饱受争议(yì)的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部(bù)门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管(guǎn)总局联合发布了关于规(guī)范房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服务的意(yì)见。意(yì)见(jiàn)提及，近年来，部分房地产经纪机(jī)构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户个人信息等(děng)问(wèn)题，加重(zhòng)交易当事人(rén)负(fù)担、侵害其(qí)合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定(dìng)经纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上(shàng)海(hǎi)为例，二手房占(zhàn)市(shì)场成(chéng)交比例超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城规院住(zhù)房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对(duì)居民来说属于金额不(bù)低(dī)的大宗(zōng)交(jiāo)易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易(yì)成本较高、交易周(zhōu)期较(jiào)长，具有非常强的(de)专业性(xìng)，居民往往(wǎng)通过中介来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要(yào)的收费夹带其(qí)中，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对(duì)居民(mín)造成(chéng)额外的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并(bìng)未明(míng)码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节嘉指出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服务在(zài)内的相关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序(xù)整(zhěng)顿，是房地产市场(chǎng)管理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下，推进(jìn)这项工作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监(jiān)管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历(lì)来对房地产(chǎn)经纪服务行(xíng)业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房(fáng)地产经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要(yào)监管(guǎn)的重点，将是对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋(wū)交易(yì)过程中，部(bù)分价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务机(jī)构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费约(yuē)为27万。

　　在(zài)合理确(què)定(dìng)经纪服务收费上，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房(fáng)地产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国家(jiā)计委建设部(bù)下发的《关于房地产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理收费(fèi)，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执(zhí)行的2014年(nián)更新后的收费标(biāo)准(zhǔn)，即根据这(zhè)样(yàng)的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同(tóng)意(yì)，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意(yì)味(wèi)着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权”的(de)精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介服务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地(dì)产经纪服务收费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产(chǎn)中(zhōng)介机(jī)构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关(guān)监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程中对收费标(biāo)准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资(zī)标准，综合计算(suàn)出合适(shì)的中介费率。”张大(dà)伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次意见中提及，房地(dì)产经纪机构(gòu)应当在经营门(mén)店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或(huò)渠道，公(gōng)示服务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合(hé)标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪机构提供的基(jī)本服务和(hé)延伸服务(wù)，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目和收费(fèi)标(biāo)准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构收费(fèi)前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清单(dān)，列明收费标准、收(shōu)费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水平的房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机构，住房和城乡建设部门将会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监(jiān)管。市场监管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反(fǎn)价格和反垄断法律法规的行为。对房地产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门(mén)要依法依(yī)规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系统。

　　房屋中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介(jiè)费有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中原地(dì)产华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住建部(bù)发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价(jià)，合理降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁经纪服(fú)务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业(yè)，打击收费过(guò)高(gāo)的(de)经纪机构，但(dàn)对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅本来收(shōu)费就不(bù)同(tóng)，各家收费(fèi)普遍在合(hé)理范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费(fèi)用对市场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由(yóu)于当(dāng)前(qián)两部门提出的(de)意(yì)见(jiàn)仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体认定其中的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地《风起陇西》讲述了什么故事，《风起陇西》讲述了什么故事情节执行(xíng)情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大(dà)伟表示，“从目前市场看，经纪服(fú)务领域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有利于行业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很多房源(yuán)在产权(quán)方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可(kě)能对(duì)交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过(guò)程中，原本应该由(yóu)上下家各支付一半的中介费，但在(zài)一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过程(chéng)中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购房者来承担。即(jí)使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担(dān)中(zhōng)介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式(shì)，在(zài)房价(jià)中有(yǒu)所体现(xiàn)。

　　“上(shàng)家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下(xià)家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一(yī)些房产(chǎn)中介公司(sī)将其(qí)视为向购(gòu)房者单边收费的(de)行为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其(qí)支(zhī)配(pèi)地位(wèi)，在(zài)原先(xiān)经(jīng)纪服务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向(xiàng)房东收取费用，而(ér)这部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁(jià)给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的(de)透明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟(lín)称。

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