饱受争议的二手房交易中介费问题，正逐渐得到(dào)监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总局(jú)联(lián)合发布(扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文bù)了关于规范(fàn)房地产经纪(jì)服务的意见。意(yì)见提及(jí)，近年(nián)来，部分房(fáng)地产经纪(jì)机构存在利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵害其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过80％，大(dà)量二手(shǒu)房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地(dì)产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买(mǎi)房对(duì)居民来说属于金(jīn)额(é)不低(dī)的大宗交易，由于二手房交(jiāo)易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居民(mín)往往通(tōng)过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必(bì)要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额(é)外的负担，而且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中(zhōng)存(cún)在(zài)的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪(jì)服务在内的相关市(shì)场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范(fàn)和秩序整顿，是房地产市(shì)场(chǎng)管理(lǐ)和(hé)调控的主题。“当下，推进这项工作的意义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成(chéng)监管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地(dì)产经纪服(fú)务行业关注最多的一个话题(tí)，便是房(fán扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文g)地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关(guān)部门(mén)主(zhǔ)要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二(èr)手房(fáng)屋交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，部分(fēn)价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额(é)不低的中介费(fèi)。以(yǐ)北京(jīng)某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万(wàn)。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费(fèi)上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机构(gòu)要合理降(jiàng)低(dī)住房(fáng)买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标(biāo)准(zhǔn)的(de)最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务(wù)收(shōu)费的通知》（971号文），其(qí)中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代(dài)理收费(fèi)，按成(chéng)交价格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收费(fèi)标(biāo)准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少数特别复(fù)杂的住宅买卖(mài)经纪服(fú)务，经(jīng)交易各方协(xié)商同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年(nián)取(qǔ)消了房地产中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机(jī)构在实(shí)际收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)过程中，相关监管部(bù)门(mén)当前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构仅需在服务过程中对收费标(biāo)准(zhǔn)进行明码(mǎ)标价即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具(jù)体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋价值及(jí)工(gōng)资标准，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价问题(tí)，两部(bù)门在此(cǐ)次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机构应当(dāng)在经(jīng)营(yíng)门店、网站、客户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内(nèi)容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机(jī)构提(tí)供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目和(hé)收费(fèi)标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当事人出具收费清单，列(liè)明收费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签字确(què)认(rèn)。

　　另外(wài)，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市场平(píng)均水平的房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪机构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务(wù)收费(fèi)等违反价(jià)格(gé)和反(fǎn)垄(lǒng)断法律法(fǎ)规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法违规信(xìn)息，市场监管(guǎn)部门(mén)要依法依(yī)规纳入(rù)国家企业信用(yòng)信息(xī)公示系统。

　　房屋(wū)中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意味着，未(wèi)来豪宅(zhái)的中(zhōng)介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中(zhōng)原地产华(huá)南区(qū)总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费(fèi)用，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为例(lì)，深圳市(shì)场豪宅和(hé)普宅本(běn)来(lái)收费就不同(tóng)，各家收费普遍(biàn)在(zài)合理范围内，加上(shàng)经纪服务费(fèi)用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当前(qián)两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的细则(zé)，还需要看各城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于(yú)二(èr)手(shǒu)房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可(kě)能对交易(yì)产生影响，这对(duì)房地产经纪服务(wù)行业的(de)专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监(jiān)陆骑(qí)麟指出，在(zài)二手房买卖过程(chéng)中，原本应(yīng)该由(yóu)上下家(jiā)各支付一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有这(zhè)样(yàng)的情形(xíng)，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购房(fáng)者来(lái)承担(dān)。即使一些房东(dōng)愿意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可(kě)能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为向购房者单边(biān)收(shōu)费的行为(wèi)。部分中介公司可能(néng)会利(lì)用其支(zhī)配地位，在原先经纪服务收费(fèi)的基础上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分(fēn)费(fèi)用，房(fáng)东(dōng)往(wǎng)往会将其(qí)转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房(fáng)价。两(liǎng)部门提出严禁操纵经纪(jì)服(fú)务收费(fèi)，不仅有利于(yú)提高交易中(zhōng)操作的透明度，也有利于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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