文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安(ān)徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地(dì)明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱(fú)甩给老百姓和社会(huì)，这(zhè)是房地产从大开发时代步入(rù)高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入(rù)存量时代(dài)，对购(gòu)房民众不公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效机制(zhì)，长效机(jī)制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产税。如果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好(hǎo)这(zhè)道(dào)世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付(fù)的风险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售制对购房者非常不公平，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延(yán)迟(chí)交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房的(de)风险。从行业层面看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，这样有助(zhù)于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售(shòu)制度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科(kē)普(pǔ)一(yī)下：商品房预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世(shì)界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般(bān)有严(yán)格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并(bìng)非像中国一样(yàng)在支付完(wán)首付(fù)款(kuǎn)后从银(yín)行一次性贷款支(zhī)付(fù)剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管、分期支(zhī)付以及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定(dìng)会触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如(rú)借机(jī)取消(xiāo)预售制度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(gc42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式uó)住房进入(rù)存量(liàng)时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需要配套(tào)房企债务重组、复工保(bǎo)交楼(lóu)、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才(cái)是对购(gòu)房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是(shì)实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售(shòu)制要结(jié)合稳楼市(shì)、房(fáng)地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打(dǎ)通金融支持(chí)当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国(guó)务(wù)院发展(zhǎn)研究(jiū)中心(xīn)参(cān)与(yǔ)财税改革方(fāng)案研(yán)究时，对(duì)预(yù)售制、房地产税(shuì)、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的(de)专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转期(qī)长等问题(tí)，分层销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临(lín)时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过(guò)大多数(shù)居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整(zhěng)栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系(xì)列(liè)问题，不少地产商(shāng)开始探求新的方式(shì)，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出(chū)售。这模式一经推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商(shāng)资金周(zhōu)转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式(shì)引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着独到(dào)的(de)见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身(shēn)资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出售、还(hái)印发售楼说明(míng)书(shū)，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环(huán)境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼花”是(shì)另(lìng)外一个亮点(diǎn)，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己(jǐ)的房(fáng)产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力，加速了房屋(wū)的建造和(hé)销(xiāo)售，也解决(jué)了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措。“预售楼(lóu)花+分(fēn)期(qī)付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一大(dà)特(tè)色，纵观(guān)中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的住房(fáng)供不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不(bù)断(duàn)完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促进市场健康发展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门(mén)提升了对于预(yù)售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发(fā)商在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还(hái)要证明自身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国(guó)香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等(děng)采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推动(dòng)项目完(wán)工(gōng)。随着监(jiān)管体系逐(zhú)步完善，出现“烂(làn)尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国(guó)内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前期发(fā)展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等(děng)城市化配套问题(tí)，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房(fáng)”的(de)福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分(fēn)房(fáng)制度也出现了分(fēn)配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当时的国情(qíng)。叠加房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场面临(lín)商品房(fáng)的需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产开发商(shāng)，商品(pǐn)房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地(dì)产市场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中国内地(dì)逐步引进(jìn)中(zhōng)国香港预(yù)售商品房(fáng)制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实(shí)物分配，逐(zhú)步实行住房分配(pèi)货币化、住(zhù)房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住(zhù)房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允(yǔn)许开发商卖(mài)期房(fáng)，解(jiě)决了房企缺少资金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难(nán)题(tí)，开(kāi)发商以(yǐ)预(yù)售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式，住(zhù)房供应速(sù)度加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政(zhèng)策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的商(shāng)品房预(yù)售制度。预(yù)售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住(zhù)房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指房地产开发企(qǐ)业将正在(zài)建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房(fáng)者，由购房者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登记(jì)和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需(xū)要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房(fáng)款，这点与(yǔ)中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动城市化(huà)进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品(pǐn)房销售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周(zhōu)期(qī)，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展进程(chéng)。预售(shòu)制(zhì)在过去20多(duō)年对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了(le)居民(mín)居住水平，中(zhōng)国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全(quán)民(mín)蜗(wō)居(jū)到基(jī)本适(shì)居，住房(fáng)事(shì)业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间走(zǒu)完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积由7438平方(fāng)公里增(zēng)长(zhǎng)至60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成为中国(guó)内地商品(pǐn)房销(xiāo)售最主要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业(yè)各项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛(jué)起，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个(gè)增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地产业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融(róng)、批(pī)发、建材(cái)的带(dài)动(dòng)最为明显。

　　2）从投(tóu)资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产贷(dài)款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额(é)的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通道业务，占比超过三分之一。从房地产(chǎn)融资存(cún)量占社(shè)融存量(liàng)比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将导致银行(xíng)不良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我(wǒ)们的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万(wàn)亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育(yù)尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融资比例较低，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居(jū)民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售(shòu)制背后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者和开发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立(lì)的合同关系，如(rú)果开(kāi)发商发生(shēng)违约(yuē)，购房(fáng)者(zhě)只能根据购房合(hé)同(tóng)向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧需(xū)要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大(dà)。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期(qī)，会引发资(zī)金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭(jiē)贷(dài)款的发(fā)放方(fāng)，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与购房者签订(dìng)的预售合同和(hé)按(àn)揭(jiē)合(hé)同，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面(miàn)临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看(kàn)，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业预售(shòu)商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监(jiān)管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制(zhì)定。但多年(nián)以来全国并没有(yǒu)统一的(de)预售资金监(jiān)管规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市重点监管(guǎn)资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项目的建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管(guǎn)账户资(zī)金如何(hé)被挪走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大(dà)开发时(shí)代(dài)的高周转背(bèi)景下(xià)，抽调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金(jīn)，是行业(yè)“潜(qián)规则(zé)”。比(bǐ)如(rú)工程总承包方，以(yǐ)工程建设(shè)名(míng)义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工(gōng)程方(fāng)将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通(tōng)过(guò)这些(xiē)方式套取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动(dòng)，变相加杠杆(gān)，这样做提供了资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一定程度上把风险(xiǎn)甩给了(le)购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对(duì)较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方(fāng)式：预(yù)付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按工(gōng)程进度分期(qī)支付(fù)，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为(wèi)预售(shòu)商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三(sān)方(fāng)验收合(hé)格(gé)并(bìng)提(tí)供(gōng)验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发(fā)商为购房者提供一定的保修期(qī)，通常1-5年(nián)，保修期(qī)满，购房(fáng)者支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例(lì)一般为房(fáng)款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面，除(chú)定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房(fáng)者的(de)定(dìng)金及首付款(kuǎn)由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过(guò)申(shēn)请仲裁(cái)取回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开(kāi)发(fā)商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资(zī)金全部(bù)来(lái)自银行，银行(xíng)根据工程进度向开(kāi)发(fā)商(shāng)提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度(dù)。开(kāi)发(fā)商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由(yóu)政府相关部门经(jīng)审查后发放(fàng)的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收凭(píng)证向银(yín)行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房(fáng)可零首(shǒu)付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，开发(fā)商(shāng)或购(gòu)房者可购买(mǎi)期(qī)房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前(qián)，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后，购房者(zhě)需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一般(bān)分7笔进行支付(fù)，具体支付节点、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部(bù)完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷(dài)。

　　保险方(fāng)面(miàn)，德(dé)国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出(chū)现重大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制(zhì)设有(yǒu)10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严格c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期(qī)房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容确认无(wú)误后(hòu)签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部(bù)分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订(dìng)21天内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前付款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经(jīng)过房产(chǎn)公证公(gōng)司的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售(shòu)资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资(zī)金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价(jià)并c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上(shàng)“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法(fǎ)》，对(duì)购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即(jí)买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保(bǎo)证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购(gòu)房者定金(jīn)的(de)保证或保险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的购房款也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约(yuē)金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷(dài)款，但交房(fáng)后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监(jiān)管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购房(fáng)者(zhě)违(wéi)约可(kě)返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支(zhī)付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行专门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保(bǎo)修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订(dìng)OTP后(hòu)需支(zhī)付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条(tiáo)例》对期房(fáng)付(fù)款流程做了统一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合(hé)同签订(dìng)后、地基完工、框架(jià)完(wán)工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比例(lì)约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加而增加，未(wèi)放款(kuǎn)部分无需月供(gōng)。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的(de)项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出(chū)手临(lín)界点，重点是(shì)保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应(yīng)对(duì)局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力(lì)的(de)金融工具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起，对还在(zài)正常运(yùn)转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优质房企牵头并购(gòu)重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金(jīn)融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估(gū)计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关键是推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机制，如将已支付(fù)定金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购房者(zhě)定金安全。签订合(hé)同(tóng)环节，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等(děng)情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机制或(huò)交房后按(àn)揭(jiē)贷(dài)款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节(jié)，建立商品房保修期制度。保修期内，开(kāi)发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问题(tí)全(quán)权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商(shāng)品房预售制是大(dà)势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是(shì)对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提升开(kāi)发(fā)商的建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣(liè)币。

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