OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了(le)公募REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交(jiāo)易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园REIT曾发布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科(kē)技是其(qí)扩募(mù)拟新购(gòu)入基础设施资产张润(rùn)大(dà)厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方之一，目(mù)前未收到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执(zhí)行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进(jìn)一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注(zhù)哲库科技后(hòu)续情(qíng)况，积极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的(de)原(yuán)始权(quán)益人相关负责人也表示，近期已同(tóng)步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租(zū)的可能事项(xiàng)。由于张润大厦是全国首批(pī)REITs申报(bào)扩(kuò)募项(xiàng)目，公司领导高度重视(shì)，浦东新区(qū)国资委也高度关注(zhù)。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大(dà)，但其实不(bù)动产公募REITs项目短(duǎn)期出租率下跌一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克并不会从根本上影响其内外价值，投资者应理性看待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技(jì)的事件继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT以3.726元(yuán)的价(jià)格小幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后(hòu)，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌(diē)幅(fú)6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华安(ān)张江光大园REIT最近(jìn)几个交易(yì)日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个(gè)交(jiāo)易(yì)日跌幅达到9.69％，今年(nián)以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来，华安张(zhāng)江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市(shì)场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上(shàng)市(shì)的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商(shāng)蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不同程(chéng)度(dù)下跌，8只产业园区基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今(jīn)年以来(lái)平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江光(guāng)大园项目出租率(lǜ)有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级(jí)市(shì)场价格(gé)出现波动。”一位(wèi)业(yè)内人士分析称(chēng)。

　　不过，在(zài)上述人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规(guī)避的原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌并不会从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下跌，风(fēng)险也(yě)得到(dào)一定释(shì)放(fàng)，但是价(jià)格涨(zhǎng)跌会受到基(jī)本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判(pàn)断价格(gé)是(shì)不是已经完全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外，还有一位(wèi)业内人士(shì)表示，今年整(zhěng)体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不(bù)少(shǎo)产(chǎn)品(pǐn)年(nián)内二级市(shì)场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实(shí)有些隐含收(shōu)益率高的产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外(wài)，伴(bàn)随着(zhe)经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物流(liú)类等REITs产品具(jù)备(bèi)一定的(de)投资价值。

　　先锋瑞(ruì)驰私(sī)募基(jī)金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此表示，若张江(jiāng)园(yuán)区(qū)最终能(néng)顺(shùn)利解决招商，平稳过(guò)度(dù)对经营现金流(liú)没有造成大的影响，“事件性利空下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深，加上前期(qī)本身园区类资产就回调不少了，这就(jiù)是黄(huáng)金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落(luò)到租(zū)金收入(rù)受不受影响，影响多大(dà)，估计园(yuán)区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停(tíng)旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技(jì)。随后5月12日晚，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园(yuán)REIT发(fā)布公告(gào)，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其(qí)扩募(mù)拟新购入基础设施(shī)资产张润大(dà)厦的重要承租(zū)方之(zhī)一，目(mù)前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面关(guān)于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光(guāng)大园REIT进一步表示，原始权益人(rén)将(jiāng)继续密切关注哲库科技后(hòu)续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其(qí)一季(jì)报(bào)中披露的张江(jiāng)光大园(yuán)项目出(chū)租率下降(jiàng)事(shì)项，一度二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)出现回落。在随后召开的业绩说明会中管(guǎn)理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说(shuō)明，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振(zhèn)，二级市场价格(gé)表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了(le)对(duì)张江光大园项目(mù)的信(xìn)心，预计签署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常转化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没(méi)想到仅过了不(bù)到三周的时间(jiān)，张江REIT的扩募之路又(yòu)迎来(lái)了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引起了市场(chǎng)各方的广(guǎng)泛关注(zhù)，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟扩募购入项(xiàng)目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人坦(tǎn)言，事发(fā)突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲库(kù)科(kē)技消息的(de)第一时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核实(shí)工作，并同步启动了应急预案，排摸(mō)储备租户，积极应(yīng)对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩(kuò)募项(xiàng)目(mù)，公司领导高度(dù)重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租(zū)户情况，相关(guān)负责人(rén)介(jiè)绍(shào)说，目前储备租(zū)户(hù)还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人工智能、航天产业、信息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万(wàn)方。从意向储(chǔ)备转化(huà)为实(shí)际租户(hù)需(xū)要一(yī)些时(shí)间。

　　“我们正在(zài)着手通过签署租(zū)赁意(yì)向书来尽快(kuài)锁定一些(xiē)重(zhòng)要租户。虽然收了三个月履约保证金给了我们一些空间，但本着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度(dù)，我(wǒ)们肯(kěn)定要全(quán)力与时间赛跑，把这些(xiē)面积在短期内完成去化(huà)。”相关(guān)负责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同区域(yù)的张江光大园(yuán)项(xiàng)目一季度末也有(yǒu)将近30％的空置(zhì)率(lǜ)，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空(kōng)置率为何(hé)未(wèi)能得到(dào)解决。

　　对此相(xiāng)关(guān)负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以来都坚(jiān)持(chí)以(yǐ)市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历(lì)史运营表现稳(wěn)定(dìng)，租户的调租和换租都属于正常(cháng)情况(kuàng)，而这次项目(mù)的(de)大(dà)租户(hù)退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点，目前市(shì)场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租率下滑(huá)情况没有(yǒu)得(dé)到及时修(xiū)复后，张江(jiāng)这(zhè)边也(yě)作了(le)一定的资源(yuán)调(diào)配和(hé)倾斜(xié)，引入了一些(xiē)储备(bèi)租户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在给租户的分(fēn)隔空(kōng)间、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层(céng)，楼(lóu)的(de)成(chéng)新(xīn)度高一些(xiē)，单价也(yě)贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为(wèi)主，还一个鸡腿多重，一个鸡腿多重多少克(hái)有一些独栋形态的物业。租户自(zì)身也会有诉求，也会根据自身需求和(hé)预算挑选区域(yù)内的不同物业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资(zī)产的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家，后(hòu)续我们在资源共享和(hé)联(lián)合营销(xiāo)方面能更加(jiā)充分(fēn)发挥(huī)协(xié)同(tóng)效应，相(xiāng)信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述(shù)负责人补充说道。

　　最后谈及对(duì)于张(zhāng)江(jiāng)REIT的定位(wèi)和(hé)展望，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前(qián)在管资产约五百万方(fāng)，还(hái)有(yǒu)一(yī)些其他在开(kāi)发的储备项目，这些(xiē)都将(jiāng)成为张(zhāng)江REIT实现(xiàn)打造(zào)张江园区产业(yè)空间资(zī)产(chǎn)上市平台(tái)目标的坚实后盾(dùn)和(hé)储备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江(jiāng)REIT这个资(zī)本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负责人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是我们实现基金扩容的第一步，也是(shì)至关重要(yào)的一步(bù)，眼下我们可能面临了(le)一些突发(fā)情况需(xū)要解决，但是这和我们(men)在张(zhāng)江科学(xué)城这(zhè)三十年(nián)建(jiàn)设发展过程中所(suǒ)经历(lì)的相比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽一切可能化解当(dāng)前突发事件的所(suǒ)有负面影响，维(wéi)持预期和市场的(de)信(xìn)心。”

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