)而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存(cún)在不足(zú)，这是过去二(èr)十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化时(shí)代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必(bì)将体现在不同能(néng)级(jí)城市之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目(mù)录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激增，引发一阵(zhèn)二手房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市(shì)场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还(hái)是供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存(cún)在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的房(fáng)子(zi)是否真的过(guò)剩了(le)？据(jù)此判(pàn)断未(wèi)来房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作情况(kuàng)为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建(jiàn)设行业(yè)获取了全国(guó)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑(zhù)数(shù)据(jù)以及(jí)80多(duō)万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似(shì)已经(jīng)过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑中，农村房屋占9成(chéng)以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还(hái)包(bāo)括了(le)大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次(cì)人口普查数据公布了中国(guó)城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于(yú)1，看似意味着人人都有房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关(guān)，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单单(dān)从人(rén)均住宅间数(shù)不能(néng)完全(quán)反映出城(chéng)镇居民的居住(zhù)水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成套住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅(zhái)的测(cè)算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民(mín)住宅(zhái)主要分两大类，一类是商品住宅，另(lìng)一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数(shù)据，并没有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅相关(guān)数据(jù)有(yǒu)两处可以(yǐ)直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国居民(mín)户均住宅数量(liàng)，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商(shāng)品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民(mín)拥(yōng)有(yǒu)的商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇(zhèn)居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总数(shù)除以家(jiā)庭户(hù)数，我们就能够得到城镇户均拥(yōng)有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅(zhái)总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统(tǒng)计(jì)数(shù)据，大致测(cè)算得到(dào)中国存量房地(dì)产套(tào)数，并进一步推算中国(guó)城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以(yǐ)期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售(shòu)，得到商(shāng)品住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品住宅累(lèi)计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并(bìng)考虑(lǜ)到交(jiāo)房(fáng)后(hòu)装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数除以(yǐ)家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房(fáng)住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需(xū)要进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇居民拥(yōng)有的户均住宅(zhái)套(tào)数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住(zhù)宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民所有住(zhù)宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住(zhù)宅增幅(fú)为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅的(de)实际变化(huà)比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每户(hù)城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三(sān)点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均(jūn)一套房(fáng)的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展(zhǎn)终结，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套(tào)房并不(bù)意(yì)味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡

　　需(xū)要有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住(zhù)宅套户比会在(zài)1.1左小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国(guó)为(wèi)1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一套房，就(jiù)会造(zào)成人口(kǒu)净流入地(dì)的住宅市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流动调(diào)查数据(jù)显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在老家(jiā)拥有住宅比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房(fáng)价(jià)迫(pò)使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套(tào)房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以说(shuō)户(hù)均一套房无法满足(zú)庞(páng)大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中(zhōng)国的城镇住(zhù)宅(zhái)中依然(rán)有不少老(lǎo)旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设(shè)施陈旧(jiù)，给(gěi)住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比(bǐ)为(wèi)31.3％的家庭户数拥(yōng)有的(de)住宅面积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世(shì)纪修建的老旧小区很难满(mǎn)足(zú)现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和(hé)二居室(shì)，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅(zhái)户(hù)型更小，当(dāng)然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进城和老旧小区拆迁，加上2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不及(jí)全国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界(jiè)定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问(wèn)题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅(zhái)面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考(kǎo)虑家庭户人(rén)数(shù)，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平(píng)，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比(bǐ)发达国(guó)家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积(jī)后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人(rén)口(kǒu)，所需要(yào)的(de)住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套房，看(kàn)似已(yǐ)经户户有房。即便(biàn)如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态(tài)趋势演绎，决(jué)定了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自(zì)于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多(duō)，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均人口(kǒu)数(shù)不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小家庭化(huà)趋势将继续延续(xù)，导致户数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分(fēn)化日益明(míng)显，资(zī)源和(hé)生产要素逐步(bù)向经济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈中心城市流入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集(jí)中吸引着人(rén)口(kǒu)流入(rù)。人口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到(dào)买房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自(zì)然增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建(jiàn)最(zuì)多。自(zì)建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下(xià)降了(le)10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家(jiā)庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户(hù)，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅(zhái)需(小学六种说明方法及作用，六种说明方法及作用(简短)xū)求(qiú)中，有7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别(bié)占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)还有约81亿(yì)平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业(yè)管理，居民追求(qiú)美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有(yǒu)待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求还将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金(jīn)，倾向于(yú)中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作(zuò)会(huì)议明确(què)指出支持(chí)住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依旧(jiù)存在不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水(shuǐ)平有着密(mì)切正向联系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与(yǔ)人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十年(nián)是(shì)中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突(tū)。房地产大(dà)分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不(bù)单局限于(yú)城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也(yě)将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普查(chá)数(shù)据调查的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际值可(kě)能(néng)偏(piān)低，其增速可能超预期。

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