近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价(jià)值，通过观(guān)测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了(le)利润分配和本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额(é)占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分(fēn)红收(shōu)益，以(yǐ)及基金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场(chǎng)因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基(jī)金分红预期(qī)则更有(yǒu)规律可(kě)循。公募REITs的分红(hóng)主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金流，投资(zī)人(rén)通过基金募(mù)集(jí)材料和(hé)信(xìn)息披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基金份额(é)二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际(jì)获(huò)得的现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具(jù)参考(kǎo)价(jià)值。”中(zhōng)金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后(hòu)基金年(nián)度可(kě)分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资(zī)者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施公(gōng)募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红(hóng)要求，分(fē谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别n)红(hóng)类(lèi)似于债券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息(xī)回(huí)报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)多元化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢(yíng)主要股票(piào)和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华平称，公募(mù)REITs二级市场的价格波动受多(d谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别uō)重(zhòng)因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影(yǐng)响(xiǎng)REITs二(èr)级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相(xiāng)关负责人也表(biǎo)示(shì)，近期(qī)经济(jì)预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面(miàn)市场热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对(duì)基金份(fèn)额的开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单(dān)位基(jī)金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均(jūn)可以获得公平的投(tóu)资机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强(qiáng)投资(zī)者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时(shí)需结(jié)合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度(dù)。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投(tóu)资者(zhě)应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分(fēn)红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募(mù)基金分(fēn)红差异很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是(shì)持(chí)续分(fēn)红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年(nián)限到期(qī)后基金价值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资者应(yīng)该注意的(de)情(qíng)况。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要(yào)包括每(měi)年的现金分红及资产增(zēng)值的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益主要(yào)来自(zì)项目(mù)每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类(lèi)资产(chǎn)的分红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归(guī)还，两者的比率也(yě)是(shì)变动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投(tóu)资(zī)收益。普通投(tóu)资者在选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分(fēn)红主要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后不(bù)再能(néng)产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余(yú)经营期限较短的(de)特许经营项目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取(qǔ)得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目(mù)的分派金(jīn)额包含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况(kuàng)下，基金份额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资(zī)特许经营权REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许(xǔ)经(jīng)营项目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土地或(huò)建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产(chǎn)的(de)估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率(lǜ)等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士还表示，在产品分红(hóng)期，投资(zī)者可以观测(cè)经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)、内(nèi)部收益率等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存在本质性区别。经营(yíng)活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流(liú)量是(shì)指(zhǐ)企业(yè)经营、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润(rùn)表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的(de)账面现金。

　　李谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别华平(píng)也表示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择(zé)，投(tóu)资价值体现在相对股债市(shì)场独立的(de)资产配置功能，比较适合(hé)长期持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经营权(quán)类的资产可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的(de)高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权类的资产更多关注分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经(jīng)营(yíng)净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实(shí)力、运(yùn)营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红期，由于分(fēn)红交易带来的(de)短(duǎn)期博弈机(jī)会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红(hóng)规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额与募集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比较分析，结合经济(jì)及(jí)市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别