5月以(yǐ)来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公募(mù)基金为代表的机(jī)构对于这一板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方和(hé)华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例，5月9日时所公布的总份额均较4月28日时(shí)有(yǒu)小幅增长。根据(jù)基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓数量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别(bié)为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新(xīn)集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末(mò)，公募所持有的房地产(chǎn)行业标(biāo)的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市(shì)值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占(zhàn)比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对房地产(chǎn)行业(yè)的持股比例也同步回升(shēng)，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元(yuán)，较2022年(nián)四季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比(bǐ)重合计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最(zuì)高的是保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名(míng)第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位(wèi)。对比(bǐ)去年四(sì)季报，变(biàn)化(huà)之处首(shǒu)先在于(yú)几(jǐ)只房地产龙头股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次(cì)是(shì)金(jīn)地集团退(tuì)出百大之列(liè)。但考虑到房(fáng)地产是复苏链(liàn)上最后一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导到(dào)二级市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识(shí)的(de)是，经济圈(quān)判断房(fáng)地产已(yǐ)经(jīng)进入大分化时代，一二线城(chéng)市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地(dì)产行(xíng)业(yè)轻松收获行业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖特(tè)纳曲线(xiàn)里属于成熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行情里(lǐ)包(bāo)括(kuò)煤(méi)炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一(yī)些机(jī)会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发(fā)生了(le)更大的变化。”一不愿具名的(de)上(shàng)海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销售(shòu)面(miàn)积很(hěn)难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了15万亿元(yuán)。中国(guó)存量有400亿平方(fāng)米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研究(jiū)员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平/人），我国均(jūn)已(yǐ)告别住房(fáng)短(duǎn)缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过程(chéng)中，伴随(suí)着地(dì)产的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很容易出现信(xìn)用风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧出清(qīng)的(de)过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够(gòu)通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投(tóu)资(zī)，就是强竞争(zhēng)力公(gōng)司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或(huò)许也是(shì)基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之举。

　　机(jī)构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区(qū)域性标的成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一(yī)的(de)上(shàng)实发展，五一(yī)假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨停(tíng)。从该股的(de)基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年(nián)，其实现(xiàn)营业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类机(jī)构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体(tǐ)包括(kuò)公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水文龙(lóng)、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公(gōng)司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也是上(shàng)海本地(dì)房企，其第一季度的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是公(gōng)0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号司拿地结算持(chí)续性(xìng)向(xiàng)好，从数字上看，一季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在(zài)这样的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构(gòu)在其(qí)中持(chí)续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产(chǎn)品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个季度他有的两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎(zhā)比(bǐ)投资局(jú)，其(qí)当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家(jiā)上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是主(zhǔ)要布局在(zài)深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季(jì)报交(jiāo)出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还(h0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号ái)有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的价值更为笃定突出(chū)；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利(lì)率在25％以(yǐ)上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受(shòu)限于信用(yòng)问题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获取低成本(běn)土地(dì)，龙头房企的(de)拿地(dì)力度(dù)（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低，净负(fù)债率基(jī)本(běn)在70％以下(xià)，而其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍(biàn)都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成(chéng)本看，龙(lóng)头(tóu)房企的融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销售额(é)增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特估的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央国企地产(chǎn)股或存在(zài)发(fā)展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产行业的(de)结构性机会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据(jù)显著优势，其(qí)主要又体(tǐ)现为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司(sī)，现阶段表(biǎo)现出(chū)较低的(de)融资成本，优质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的不动产资产运营能(néng)力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系等问题，市场(chǎng)对民营房(fáng)开(kāi)企业的资(zī)产会有更(gèng)多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于(yú)民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期的维度看，行业的逻(luó)辑在(zài)于(yú)集中(zhōng)度(dù)提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量(liàng)发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定(dìng)且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业(yè)自身资产(chǎn)的质量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续(xù)现金(jīn)流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量时代中行业普(pǔ)涨的(de)概(gài)率(lǜ)比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路(lù)的话(huà)，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更(gèng)为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部(bù)副总(zǒng)监綦傅鹏表(biǎo)示：“需(xū)要客观地去持(chí)续(xù)观察国企(qǐ)央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以维持(chí)，首先(xiān)是融资成本(běn)保(bǎo)持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢(màn)

　　机构(gòu)需要多(duō)给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利(lì)发展、滨(bīn)江集(jí)团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内(nèi)人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改(gǎi)善的房企，主(zhǔ)要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年(nián)下半年民(mín)营(yíng)房(fáng)企不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资的驱(qū)动能(néng)够推(tuī)动房企销售业(yè)绩(jì)的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于(yú)调整(zhěng)的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一些(xiē)不(bù)确(què)定(dìng)性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始又(yòu)在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都等极个别城市四(sì)月环比三(sān)月相对表现较好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环(huán)比下滑(huá)的情(qíng)况。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场表现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为了(le)半年报冲业绩(jì)出现市(shì)场(chǎng)的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场(chǎng)乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的(de)压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀(tán)投(tóu)资0551是哪个地区的区号呢，0551是哪儿的区号董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地产以及其上下游产业链的复苏速度都比想象的(de)要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下游就不(bù)是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极为少数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱(ruò)复苏，业绩(jì)会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举(jǔ)例(lì)分析，不做买卖(mài)推荐。）

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