近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的REITs产(chǎn)品，平(píng)均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产品长期(qī)投资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权分红目前已包含了利润分配和本金的归(guī)还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了解资(zī)产类型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日(rì)）陆续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，此外(wài)尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)对此表示(shì)，投资公(gōng)募(mù)REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以(yǐ)及基(jī)金(jīn)份(fèn)额(é)交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场(chǎng)价格受到公募REITs资(zī)产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有规律可循。公募(mù)REITs的(de)分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业(yè)及(jí)市场情(qíng)况，可以分析(xī)基础设施项(xiàng)目的经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于(yú)基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更(g军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次èng)具参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运(yùn)营高级副(fù)总(zǒng)监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规(guī)要求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征(zhēng)之一，稳定的分红(hóng)机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中(zhōng)航基(jī)金也认为，从投资角(jiǎo)度(dù)来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于(yú)债券的固(gù)定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产(chǎn军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次)配置(zhì)多元(yuán)化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资(zī)者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在(zài)有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了投(tóu)资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华(huá)平称(chēng)，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的(de)影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投资(zī)者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负(fù)责(zé)人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场(chǎng)热点呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权(quán)日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额(é)根据(jù)单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额进行计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份(fèn)额净值变化的(de)修正，使(shǐ)投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。军恋见面了一直做吗知乎，去部队探亲一晚上很多次

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士(shì)也称。

　　特(tè)许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现有公募基金分红差异很(hěn)大，大多数普通(tōng)投资者可能(néng)把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持续分红(hóng)。一(yī)旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定性，这是该类投资者应该(gāi)注意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类(lèi)两(liǎng)大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产品的(de)收(shōu)益主要(yào)包括每年(nián)的现金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持(chí)有特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目每年(nián)的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两(liǎng)者的比率也(yě)是(shì)变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红(hóng)因底层资产属性不同而形成区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公(gōng)募REITs产(chǎn)品因其(qí)分红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在(zài)选择(zé)公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级(jí)市场价格(gé)和(hé)分红(hóng)有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再(zài)能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特许(xǔ)经营(yíng)权项目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资本金(jīn)，在不(bù)进行(xíng)扩募的情(qíng)况下(xià)，基(jī)金(jīn)份额单价随(suí)着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来自(zì)项目剩余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新(xīn)改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追(zhuī)加投资(zī)，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似(shì)永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的(de)估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来(lái)观(guān)察和评估(gū)项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的(de)经营活动现金(jīn)流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本质性区(qū)别(bié)。经(jīng)营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调(diào)整，加期初(chū)现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资(zī)产(chǎn)配置新选择，投(tóu)资(zī)价值体(tǐ)现在(zài)相对(duì)股(gǔ)债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持有。建议投资(zī)者对经营(yíng)权类的(de)资产可以更多关(guān)注内部(bù)收(shōu)益率的高低(dī)，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投资(zī)回报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始(shǐ)权益人(rén)综合(hé)实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理人(rén)实力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会(huì)仍在，叠(dié)加此前市场(chǎng)接(jiē)连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支(zhī)撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发(fā)行首年及次年(nián)的(de)可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资(zī)者可(kě)以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红金额与(yǔ)募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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