5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构(gòu)对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示(shì)，以南方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日(rì)时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根(gēn)据(jù)基金一季报(bào)统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得增持(chí)，持仓数量占流通(tōng)股比重增幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地(dì)产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持(chí)房(fáng)地产公司市值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步(bù)降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回(huí)升，年(nián)底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比(bǐ)例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今年一季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板块一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保(bǎo)利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江(jiāng)集(jí)团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对于房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇(huì)总(zǒng)的重(zhòng)仓(cāng)股中，房(fáng)地产板块排名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股万科A排在(zài)第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万科(kē)最为明显；其次是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共识的(de)是，经(jīng)济(jì)圈判断房地(dì)产已(yǐ)经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置房地产行业轻松收(shōu)获(huò)行业贝塔的(de)红利期一去不(bù)返了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖(gài)特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业(yè)也出现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给(gěi)侧发生了(le)更大的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募(mù)人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难(nán)再出现了，2022年(nián)光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究(jiū)员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程(chéng)，还是人(rén)均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我国(guó)均(jūn)已告(gào)别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年(nián)18万(wàn)亿元的销(xiāo)售额(é)，以及过(guò)快上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠(gāng)杆属性，就(jiù)很(hěn)容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给(gěi)侧出清(qīng)的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞(jìng)争力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的(de)方式，获得市占率的提(tí)升(shēng)。当行(xíng)业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认识(shí)转变，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产“风(fēng)物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地产(chǎn)板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红(hóng)周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的(de)124只房(fáng)地(dì)产类标的股(gǔ)中，本(běn)月(yuè)以来实现股价(jià)上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实(shí)发(fā)展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易(yì)日收出涨停。从该(gāi)股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的(de)主营业务为房地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的主要产品及(jí)服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来(lái)看(kàn)，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元(yuán)，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城(chéng)资产(chǎn)管(guǎn)理公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二的(de)浦东金桥也(yě)是(shì)上(shàng)海本地房(fáng)企，其第(dì)一季(jì)度的收入利润规模(mó)大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代出租率复苏至(zhì)近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知(zhī)名私募(mù)高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依然(rán)在前十中，这也是连续第三个(gè)季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前十(shí)。同时榜单(dān)中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市(shì)公司(sī)股东的净利润6.48亿(yì)元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态(tài)度(dù)来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基(jī)首(shǒu)季新杀入(rù)十大(dà)流通股股东行列。具体西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则(zé)排名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受《红周刊(kān)》采访时(shí)，兴(xīng)证(zhèng)全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为(wèi)笃(dǔ)定(dìng)突出；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率(lǜ)较低(dī)，净负(fù)债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债(zhài)率普遍都(dōu)在(zài)100％以上，加(jiā)杠(gāng)杆空(kōng)间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本(běn)看，龙头房企的融资成本不断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国西安军事院校有几所，西安军事院校有几所大学企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好(hǎo)机会。中信证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依然存(cún)在(zài)，少部(bù)分(fēn)公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主(zhǔ)要又(yòu)体现为库存的优(yōu)势。央企(qǐ)地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资成本，优质的开(kāi)发资源和良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企(qǐ)相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对民营房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在(zài)这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民(mín)企来(lái)说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度(dù)从中长(zhǎng)期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金(jīn)流(liú)创(chuàng)造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中(zhōng)枢(shū)的提(tí)升(shēng)，应(yīng)该关注估(gū)值相(xiāng)对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质(zhì)量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存(cún)量(liàng)时代(dài)中行业普(pǔ)涨的(de)概率(lǜ)比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分(fēn)化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路(lù)的(de)话，或(huò)许还是保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年(nián)的业绩出现的整(zhěng)体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分化更趋(qū)明显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房企(qǐ)营收(shōu)、净(jìng)利均(jūn)实(shí)现了业(yè)绩的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的(de)增长。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业绩出(chū)现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因(yīn)为过去两三(sān)年(nián)时间，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不(bù)怎么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且(qiě)主要集中在核心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍(réng)处于调整的(de)过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过(guò)张宏伟(wěi)同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不确定性。其(qí)实整个市(shì)场从四(sì)月份开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相对表现较好之外，包括(kuò)北京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多(duō)数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资(zī)金面压力，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企为了(le)半年报冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性的压力(lì)仍(réng)旧较大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈(chén)昊扬(yáng)也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产(chǎn)以(yǐ)及其(qí)上下游(yóu)产业链(liàn)的复苏(sū)速度都比想象的要(yào)慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房(fáng)地产以及(jí)上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地(dì)去等待(dài)它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来，这需要(yào)时(shí)间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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