近两年火(huǒ)爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表(biǎo)示，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳(wěn)定分红(hóng)体现出该类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生(shēng)现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润(rùn)分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解资产类型和分红(hóng)的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定(dìng)分红，15只公告(gào)2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占(zhàn)可(kě)供分配(pèi)金额比(bǐ)例平均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大部分(fēn)分配比例在(zài)96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负(fù)责人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的(de)综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红主要来自基(jī)础设施资产的经营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金(jīn)募集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经(jīng)营(yíng)业(yè)绩，作为进行投资决策的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金(jīn)份额持有人(rén)实际获得的现金收益(yì)，对于长期投资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础设施证券投资基(jī)金指引（试(shì)行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度(dù)可(kě)分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时(shí)具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求(qiú)，分红类似(shì)于债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分配现金(jīn)决定(dìng)。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了机(jī)构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方(fāng)面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机(jī)构(gòu)投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募(mù)REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于未来分红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公(gōng)募REITs的二(èr)级(jí)市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以来(lái)中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示(shì)，近(jìn)期经济(jì)预(yù)期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业(yè)绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权(quán)日(rì)，将对基金份额的开盘指导价做调减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额(é)根据(jù)单位基金份(fèn)额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是(shì)对分红前(qián)后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人(rén)在基金(jīn)分红前(qián)后均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同(tóng)时需(xū)结合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关注二级市(shì)场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红包括利润分(fēn)配(pèi)和本(běn)金归(guī)还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红(hóng)”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是(shì)持续分(fēn)红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年限(xiàn)到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权(quán)类和产权类两大资产类型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特许经营(yíng)权类资产的分红包(bāo)括了利润分配和本金的(de)归(guī)还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特(tè)许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资(zī)者在选择投资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区(qū)别(bié)。特许经营(yí诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的ng)权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在(zài)选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底层资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级市场价格和分红有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在经(jīng)营(yíng)权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理(lǐ)解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派率水平。对(duì)于剩余期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价(jià)随着分派进(jìn)度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的(de)剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一(yī)般(bān)较长，再加(jiā)上到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等追加投资，有机会进一步延长经营期(qī)限。这种类(lèi)似永续经营的假设(shè)反映在基础资(zī)产(chǎn)的估(gū)值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点(diǎn)，多位(wèi)业内(nèi)人(rén)士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标(biāo)中，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可(kě)供分(fēn)配现金(jīn)，二者存在(zài)本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影(yǐng)响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进行调(diào)整，加诸葛亮决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁，决胜千里之外运筹帷幄之中说的是谁说出来的(jiā)期初现金，最终得到的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内(nèi)部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类(lèi)的资产更(gèng)多关(guān)注分(fēn)派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑原始权益人综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期(qī)，由于分红交易(yì)带来的短期博弈(yì)机会(huì)仍在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有(yǒu)基本面(miàn)支撑、填权效应相(xiāng)对明(míng)显、同时分红规模较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断(duàn)。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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