导读(dú)

　　黄金二十(shí)年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入(rù)住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续低景(jǐng)气(qì)，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断中国未来地(dì)产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地产存量极(jí)度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查(chá)调查数据(jù)显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑(zhù)中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还(hái)包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建筑(zhù)，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此6亿栋(dòng)房屋(wū)中城镇住(zhù)宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均(jūn)住宅(zhái)间(jiān)数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间房所能满足，它与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因素密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意(yì)味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现中国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房，其中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　目前并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中国家庭户均住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户(hù)数，计(jì)算出(chū)城镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为(wèi)商品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅仅0.64套。

　　孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平(píng)衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流(liú)动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的近三成(chéng)都是流动人口，流动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市(shì)租(zū)房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求(qiú)。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导(dǎo)致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸引着人口流入，人口净迁入城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求有(yǒu)望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅(zhái)建筑(zhù)面积(jī)。促(cù)成“老破小”住宅的改造(zào)势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人均住宅间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距，“住(zhù)上更大房(fáng)子”的改善(shàn)性需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大分化时代(dài)而非停滞期。

　　如果说过去二十年是(shì)中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾更多体现(xiàn)为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，这是过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下房地产大分化(huà)时代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现(xiàn)在不同能级城(chéng)市之间，不同区域(yù)板块之间，不同品质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵(zhèn)二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住宅到底是供(gōng)给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，我们测算出中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)住宅套数，回答当前(qián)的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据此判断未(wèi)来(lái)房地产市场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察(chá)中国户(hù)均拥有住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中国住(zhù)宅数量(liàng)过剩的直(zhí)观判断(duàn)站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作(zuò)情况(kuàng)为主题(tí)的(de)新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对(duì)外(wài)披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取(qǔ)了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看似已经过剩(shèng)。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住(zhù)宅占(zhàn)比并不大。

　　第七(qī)次人口(kǒu)普查数据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家庭户(hù)居民(mín)人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水(shuǐ)平(píng)不(bù)仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面(miàn)积(jī)、配套设施(shī)等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。单单从人均住宅间数不能完全(quán)反映出(chū)城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单(dān)位购买成套住宅，一套设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇居民住宅主要分两大(dà)类，一(yī)类是商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅(zhái)相关数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一(yī)是每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居民住宅来源（人口(kǒu)普查(chá)数据）。计(jì)算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改(gǎi)革(gé)始(shǐ)于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分(fēn)三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我(wǒ)们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅套户(hù)比=住(zhù)宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有多少，目(mù)前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用(yòng)既(jì)有(yǒu)统计数据(jù)，大致测算得到中国存量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商品(pǐn)住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包(bāo)含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地(dì)产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期房(fáng)占(zhàn)比(bǐ)近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计销售套数(shù)里的(de)期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣(jùn)工周期在2-3年，并考虑(lǜ)到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套(tào)数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据(jù)显示中国城镇居民(mín)的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅(zhái)。其中自建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占比3.8％、原(yuán)公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其他(tā)住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)居民所(suǒ)有住宅的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅(fú)为过去十(shí)年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年(nián)商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末(mò)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购期房，中国平均每户城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期(qī)房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三(sān)点含(hán)义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已(yǐ)经(jīng)达(dá)到了户均(jūn)一套房的程度，“户户(hù)有房”是(shì)否意味着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国(guó)地(dì)产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本(běn)的住宅套户比(bǐ)均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地(dì)的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或(huò)房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出中国(guó)的流动人(rén)口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人(rén)口会(huì)选择在大(dà)城市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年(nián)的中国城(chéng)乡人(rén)口(kǒu)流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭州以及(jí)南京工作的(de)流动人口(kǒu)在老家拥有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资(zī)吸引打(dǎ)工人，但(dàn)高(gāo)房价(jià)迫使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户(hù)均(jūn)一套房无(wú)法满足庞大(dà)流动人口的(de)租赁(lìn)与(yǔ)置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居(jū)民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住(zhù)宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大(dà)等问题，如(rú)电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施(shī)陈旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安全隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的家庭没(méi)有(yǒu)独(dú)立卫浴和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在未来大(dà)都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居室和二居室(shì)，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房(fáng)进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出(chū)2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的(de)家庭人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积小于均值，近(jìn)4成家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积在(zài)30平(píng)米(mǐ)以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水(shuǐ)平的一半。若去除20％的(de)公摊，可(kě)使用的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界(jiè)定为住(zhù)宅存(cún)在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若(ruò)人均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即(jí)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家庭户人(rén)数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前(qián)至少新增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅(zhái)面积，美国(guó)为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国的人(rén)均(jūn)住宅建筑面积(jī)为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面(miàn)积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明(míng)显。

　　若考虑(lǜ)约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口，所需要的(de)住宅(zhái)总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经(jīng)户(hù)户有房。即便如此(cǐ)，中(zhōng)国(guó)人口静态结(jié)构和动(dòng)态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产(chǎn)仍有需(xū)求释放(孕妇一天吃几个山竹，孕妇一天吃几个山竹比较好fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户(hù)均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而(ér)七普显(xiǎn)示城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的(de)占比明显(xiǎn)上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户(hù)均(jūn)人口规(guī)模(mó)的(de)缩(suō)小而(ér)增多。

　　第(dì)二(èr)，人口迁(qiān)移(yí)导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住(zhù)宅需(xū)求旺(wàng)盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经(jīng)济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年常住人口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人(rén)口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于人口(kǒu)迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依然庞(páng)大(dà)。

　　从(cóng)2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭拆迁改建(jiàn)最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住(zhù)宅(zhái)家(jiā)庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以(yǐ)前(qián)的比例（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅(zhái)和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着(zhe)城中村和(hé)旧城改造，商品住(zhù)宅的占比势必(bì)会进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的城中村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套(tào)差、没有(yǒu)或少有物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)，居(jū)民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求还(hái)将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密切正向联系。随着经济发展水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年(nián)是(shì)中(zhōng)国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去二(èr)十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住宅质量的(de)供(gōng)需(xū)冲突。房地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分化不单局(jú)限(xiàn)于(yú)城(chéng)市(shì)能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区(qū)和(hé)老旧二手房之间的差异也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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