文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工(gōng)作(zuò)会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售制了(le)，用你的钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别(bié)建了，不(bù)能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会(huì)，这是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当(dāng)然二次房(fáng)改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企债务(wù)、恢复(fù)市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经(jīng)济(jì)规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康发(fā)展，跨过这道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改为现房销售(shòu)？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平，比(bǐ)如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒(chǎo)精(jīng)神、有(yǒu)助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发(fā)展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么(me)建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国(guó)香港，引入了商品房预售制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了(le)！发达国家(jiā)一般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在购买(mǎi)期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付款后从银(yín)行(xíng)一次性贷款支付(fù)剩(shèng)余全部房款，而是根据开发(fā)商工程进度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险(xiǎn)，对购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现(xiàn)在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要(yào)配套房(fáng)企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一(yī)定(dìng)能化(huà)解这个(gè)难题，让房(fáng)地(dì)产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购房民(mín)众的(de)最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是向善，是(shì)以客户为中心，房地产(chǎn)也不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房子(zi)是天(tiān)大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在(zài)当前(qián)的(de)情况下，取消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案(àn)研(yán)究时，对预售制(zhì)、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来(lái)形成的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市化(huà)进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存在

　　2生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国(guó)香港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期(qī)长等(děng)问题，分(fēn)层销售(shòu)孕育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪50年(nián)代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于木(mù)屋(wū)或(huò)者其他临时住(zhù)宅，住房的需求是相当高，不过(guò)大多数居民的储蓄(xù)很少(shǎo)。当时楼宇买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽然楼宇出(chū)租是中国香港地(dì)产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问题，不少地产商开始探求(qiú)新(xīn)的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇(yǔ)分层出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有所增加，开发(fā)商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基础上，将“按(àn)揭”模(mó)式引入(rù)房地产销(xiāo)售，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式。1953年底(dǐ)霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经营杂货铺(pù)、海上驳(bó)运业务的经(jīng)验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独(dú)到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购下九龙的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售、还印(yìn)发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产。这种方式减轻了民众购房的(de)资金压力(lì)，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售(shòu)模式成为当(dāng)时中国(guó)香(xiāng)港房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中国香港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式推动(dòng)了中国(guó)香港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立(lì)健全的(de)监管(guǎn)机制，促进(jìn)市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费(fèi)用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部(bù)支(zhī)付，还(hái)要证明自身有资(zī)金等(děng)能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完(wán)成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取(qǔ)时需(xū)律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取(qǔ)监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香港要(yào)求律师(shī)行在银行(xíng)开设(shè)的信(xìn)托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现房屋“烂(làn)尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量(liàng)短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前(qián)期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配(pèi)套问题，才能(néng)进一步(bù)推进城市化。但当时推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房(fáng)”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出(chū)现了(le)分配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情。叠加(jiā)房地产市场面临商品房的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大(dà)型房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步(bù)引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改(gǎi)革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房(fáng)供(gōng)给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会(huì)化的住房新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市(shì)场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场(chǎng)采用预售制，允许开(kāi)发(fā)商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发商(shāng)以预售款撬动下(xià)一个项目的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速(sù)出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经调整形成契合中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说(shuō)，是(shì)指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建设中的房屋预先(xiān)出售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支(zhī)付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中国内(nèi)地实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流(liú)程为(wèi)：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签订(dìng)商(shāng)品房买卖合(hé)同(tóng)-进行备案(àn)登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次(cì)性付清剩(shèng)余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发(fā)商可(kě)能已拿到了全部购房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工(gōng)程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地的开发(fā)商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主要(yào)方式，预售制极大缩短房企现金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇(zhèn)化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国(guó)内地(dì)房地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要(yào)作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅(jǐn)解决了(le)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增(zēng)长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从(cóng)8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面(miàn)积的比重(zhòng)为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新(xīn)开工面(miàn)积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面积和销(xiāo)售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快(kuài)速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年(nián)来(lái)房地产也成为拉动(dòng)中国内(nèi)地经济高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达50多个(gè)行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融、批发、建材(cái)的带动最(zuì)为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投(tóu)资(zī)占固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加(jiā)上(shàng)信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年(nián)12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根(gēn)据(jù)我(wǒ)们(men)的《中(zhōng)国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿(yì)美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国(guó)的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市(shì)值与股债房市值的比例较(jiào)高，主要(yào)是因为住(zhù)房市(shì)值高，以及中(zhōng)国资本市场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比(bǐ)例较低，股票(piào)、债券市值较低(dī)，居(jū)民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者(zhě)和银行的按揭贷款(kuǎn)合(hé)同是两个独立(lì)的合同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房(fáng)者只能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期，会(huì)引发资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行(xíng)影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层(céng)面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系(xì)列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购(gòu)房者(zhě)签订(dìng)的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经(jīng)从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风险完全(quán)由银(yín)行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的预(yù)售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就(jiù)是“没钱(qián)”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发(fā)企(qǐ)业(yè)预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国(guó)并没(méi)有统一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实行“一城一策(cè)”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照项目的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不(bù)少购房款未进入监管账户、或(huò)进入监管账户(hù)后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥(yáo)遥无期，月供却被迫(pò)继续还(hái)款。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过(guò)去房地产大开发时代的高周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总(zǒng)承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨(bō)付(fù)资金，再(zài)由(yóu)工程方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨(bō)付的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流动，变相加杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购(gòu)房者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房屋交付(fù)后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或(huò)按工程进度分期支(zhī)付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷(dài)款(kuǎn)按照工(gōng)程进度逐渐发(fā)放，购(gòu)房者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商(shāng)品房出现重大延期或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种(zhǒng)方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后(hòu)，开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年(nián)，保修期满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前(qián)预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房款交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还款，交付前资金(jīn)由第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交付后通(tōng)过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余(yú)房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金(jīn)及(jí)首付款由第三(sān)方公证行或(huò)产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司的(de)信(xìn)托账户监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与(yǔ)损失。而(ér)开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过程中的资金全部来自银行(xíng)，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一(yī)定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银(yín)行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付，按(àn)揭按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开(kāi)发商(shāng)或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方面，德国开(kāi)发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定(dìng)金(jīn)并进行(xíng)预约公(gōng)证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付(fù)公证费和土(tǔ)地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于购房附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制度(dù)，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及(jí)墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申(shēn)请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按施工节奏分(fēn)多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司(sī)保证(zhèng)开发商赔(péi)偿或修(xiū)复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立(lì)合(hé)同前，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首(shǒu)付交换合同。

　　定(dìng)金方面，英(yīng)国设置(zhì)了10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，当开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取(qǔ)按工程(chéng)进度付款的方式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合同(tóng)签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房(fáng)产公证公(gōng)司的(de)检验验收(shōu)后才(cái)能交付，交付(fù)后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也(yě)由律师监管，在(zài)确认(rèn)工程进(jìn)度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律(lǜ)师(shī)将资金转给卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保障购房(fáng)者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　日(rì)本(běn)期房交易立法(fǎ)，定(dìng)金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房(fáng)后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法(fǎ)律空(kōng)白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成定金保全措施(shī)才(cái)可预(yù)售。什么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开发商向金(jīn)融(róng)机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保(bǎo)证金证明书交付(fù)给购房(fáng)者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也(yě)受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期(qī)房烂尾，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证(zhèng)明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保证机构或(huò)保(bǎo)险公司兑(duì)付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节，交房(fáng)前只(zhǐ)需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始(shǐ)按揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交(jiāo)房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需(xū)支付5％房(fáng)款作(zuò)为订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订购买合同(tóng)，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方面(miàn)，签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)后，购房者需支付15％的(de)首付及印(yìn)花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银(yín)行申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进度(dù)放款(kuǎn)，月供在(zài)此过(guò)程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策(cè)出手临界(jiè)点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善型需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套(tào)。

　　二(èr)，中期(qī)来看，应(yīng生日快乐缩写HBD，hb生日快乐缩写)充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制。长效机制四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定金冻(dòng)结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期(qī)以(yǐ)及重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的(de)第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门(mén)直接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节(jié)，建立商(shāng)品房保修期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售(shòu)制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的不(bù)是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的(de)建筑质量(liàng)，实现(xiàn)良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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