近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资价值，通(tōng)过(guò)观测经营活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金(jīn)等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目(mù)相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生(shēng)现金(jīn)收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前已包含了利润(rùn)分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资标的时应了解(jiě)资(zī)产类型和(hé)分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持(chí)有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及市(shì)场因素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预期则更有规(guī)律可循。公募REITs的(de)分(fēn)红主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流(liú)，投资人通过(guò)基金募集材料(liào)和信息披(pī)露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行投资决策(cè)的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额持有人(rén)实际获(huò)得的现金收益(yì)，对(duì)于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金(jīn)相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李华平(píng)也表示，根(gēn)据《公开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者(zhě)，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市场价格反映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债(zhài)券(quàn)的固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分配(pèi)现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构(gòu)投资(zī)者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮助机(jī)构投资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能(néng)够通过分(fēn)红获取相对于投资债券相对高的收益(yì)性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋(dài)为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不(bù)达预期，一定程(chéng)度(dù)上影响了公募REITs二级市(shì)场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gō一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音ng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素(sù)的影响(xiǎng)，投(tóu)资收益(yì)是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的(de)分红有利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关(guān)负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券(quàn)回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日(rì)，将对基金份额的开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基金份额净值变(biàn)化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可增强投资(zī)者(zhě)长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程(chéng)度。”中航(háng)基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的(de)是(shì)本金与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大资(zī)产类型，持有产权类产(chǎn)品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红及资产(chǎn)增值的收益，而持有一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音特许经营类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要(yào)来自项目每(měi)年(nián)的现金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红包括了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏强(qiáng)。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也认(rèn)为，与产(chǎn)权类项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生(shēng)现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这个特点，剩余经营期限较短(duǎn)的(de)特(tè)许经(jīng)营项目(mù)，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现象，投资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通过对建(jiàn)筑(zhù)的更新改(gǎi)造或(huò)补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础资产(chǎn)的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和(hé)评估项目底(dǐ)层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动(dòng)产生的现金净流量(liàng)是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可(kě)供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比(bǐ)较(jiào)适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部(bù)收益(yì)率的高低，对产权类的(de)资产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权(quán)益(yì)人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机(jī)构(gòu)实力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人(rén)实力等(děng)多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的(de)。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易带来(lái)的短(duǎn)期博弈机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关注有(yǒu)基本面支撑、填权(quán)效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次(cì)年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济(jì)及市(shì)场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 一语成谶一语成偈是什么意思，一语成谶(yi yu cheng ji )的读音