饱受争(zhēng)议的二(èr)手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监管部(bù)门(mén)的重视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场(chǎng)监管(guǎn)总局(jú)联(lián)合发布(bù)了关于规(guī)范房(fáng)地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提(tí)及，近(jìn)年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机构存在利(lì)用房源客源优(yōu)势收取过高费用、未(wèi)明(míng)码标价、捆绑(bǎng)收费(fèi)、滥用客户个人(rén)信息等问题，加(jiā)重(zhòng)交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业(yè)主体管理、明确经纪服(fú)务内(nèi)容(róng)、合(hé)理确定经纪服务收(shōu)费、严(yán)格实行明码标价等十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原地(dì)产首席(xí一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思)分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市(shì)发展(zhǎn)，一二线城市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上(shàng)海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研(yán)究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周期较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过中(zhōng)介来完成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息(xī)不(bù)对称等问题(tí)，将非必要的(de)收(shōu)费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些服(fú)务事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费(fèi)问(wèn)题成(chéng)监管重点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场(chǎng)中，历来对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未(wèi)来相关(guān)部(bù)门(mén)主要监管的重(zhòng)点，将是对(duì)房(fáng)地产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中介(jiè)交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城(chéng)市，二手房(fáng)屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以(yǐ)北京某房地产经纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的(de)服务(wù)费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元的(de)房屋(wū)，中介(jiè)费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机构要合理(lǐ)降低住房(fáng)买卖和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价。引导由交(jiāo)易双方共同承(chéng)担(dān)经(jīng)纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍(shào)，目前房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费标准的(de)最早(zǎo)依据是1995年国家计(jì)委建设部(bù)下发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介服(fú)务收费的通知》（971号文），其中第六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的(de)规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协商同意，可(kě)在(zài)规定的收费(fèi)标准(zhǔn)基础上适当上(shàng)浮(fú)，上(shàng)浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得(dé)超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前(qián)北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的(de)精神，北京2015年取消了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前(qián)并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需(xū)在服务(wù)过程(chéng)中(zhōng)对收费标准进行明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提(tí)及(一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机(jī)构应当(dāng)在经(jīng)营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑(bǎng)收费。房地产经纪机构提供的基本服务和(hé)延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明确服务(wù)项目和收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前(qián)应当(dāng)向交易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金(jīn)额(é)，由(yóu)当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于市(shì)场平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城乡(xiāng)建设部门将会同(tóng)市场监管等部门采取约(yuē)谈等(děng)综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码标(biāo)价、操(cāo)纵经(jīng)纪(jì)服务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地(dì)产经(jīng)纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企(qǐ)业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服(fú)务费率越低(dī)的原则(zé)实行分档定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文鼓励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合理降低(dī)住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅(zhái)和(hé)普宅本(běn)来收费就不同(tóng)，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于(yú)当(dāng)前两(liǎng)部门提出(chū)的意见(jiàn)仅为鼓(gǔ)励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不过，张大(dà)伟表示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发展。同(tóng)时，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专业性提(tí)出(chū)更高的要求。”

　　58安居客(kè)研(yán)究院研究总监陆骑麟指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中，原(yuán)本(běn)应该由上下家(jiā)各支(zhī)付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市(shì)的二(èr)手房交易过程中，往(wǎng)往会(huì)有(yǒu)这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来(lái)承(chéng)担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过(guò)转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这种所(suǒ)谓(wèi)‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房(fáng)者单边(biān)收费的行为(wèi)。部分中(zhōng)介公司可能(néng)会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础上，再(zài)次(cì)向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分(fēn)费(fèi)用，房东往往(wǎng)会(huì)将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当于变(biàn)相推(tuī)高了(le)房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不(bù)仅有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操(cāo)作的透(tòu)明度，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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