饱受争议(yì)的二手房(fáng)交易中(zhōng)介费(fèi)问题(tí)，正逐(zhú)渐得到(dào)监管(guǎn)部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总(zǒng)局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地产经纪服务的(de)意见(jiàn)。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用房源客(kè)源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户个(gè)人信息等(děng)问题(tí)，加重(zhòng)交(jiāo)易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加强从业主体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实行明码标价等十方(fāng)面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大(dà)伟称，随着城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量二(èr)手房成交依赖中介居(jū)间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中介公司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策研究(jiū)中心首席研究员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对(duì)居民来说(shuō)属于金(jīn)额不低的大宗(zōng)交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交(jiāo)易(yì)周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性(xìng)，居(jū)民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等，对居民造成额外的负担，而且这些服(fú)务事(shì)项并未(wèi)明码(mǎ)标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程(chéng)中存在(zài)的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经(jīng)纪服(fú)务在内的(de)相关市场(chǎng)交(jiāo)易(yì)行(xíng)为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房(fáng)地产市(shì)场管理(lǐ)和调控的主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务行业关(guān)注最多的两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了一个话题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)费的问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管的重点(diǎn)，将是(shì)对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交(jiāo)易(yì)进(jìn)行规范。

　　在热点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值不(bù)菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介(jiè)费。以北(běi)京某(mǒu)房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收(shōu)费上(shàng)，两(liǎng)部门在此(cǐ)次意(yì)见(jiàn)中提(tí)及，房地(dì)产经纪机构要(yào)合理降低住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服务(wù)费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定(dìng)价。引导由交易双方共同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准(zhǔn)的最(zuì)早依(yī)据是1995年国家计委建设(shè)部(bù)下发的《关于房(fáng)地产中介服(fú)务收费(fèi)的通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京(jīng)市(shì)执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的(de)收费标准，即(jí)根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放(fàng)权”的精神，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行决定。

　　“房(fáng)产中(zhōng)介机构在实际收取费用过程中(zhōng)，相(xiāng)关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中介费率，中介机构仅需(xū)在服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在(zài)具体收取过(guò)程中(zhōng)，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计算出合适的中介费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两(liǎng)部门在此次意见中提(tí)及(jí)，房地产经纪机构(gòu)应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服(fú)务内容和收费标准，不(bù)得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基(jī)本(běn)服(fú)务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明确(què)服(fú)务(wù)项目(mù)和收(shōu)费标准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具收费清单(dān)，列明收费标准、收费金额(é)，由当事(shì)人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高(gāo)于市场平均水平的房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市(shì)场监管等部门采取约(yuē)谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处(chù)不按规定明(míng)码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的(de)行(xíng)为。对(duì)房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依(yī)法依规(guī)纳入国(guó)家企业信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？两只小兔子吸红肿了，两只头头被吸肿了rong>

　　鼓励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓(gǔ)励按照成交价格(gé)越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖和(hé)租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范行(xíng)业，打击收费(fèi)过(guò)高(gāo)的经纪机构，但对市场(chǎng)影响有(yǒu)限(xiàn)，“以(yǐ)深圳为例，深圳市(shì)场豪宅(zhái)和普宅(zhái)本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的(de)影(yǐng)响(xiǎng)不大(dà)。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当前两部门提(tí)出(chū)的意见仅为鼓(gǔ)励(lì)性质，即只是纲领性文(wén)件(jiàn)而非(fēi)规(guī)定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其中的细则(zé)，还(hái)需(xū)要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服(fú)务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对(duì)交易产(chǎn)生(shēng)影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业的专业性(xìng)提出更(gèng)高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指出，在二手房(fáng)买(mǎi)卖过程中(zhōng)，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程(chéng)中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会(huì)出现(xiàn)中介费(fèi)及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一些房(fáng)东(dōng)愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的方式(shì)，在房价(jià)中有所体(tǐ)现(xiàn)。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者(zhě)单边收费(fèi)的行为。部分中(zhōng)介(jiè)公司(sī)可能会利用其支配地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费的基础上，再次向房东收取费用，而这部分费(fèi)用(yòng)，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实(shí)际上相当于变相推高了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服(fú)务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易(yì)中操(cāo)作的(de)透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。