OPPO宣布关(guān)停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午(wǔ)后跌幅一度扩大(dà)，尾(wěi)盘(pán)有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收跌6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲(zhé)库科技是(shì)其扩募拟新购入基础设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签(qiān)租(zū)赁协议的通(tōng)知(zhī)。同时，在(zài)公(gōng)告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人(rén)将继续(xù)密切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积(jī)极做好(hǎo)相关应对(duì)。

　　此外，张江REIT拟扩募购入(rù)项目的原始(shǐ)权(quán)益人(rén)相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期已同步启动了应(yīng)急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张润大厦是全国(guó)首批REITs申报(bào)扩(kuò)募(mù)项目，公(gōng)司领(lǐng)导(dǎo)高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资(zī)委也高(gāo)度(dù)关注(zhù)。

　　多位业(yè)内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实不动产公募REITs项目短期出租率下跌并(bìng)不(bù)会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市(shì)场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科(kē)技的事件继续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开(kāi)，此后二(èr)级(jí)市场价100块钱值多少美元，100美元是几百元钱格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩大(dà)到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利消息影响，华安张江光大(dà)园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年(nián)以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上(shàng)市以来(lái)，华(huá)安张(zhāng)江光大(dà)园REIT累计涨幅超(chāo)过(guò)24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居(jū)前列(liè)。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业(yè)园区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同(tóng)程度下跌(diē)，8只产业园区基础设(shè)施(shī)REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平(píng)均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已经披(pī)露张江光大园(yuán)项目(mù)出(chū)租率有(yǒu)所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位业内人士分析(xī)称。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因(yīn)，最近几个(gè)交易(yì)日场(chǎng)内资金有(yǒu)所流(liú)出，但是，不动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会(huì)从根本上影响其内外价值。

　　他也同时表示，目前随(suí)着二级市场价格(gé)下(xià)跌，风险也得到一定释放，但(dàn)是价格涨跌(diē)会受到(dào)基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响(xiǎng)，不好判断价格(gé)是(shì)不是(shì)已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位业(yè)内人士表示，今年整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌幅(fú)较大，100块钱值多少美元，100美元是几百元钱其(qí)实有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产品具(jù)备一定的投资(zī)价(jià)值，很适(shì)合稳健类投资者。此(cǐ)外(wài)，伴随着经济(jì)复苏的步(bù)伐，产业园区、物流类等REITs产品具备(bèi)一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执行董事(shì)高如星对此表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终能顺利解决招商，平稳过度对经(jīng)营现金流没有造成(chéng)大的影响(xiǎng)，“事件(jiàn)性利空下调至得这么急、这么深(shēn)，加上前期本身园区类资产就(jiù)回调(diào)不少了(le)，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收(shōu)入受(shòu)不受(shòu)影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布关(guān)停旗(qí)下芯(xīn)片(piàn)子(zi)公司哲库(kù)科技。随后5月(yuè)12日晚，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT发布公告，紧急(jí)回(huí)应(yīng)称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基(jī)础设(shè)施(shī)资产张润大厦(shà)的重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知。同时，在公告中(zhōng)，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表示，原始权(quán)益人将继续密切关(guān)注哲库科技后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前，张江(jiāng)REIT因(yīn)其一季报中披露的张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率(lǜ)下降事项，一度二(èr)级市场价格(gé)出现回(huí)落。在(zài)随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进(jìn)行了解(jiě)释说明，市场信心得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募(mù)说(shuō)明会上，运营团(tuán)队表示(shì)了对张江光大园项目(mù)的(de)信心，预计签(qiān)署(shǔ)意向书和(hé)合同(tóng)谈判中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化后，项目出租(zū)率(lǜ)将得到回升。没想(xiǎng)到仅过了不到三周的(de)时(shí)间，张江REIT的(de)扩募之路又迎(yíng)来了新的(de)考验。

　　因张江REIT的上述(shù)公告引起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦(tǎn)言(yán)，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲(zhé)库科技消息的第一时间即奔赴现场进行了(le)沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急预(yù)案，排摸储备(bèi)租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司(sī)领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人(rén)介绍说，目前储备(bèi)租户还是比较丰富的，覆(fù)盖了芯片测试、人(rén)工智(zhì)能、航天产业、信(xìn)息技术等(děng)产业(yè)客(kè)户，租赁(lìn)意向(xiàng)面积(jī)超过了2万方。从意(yì)向储备转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着(zhe)手(shǒu)通过签(qiān)署(shǔ)租赁意向书来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然(rán)收了三个月(yuè)履约保证金给了我们一(yī)些空间，但本着(zhe)对首批扩募、对市场(chǎng)负责的态(tài)度，我们肯(kěn)定(dìng)要(yào)全力(lì)与时间赛跑(pǎo)，把这些(xiē)面积在(zài)短(duǎn)期内(nèi)完成去(qù)化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域(yù)的(de)张江(jiāng)光大园(yuán)项目一季度末也有将近30％的空置率，原(yuán)始权益人有那么多储备租户，之前的空置率为何未能得到解决(jué)。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光大园(yuán)一直(zhí)以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化运营为导(dǎo)向(xiàng)，历史(shǐ)运营(yíng)表现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好发生在市场活跃度的短期低点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有(yǒu)所好转(zhuǎn)。在看到出租率下(xià)滑情况没有得(dé)到及时修复后，张江(jiāng)这(zhè)边也作了一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光大(dà)园项目在(zài)给租户(hù)的分隔空(kōng)间(jiān)、交付标准、租金水(shuǐ)平(píng)等方面也有一些差(chà)异化，张润大(dà)厦(shà)多是(shì)两千多平(píng)的大平层，楼的成(chéng)新度高(gāo)一些(xiē)，单(dān)价也贵一些，张江(jiāng)光大园单层(céng)以(yǐ)一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的(de)物(wù)业。租(zū)户自(zì)身(shēn)也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预(yù)算挑选区域(yù)内(nèi)的(de)不同物业。

　　“如果扩募(mù)完(wán)成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一(yī)家，后续我们在资源共享和联合营销(xiāo)方面能更加充分发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更好(hǎo)。”上述负(fù)责人补(bǔ)充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的定位和展望，相关负责人表(biǎo)示，张(zhāng)江集团和张(zhāng)江高科目前在管资产约五百万方，还有(yǒu)一些其(qí)他(tā)在开发的储备项目，这些都(dōu)将成为张江(jiāng)REIT实现打(dǎ)造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空(kōng)间(jiān)资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的(de)发展。”相(xiāng)关负责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩(kuò)募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第一(yī)步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我(wǒ)们可能(néng)面临了(le)一些(xiē)突发情况需要解决，但是这和我们(men)在张江科学(xué)城这三十(shí)年建设(shè)发展过程中所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非(fēi)常小的插曲。我们有(yǒu)信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解当前突发事件的所有(yǒu)负面(miàn)影响，维持预期(qī)和(hé)市(shì)场的信心。”

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