万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪(háo)宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也被拉向(xiàng)台前(qián)。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受到舆(yú)论关(guān)注，起(qǐ)因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达(dá)为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售(shòu)出，业主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子现在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友调侃：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的(de)姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能没你想象的那么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割(gē)？

　　最惨的(de)可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想到(dào)，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍(pāi)卖上，上架(jià)了“北(běi)京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司不(bù)良债权(quán)转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的(de)抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公(gōng)司（下称中(zhōng)国(guó)信达北分），处置(zhì)的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权(quán)。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约为(wèi)46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有(yǒu)限公司是共同债(zhài)务人。目前(qián)，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就是一起中(zhōng)国信达北(běi)分(fēn)讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那为什么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明这些房(fáng)子(zi)根本没有网签，也没有(yǒu)房(fáng)产证！

　　第一(yī)财经的报道(dào)证(zhèng)实了上述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团(tuán)早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去(qù)，现在还没资(zī)金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能网签(qiān)、没办房(fáng)本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基(jī)本都是北京(jīng)的高端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名(míng)商业大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据地产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如(rú)果这些业主确实已经支(zhī)付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国信达(dá)转让(ràng)这笔不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大(dà)的，没准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的(de)，如果业主没(méi)有过错，人(rén)民法院不得查封(fēng)、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行(xíng)异(yì)议申请，请求(qiú)法院解除查封，同时可以联合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款(kuǎn)或办理房产证，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月(yuè)，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法(fǎ)院关于(yú)商(shāng)品房消费者权利保护(hù)问题(tí)的批(pī)复》，以司法解释的方式明(míng)确了购(gòu)房人的优先权(quán)：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其(qí)房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权(quán)以及其他债权的，人民法院应当(d几十块钱的阿富汗玉是真的吗āng)予以支持。只支付了部分(fēn)价款的商品房(fáng)消费者(zhě)，在一(yī)审法庭辩论终(zhōng)结(jié)前已实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签”，那(nà)么(me)这笔(bǐ)不良债(zhài)权，实际上是个(gè)烫(tàng)手山芋。可能(néng)不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押(yā)的这75套房子，还会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人(rén)又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这(zhè)次债(zhài)权(quán)公司中国信(xìn)达申请不(bù)良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国(guó)信(xìn)达已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中赫集(jí)团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等(děng)选择退出了赫华恒瑞(ruì)的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了唯一股东，后者由中国信达资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，相较其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既没(méi)有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但(dàn)却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个(gè)豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价，成为(wèi)当时京城最贵的(de)楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京万柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米(mǐ)高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万元(yuán)的价格(gé)，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖(hú)、紫(zǐ)辰(chén)院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中(zhōng)，就可(kě)看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的(de)地位。2014年(nián)末上市的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的(de)融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书(shū)院一(yī)套300平米的法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然(rán)已(yǐ)经推出了8年(nián)之久，但其(qí)依旧在(zài)北(běi)京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如知名演员(yuán)宋丹丹(dān)，就住(zhù)在钓鱼台(tái)七号(hào)院。而柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商业(yè)大佬(lǎo)则居住在(zài)万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪(háo)宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端(duān)路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外(wài)界贴上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的(de)标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在(zài)豪宅开发(fā)商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯(sī)莱斯”却多次成为被执行(xíng)人(rén)，被执行(xíng)标的高(gāo)达11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生效(xiào)法律文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这(zhè)个(gè)地步，其实是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背(bèi)后(hòu)的中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其深陷财(cái)务危机(jī)。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着急(jí)转直下。而(ér)追根溯源，这(zhè)个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷纷(fēn)开始了多(duō)元(yuán)化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开(kāi)始，中(zhōng)赫集团(tuán)就尝试过(guò)多(duō)元化业务(wù)，先(xiān)后进军(jūn)能源市(shì)场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最(zuì)终都惨淡收(shōu)场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型(xíng)的目光(guāng)，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退(tuì)出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿(ná)下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安(ān)俱乐部全部(bù)股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直没变(biàn)，那(nà)么中赫集(jí)团拿下北京国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这(zhè)里(lǐ)，有人也许会(huì)感叹：卖(mà几十块钱的阿富汗玉是真的吗i)豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及(jí)其实控人(rén)周金辉夫妇将其手(shǒu)中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示，目(mù)前中赫(hè)集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括海金商(shāng)业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托(tuō)、中融信(xìn)托、中信(xìn)建设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间完全(quán)吻合。

　　然而(ér)，入主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况没有得(dé)到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北(běi)京产权(quán)交(jiāo)易(yì)所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集团股份(fèn)，但(dàn)国安和中赫的经(jīng)营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与中赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及(jí)中赫集团股东(dōng)周金辉、李彩(cǎi)霞等共同(tóng)成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定义务，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北京国安，又如何(hé)能独(dú)善(shàn)其身？

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