饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐得(dé)到监管部门(mén)的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规范房地产经纪服(fú)务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部分(fēn)房地产经(jīng)纪机构存在(zài)利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费用、未明码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户(hù)个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其(qí)合法权(quán)益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强从业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产(chǎn)首(shǒu)席分析师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线(xiàn)城(chéng)市二手房(fáng)交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以(yǐ)北京(jīng)、上海为(wèi)例，二(èr)手(shǒu)房占市场(chǎng)成交(jiāo)比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐渐从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到(dào)中介公司(sī)。

　　广东省城规(guī)院(yuàn)住房(fáng)政策(cè)研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来(lái)说(shuō)属(shǔ)于金额不(bù)低的大宗交易，由于二手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周(zhōu)期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强的(de)专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过(guò)中介来完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要的收(shōu)费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费(fèi)等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且这(zhè)些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经(jīng)纪服务在内的(de)相关市场交(jiāo)易(yì)行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产(chǎn)市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个话题，便是房地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的问题。

　　张(zhāng)大伟(wěi)认为，未(wèi)来相关部门主(zhǔ)要(yào)监管(guǎn)的重点，将保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢是对房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热(rè)点城(chéng)市，二手房屋交易(yì)过程(chéng)中，部分价值不菲的房屋，往往(wǎng)要缴纳一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的(de)中介费。以北京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机(jī)构(gòu)2.7％的服务(wù)费率计算(suàn)，一(yī)套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房(fáng)买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪服务费用。鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实行分(fēn)档定价(jià)。引(yǐn)导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服(fú)务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六(liù)条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这(zhè)样的规定：“少(shǎo)数特别复(fù)杂的住宅买卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同(tóng)意，可在规定的(de)收费标准基(jī)础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二(èr)手房(fáng)中(zhōng)介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示(shì)，本着“简政放权”的精(jīng)神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了(le)房地产中介(jiè)服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构(gòu)自行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部门当前(qián)并(bìng)未明(míng)确(què)具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体收(保温杯突然间不保温了是什么原因呢，保温杯突然间不保温了是什么原因呢shōu)取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合(hé)计算出合(hé)适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道。

　　对于明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构应当在经营(yíng)门店(diàn)、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收费标(biāo)准(zhǔn)，不(bù)得混合标价(jià)和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费标(biāo)准。房地(dì)产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人出具(jù)收(shōu)费清单，列明(míng)收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当(dāng)事人签(qiān)字确认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市(shì)场监管等部门(mén)采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会(huì)同(tóng)有关部门依(yī)法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄断法(fǎ)律法(fǎ)规(guī)的(de)行为。对房地产(chǎn)经纪机(jī)构相(xiāng)关(guān)违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监管部(bù)门要(yào)依法(fǎ)依(yī)规纳入国(guó)家企(qǐ)业信(xìn)用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定(dìng)价，是否意味着(zhe)，未来(lái)豪宅的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原(yuán)总经理郑叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场影响有(yǒu)限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收(shōu)费就不同，各家收费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上(shàng)经纪(jì)服务费用对市场的影(yǐng)响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门(mén)提出的意(yì)见(jiàn)仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还需(xū)要(yào)看各(gè)城市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服(fú)务(wù)领域的调整改(gǎi)善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发(fā)展(zhǎn)。同(tóng)时，由于(yú)二手房很(hěn)多房源在产权(quán)方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都可能对(duì)交易(yì)产生影响，这对(duì)房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪服务行(xíng)业(yè)的专(zhuān)业性提出更(gèng)高的(de)要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研(yán)究院研究(jiū)总监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在(zài)一些热(rè)点城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往往(wǎng)会有这样的(de)情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于(yú)弱势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均(jūn)由购房者来承担。即使(shǐ)一些(xiē)房(fáng)东愿(yuàn)意承担中介费，这部分费用(yòng)也可能(néng)通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所(suǒ)谓‘约定俗成’的(de)情况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房者单边收(shōu)费的行(xíng)为。部分中介公司(sī)可(kě)能会利(lì)用其支配(pèi)地位，在原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)，房东往往会将其转(zhuǎn)再(zài)次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实(shí)际(jì)上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出严禁操纵(zòng)经纪服(fú)务收费，不仅有利于(yú)提高交(jiāo)易中操作的透明度，也(yě)有利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟(lín)称。

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