饱(bǎo)受(shòu)争议的二手房交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地(dì)产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用(yòng)房源客源(yuán)优势收取过高费(fèi)用、未明码(mǎ)标(biāo)价、捆(kǔn)绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息(xī)等(děng)问题，加(jiā)重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服(fú)务内容、合理确定经(jīng)纪服务(wù)收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提(tí)出(chū)了意见。

　　中原地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张(zhāng)大伟称，随着城市发展，一(yī)二线城市二手(shǒu)房(fáng)交易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成(chéng)交依(yī)赖中介居间成交(jiāo)，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物)商(shāng)过渡到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成(chéng)本较(jiào)高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收费(fèi)夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而(ér)且这(zhè)些(xiē)服务事(shì)项并未明码标价。

　　对(duì)于二(èr)手房(fáng)市场交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指出，对包括经纪(jì)服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控(kòng)的(de)主(zhǔ)题。“当下，推(tuī)进这项(xiàng)工作(zuò)的(de)意义更(gèng)大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行业关注最多的一(yī)个话题，便是房地产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟认为(wèi)，未来(lái)相关部门主要监管的(de)重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中介费。以北京某房地产经纪(jì)服务机构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经(jīng)纪服(fú)务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意(yì)见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务费用。鼓励按(àn)照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地(dì)产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最早依据是(shì)1995年国家(jiā)计(jì)委建设部(bù)下发(fā)的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文(wén)），其(qí)中第六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京(jīng)为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的2014年更新后的收费标(biāo)准，即根据这样的规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高(gāo)不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京(jīng)二手房中(zhōng)介费(fèi)上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京(jīng)2015年取消了房地(dì)产中(zhōng)介服务等(děng)57个政府定价，房(fáng)地(dì)产经纪服务收(shōu)费多少(shǎo)由各中(zhōng)介机构自行决(jué)定(dìng)。

　　“房产(chǎn)中介机构在实际收取(qǔ)费(fèi)用过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并(bìng)未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房(fáng)屋价(jià)值(zhí)及工资标准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大(dà)伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题，两部门在此(cǐ)次(cì)意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应(yīng)当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价(jià)和(hé)捆绑收费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服务项目(mù)和收费(fèi)标准(zhǔn)。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明(míng)显高于(yú)市场平均水平的房地产经纪机构(gòu)，住(zhù)房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明(míng)码标价、操纵(zòng)经纪服务收费等(děng)违反(fǎn)价格和反垄(lǒng)断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产(chǎn)经纪机构相关(guān)违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要依法依规(guī)纳(nà)入国家企业(yè)信用(yòng)信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则(zé)实行(xíng)分档定价(jià)，是(shì)否意(yì)味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产(chǎn)华南区总裁兼深(shēn)圳中原总经理郑叔伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价，合(hé)理降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打击收费过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市(shì)场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务(wù)费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的意见(jiàn)仅为鼓励性(xìng)质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非规定，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地(dì)执行情(qíng)况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目前市(shì)场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域(yù)的(de)调整改善、规范化，有(yǒu)利于行业健(jiàn)康发展(zhǎn)。同(tóng)时，由于二手房(fáng)很多房源在(zài)产权方面有瑕疵(cī)，如产权抵(dǐ)押、不同税费等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影(yǐng)响，这(zhè)对房(fán杏花代表十二生肖里的哪个动物呢，杏花是指十二生肖中什么动物g)地(dì)产经纪服务行业的专(zhuān)业性提(tí)出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑麟指出，在二(èr)手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该由上下家各(gè)支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有这(zhè)样的情形，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费(fèi)及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一(yī)些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过(guò)转嫁的(de)方式，在(zài)房(fáng)价(jià)中有(yǒu)所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场这种所谓‘约定(dìng)俗成’的情况(kuàng)，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中(zhōng)介(jiè)公司可能会利(lì)用其(qí)支配地位，在原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费的基础上，再(zài)次向房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部(bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转(zhuǎn)嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服(fú)务收费，不仅有利(lì)于提高(gāo)交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度(dù)，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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