文：任泽平(píng)团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现(xiàn)房销售”，不足(zú)一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明(míng)确(què)表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品(pǐn)房预售制了，用(yòng)你的钱，建你的(de)房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对购房者的不公平。以(yǐ)后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是(shì)房地产从大开发时代步入(rù)高质(zhì)量发展阶段的必然趋势，也是对购房老百姓的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众(zhòng)不公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过(guò)时了，该(gāi)取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然(rán)二(èr)次房(fáng)改(gǎi)是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长(zhǎng)效机制(zhì)，长效机(jī)制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道(dào)关(guān)，解(jiě)好这道世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要(yào)取消预售制、改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房(fáng)销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预(yù)售制是对购买者的(de)单方面不公平(píng)制(zhì)度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓几(jǐ)乎承(chéng)担(dān)了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制(zhì)对购房者非常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房的(de)风(fēng)险。从行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系(xì)列风(fēng)险。取消(xiāo)预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房企(qǐ)稳健(jiàn)发(fā)展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度(dù)？预售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售最早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年(nián)房改，由(yóu)于商品房短缺，房企(qǐ)缺(quē)资金，借(jiè)鉴中(zhōng)国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国家一(yī)般有严格(gé)的(de)监管保障措施，开发商在项目(mù)获得政府批准后才可(kě)以开始销售，买家在(zài)购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从银行一次(cì)性贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进(jìn)度在(zài)完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进(jìn)行(xíng)分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需要严格(gé)的资(zī)金监(jiān)管、分(fēn)期支付(fù)以及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施(shī)，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售制度有(yǒu)助于降负债降杠杆(gān)，不(bù)再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，当然(rán)这需要配套(tào)房企债务重组、复工保交楼、恢复市场(chǎng)信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一(yī)定能化解(jiě)这个难题，让房地(dì)产回归实体经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开发商(shāng)将拼的(de)不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑现的营(yíng)销手段(duàn)，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大的(de)提(tí)升开发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以(yǐ)客户(hù)为中心，房地产也不能(néng)例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好(hǎo)房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的(de)重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三(sān)好生(shēng)、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　<上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个strong>2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房预(yù)付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地(dì)产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共(gòng)房屋制度(dù)，许多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是(shì)相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期(qī)长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开(kāi)始探求(qiú)新的方式，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出(chū)售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入(rù)房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式(shì)。1953年底霍英东创办立信(xìn)置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分层出(chū)售、还印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点，即先(xiān)收取(qǔ)买家的订(dìng)金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就(jiù)拥有了(le)自(zì)己的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的资金(jīn)压力，加(jiā)速(sù)了房屋的建造和销售，也解决了(le)制造商的(de)资金问题，降低投资风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓(wèi)是(shì)“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市(shì)场的一(yī)大特色(sè)，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房(fáng)供不应求的(de)问题(tí)，使房市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动(dòng)了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门(mén)不断(duàn)完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港(gǎng)管理部门提升了(le)对于预售楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取(qǔ)时需律所(suǒ)和建(jiàn)筑师(shī)的核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑(zhù)师等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银行的(de)责(zé)任(rèn)上(shàng)升，如(rú)出现房(fáng)屋“烂(làn)尾”情(qíng)况(kuàng)，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国(guó)内地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短(duǎn)缺问题，引入“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设，这一(yī)导向使前(qián)期(qī)发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步(bù)推进城市(shì)化。但当时推行的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的(de)需求量(liàng)大(dà)，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供(gōng)应量小的困境，此时引入中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进(jìn)中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住(zhù)房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设(shè)的通知》文件，决定停止住房无(wú)偿实物(wù)分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社会化(huà)的(de)住房新体(tǐ)制，从计划(huà)经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济(jì)的商品房。房地产市场(chǎng)采(cǎi)用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两大(dà)难(nán)题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此中(zhōng)国内地(dì)开始房改货币化，中(zhōng)国人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市场的(de)发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后(hòu)，经(jīng)调整形成契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度。预售(shòu)制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商品(pǐn)房预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预(yù)售许(xǔ)可(kě)证-签订商品(pǐn)房买卖(mài)合(hé)同-进行备案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者需要(yào)一次性付清首付(fù)款，并采用银(yín)行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有(yǒu)所不上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个同。对中(zhōng)国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也(yě)开启了高周(zhōu)转、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇化发展进程。预(yù)售(shòu)制在过去(qù)20多年(nián)对中国内地房(fáng)地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房地产市(shì)场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城(chéng)镇(zhèn)居民从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步(bù)，数(shù)十(shí)年时间(jiān)走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人(rén)增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至(zhì)60721平(píng)方(fāng)公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售(shòu)面(miàn)积占总销售面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产行(xíng)业的发展。中国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发(fā)展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行到民企(qǐ)崛(jué)起，队伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达(dá)50多(duō)个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融(róng)、批(pī)发(fā)、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开(kāi)发投资占固(gù)定(dìng)资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加(jiā)上(shàng)信托(tuō)等通(tōng)道业(yè)务，占比超过三分(fēn)之(zhī)一(yī)。从房地产融(róng)资存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我(wǒ)们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的比例较高(gāo)，主(zhǔ)要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券市值较低，居民投资(zī)渠(qú)道缺(quē)乏。

　　不可否认(rèn)，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负面效(xiào)应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者(zhě)的单方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至(zhì)不(bù)能交房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另(lìng)外，购房者(zhě)和(hé)开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的(de)购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两(liǎng)个独立(lì)的合(hé)同(tóng)关系(xì)，如果开发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据(jù)购(gòu)房合同向开发(fā)商主张权力，但依旧需要根据(jù)按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部(bù)分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银(yín)行作为按(àn)揭贷款的发放方，一旦房企因为(wèi)市(shì)场(chǎng)波动或经营(yíng)不善(shàn)，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情(qíng)况，而房企通过与(yǔ)购房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险完全由(yóu)银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房者的(de)预售监(jiān)管(guǎn)资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没(méi)钱”，即没钱付(fù)工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了(le)开发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项(xiàng)应当用于有关的(de)工程建设，商(shāng)品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理部门制定。但多年以来全国并没有统(tǒng)一的预(yù)售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策(cè)”。例如，太原、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙(shā)等(děng)城市重点监管资金比例(lì)为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项(xiàng)目的建安(ān)成本(běn)乘以建筑(zhù)面积或者(zhě)项目工程(chéng)总额报(bào)价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月(yuè)供(gōng)却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过(guò)去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高(gāo)周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户(hù)资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程(chéng)总(zǒng)承包方，以工程建设名(míng)义，获得(dé)监管(guǎn)账户拨付(fù)资金(jīn)，再由工程方将(jiāng)资(zī)金(jīn)转给(gěi)房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工(gōng)程(chéng)进度(dù)所需。通(tōng)过这(zhè)些方式套取(qǔ)的资金，在房(fáng)企(qǐ)各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形成一(yī)种资金循环高(gāo)周转模(mó)式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体(tǐ)来说，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房者预付资金，一(yī)般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付(fù)款比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放按揭贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程(chéng)进度逐渐发放，购房者(zhě)开始(shǐ)月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾(wěi)保险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保障购房者(zhě)权(quán)益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护(hù)：房屋交(jiāo)付(fù)质量的保障有两种方(fāng)式，一是期(qī)房由政府或第三方(fāng)验收合(hé)格并提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二是(shì)开发商为购房者提供一(yī)定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期(qī)限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国平均首付(fù)比例(lì)为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或(huò)产权保(bǎo)险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程中的(de)资金全部来自银行，银行根据工程进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷(dài)款，由于开发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动机监管开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋(wū)交付(fù)时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发(fā)放的(de)验(yàn)收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购(gòu)房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工(gōng)期进(jìn)度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷(dài)，房贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购(gòu)买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)批后即(jí)可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预(yù)约公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含(hán)在购房(fáng)款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定(dìng)最低首付比(bǐ)例，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异(yì)。一般来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是(shì)当房屋出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公(gōng)司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发(fā)商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商(shāng)或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，交(jiāo)房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节(jié)，各环节内容确认无误后签订首付交换合同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机制(zhì)，当开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出(chū)10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工程进(jìn)度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房(fáng)屋必须经过房产公(gōng)证公(gōng)司的检验验收后才(cái)能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极(jí)为(wèi)严(yán)格，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相(xiāng)关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道(dào)关口(kǒu)，有利(lì)于保障购房者(zhě)资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　日(rì)本期房交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商(shāng)必须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社(shè)会上(shàng)“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取引业法》，对(duì)购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发(fā)商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保(bǎo)证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或(huò)保证机(jī)构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违(wéi)约(yuē)金，一(yī)般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的(de)定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者(zhě)即可向(xiàng)银行(xíng)申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外的(de)剩余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监(jiān)管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银行专(zhuān)门项目资金账户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有(yǒu)统一(yī)的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一(yī)步签订购(gòu)买(mǎi)合同(tóng)，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请(qǐng)按(àn)揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商遵守，支付节(jié)点一般(bān)为合(hé)同签订后、地基完工、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的项目资金账户，账(zhàng)户(hù)资金提取须(xū)与房屋建设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看，当前(qián)房地产(chǎn)到了政策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企(qǐ)重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融(róng)工具支持(chí)。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在起，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财(cái)团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势(shì)复(fù)杂(zá)性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地产税。定(dìng)金(jīn)环节，建立开发商违约后(hòu)定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障购房(fáng)者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付(fù)款机制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责(zé)、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜之(zhī)计(jì)，现在全(quán)国套户比超过(guò)1，从大开发(fā)进入存量时代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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