导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时(shí)代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年(nián)商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰(qià)逢近年(nián)地产持续低(dī)景气(qì)，有(yǒu)关(guān)中国地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中国(guó)城镇存量(liàng)住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此(cǐ)判断中(zhōng)国(guó)未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度过(guò)剩(shèng)，事实是否如此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户(hù)人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商业办(bàn)公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅间数为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒(shū)适不是人均一间房所能(néng)满足(zú)，它与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发(fā)达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城(chéng)镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭(tíng)户均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)和城(chéng)镇家庭户数，计算出城镇家庭住(zhù)宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户(hù)城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其(qí)中(zhōng)商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎(hū)意(yì)味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中(zhōng)国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地(dì)产市(shì)场的住宅(zhái)套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总(zǒng)人口的(de)近三(sān)成都是流动人口，流动(dòng)人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老(lǎo)家(jiā)买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住(zhù)宅需求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第(dì)二，经济板块(kuài)的分化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再集(jí)中吸引着人口(kǒu)流(liú)入，人口净迁入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅的改造势在必(bì)行。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发(fā)达国家(jiā)有着不(bù)小差距，“住上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅(zhái)供(gōng)给存(cún)在不(bù)足，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时(shí)代已至，大(dà)分化时代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供(gōng)需(xū)冲突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市之(zhī)间，不同区域板(bǎn)块之间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然(rán)激(jī)增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌)禁担(dān)心(xīn)，中国的房(fáng)子是(shì)否已经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量(liàng)数据并未公布，我(wǒ)们无法(fǎ)直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出(chū)中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有住宅套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了？据(jù)此判(pàn)断未来(lái)房(fáng)地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何有效观(guān)察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然灾害综合风险普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主题的新闻(wén)发布会(huì)上，负责人(rén)对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋建筑(zhù)数据以(yǐ)及80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住(zhù)6亿栋房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋(wū)占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计算(suàn)的城镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼(lóu)、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房(fáng)间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人(rén)均住宅间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅，一(yī)套(tào)设施(shī)齐全的(de)住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均(jūn)住宅(zhái)的测算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民住宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没(méi)有直接公布城镇(zhèn)住宅数量。居民住宅相(xiāng)关(guān)数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源（人口普查数据）。计(jì)算中国(guó)居(jū)民户均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住(zhù)宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅(zhái)总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套户比/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户(hù)均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准确统计。我们(men)利用(yòng)既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测(cè)算得(dé)到中(zhōng)国存量(liàng)房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅(zhái)现房套数(shù)计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品(pǐn)现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步(bù)推算中国(guó)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适用房占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其(qí)他住(zhù)宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅(zhái)占居民所有住(zhù)宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的(de)20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际(jì)变化比(bǐ)例(lì)，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截(jié)至(zhì)2022年末，中(zhōng)国平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有(yǒu)1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的(de)三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户户有(yǒu)房(fáng)”是否意味着中(zhōng)国城镇(zhèn)化进展(zhǎn)终(zhōng)结，甚至(zhì)意味(wèi)着(zhe)中国(guó)地(dì)产存量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房(fáng)并不意味(wèi)着住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人口流动、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需(xū)求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比均高于1.1，其(qí)中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会(huì)造成人口(kǒu)净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成房(fáng)价或(huò)房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和(hé)省(shěng)际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口(kǒu)会(huì)选择在(zài)大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口(kǒu)流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭(háng)州以及(jí)南京(jīng)工作的流(liú)动人口在(zài)老(lǎo)家(jiā)拥有住(zhù)宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打(dǎ)工人，但高(gāo)房价迫使打工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房，在高房价(jià)的大城市租(zū)赁(lìn)一套房，在(zài)房价(jià)较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房(fáng)。所以(yǐ)说(shuō)户均一套房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇(zhèn)居民住宅(zhái)是2000年(nián)以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积(jī)占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的老(lǎo)旧小区(qū)很难满足现代生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会(huì)被(bèi)拆(chāi)迁重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二(èr)居室(shì)，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然(rán)这(zhè)与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未(wèi)来地(dì)产的需求驱动力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁(qiān)，加上2021年和2022年商(shāng)品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的(de)家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的(de)一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标准算的话，中国有11.3％的(de)家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若(ruò)人均可使用住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比发达国家人均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要(yào)的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未来地产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得(dé)到(dào)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅现实之下，中国未(wèi)来城镇住(zhù)宅需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四(sì)个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)人口数不(bù)断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇户均人口规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显上升，人(rén)口小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势(shì)将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市圈中心城市流入，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流(liú)入。人口(kǒu)迁移势(shì)必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万人，其人(rén)口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受益于人口(kǒu)迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然(rán)庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅(zhái)和原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点；原公(gōng)有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自(zì)建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住宅减少(shǎo)了1282万户，住宅净(jìng)需求增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的(de)家庭(tíng)购买二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有(yǒu)7成家庭(tíng)购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中(zhōng)村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占(zhàn)比(bǐ)势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前(qián)建造(zào)的住宅建筑面(miàn)积还(hái)有约81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物(wù)业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后(hòu)的(de)改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾(qīng)向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生(shēng)活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会议明(míng)确指出支(zhī)持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较其他国(guó)家(jiā)依(yī)旧(jiù)存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正(zhèng)向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的肖战《光点》歌词是什么肖战《光点》歌词是什么，肖战《光点》歌词是什么歌，肖战《光点》歌词是什么歌(de)人均住宅间(jiān)数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)将随(suí)之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发(fā)展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅(zhái)供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快(kuài)速上(shàng)涨基(jī)石。那(nà)么(me)未来将是住(zhù)宅质(zhì)量的供(gōng)需(xū)冲突(tū)。房地产大分化(huà)时代(dài)已至，这种分化不(bù)单(dān)局限于城市(shì)能级之间(jiān)差异，优质小区和老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间(jiān)的差(chà)异也将(jiāng)越(yuè)发扩大(dà)。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此(cǐ)可(kě)能存在统(tǒng)计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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