文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全国(guó)住房(fáng)和城(chéng)乡建(jiàn)设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行(xíng)现房销售”，不(bù)足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表(biǎo)态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消商品房预售制了，用你的(de)钱(qián)，建你的房(fáng)子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁(shuí)建房，没(méi)钱(qián)没实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓(xìng)和(hé)社(shè)会，这是(shì)房(fáng)地产(chǎn)从(cóng)大开发时代(dài)步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大(dà)开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售。以后(hòu)一(yī)手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房，天经(jīng)地义。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和(hé)房地产税。如果按照经(jīng)济规律办事，中国一定能实(shí)现房地产软着陆(lù)和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房销售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。从(cóng)个(gè)人(rén)层面看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房的(de)风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒精(jīng)神、有助于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有(yǒu)助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商品房(fáng)预售(shòu)最早源(yuán)于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品房预(yù)售(shòu)制度。其实，当前(qián)世(shì)界不少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国(guó)家一般(bān)有严格的监(jiān)管保障(zhàng)措施，开发商在项目获(huò)得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房(fáng)后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首(shǒu)付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在完全交房(fáng)前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要(yào)严格的资(zī)金监管、分期支付以(yǐ)及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代(dài)，取消预售制(zhì)度(dù)有助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和社会(huì)，当然这需要(yào)配套(tào)房企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工保(bǎo)交楼(lóu)、恢(huī)复市场(chǎng)信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难(nán)题，让房地产(chǎn)回归实(shí)体经济和(hé)居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花(huā)缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是(shì)天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健(jiàn)康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房地产税、人地挂(guà)钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的(de)专(zhuān)项研究。（参(cān)考后来形成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋(wū)或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数(shù)居民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多(duō)数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难(nán)、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的(de)方式(shì)，如把楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的(de)市民数量有(yǒu)所增加，开发商(shāng)资(zī)金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务(wù)的经验，对于商品流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买家(jiā)的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式(shì)，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制造商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决(jué)了核心的(de)住(zhù)房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动(dòng)了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进(jìn)市场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位(wèi)于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘(pán)因建筑(zhù)费用超支(zhī)停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开发商(shāng)在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能力把项目完(wán)成，资金需放入律师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银行开设的(de)信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出现(xiàn)房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面临住房需(xū)求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础建设(shè)，这一(yī)导(dǎo)向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进(jìn)程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能进一步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较慢(màn)，福利分房制度也出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福(fú)利(lì)分(fēn)房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠加房(fáng)地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型房地产开发商，商品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此(cǐ)时引入中国香港的“卖楼花(huā)”模式(shì)无疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进(jìn)一步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住房(fáng)无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配(pèi)货(huò)币化、住房供(gōng)给商(shāng)品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济(jì)下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的商品房(fáng)。房地产(chǎn)市场采用预售(shòu)制，允许开发商(shāng)卖(mài)期房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期长的两大难题，开(kāi)发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开发，形(xíng)成滚动开发模式，住(zhù)房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内(nèi)地的商品房预售制度(dù)。预售制的初(chū)衷是(shì)为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房(fáng)者，由(yóu)购(gòu)房者支付定金或房款的行(xíng)为。区别于中(zhōng)国香港，在中(zhōng)国(guó)内地实(shí)践过(guò)程中，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地(dì)产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证(zhèng)-签订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告(gào)登(dēng)记-交付(fù)房屋。在五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用(yòng)银行(xíng)贷(dài)款(kuǎn)的形式一次性付清剩余(yú)房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商(shāng)可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的(de)按照工程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制(zhì)商品房也开(kāi)启了高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏(cáng)的风险确实存在

　　作为(wèi)中(zhōng)国(guó)内地(dì)商品房销售的最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短(duǎn)房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城(chéng)镇化(huà)路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存量从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)面积占总销售面积的(de)比重为(wèi)63％，而2021年期房累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产行业的发(fā)展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地(dì)产对金融、批(pī)发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道(dào)，2020年(nián)房地产(chǎn)完全拉动的投资占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致银行不(bù)良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美(měi)元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈(yù)发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能交付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间，购(gòu)房(fáng)者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购(gòu)房(fáng)者(zhě)和银行的按(àn)揭贷款合同是两个独(dú)立(lì)的合(hé)同(tóng)关系，如果开(kāi)发商(shāng)发生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因(yīn)此(cǐ)购房者承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张(zhāng)，资金(jīn)若遇到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列(liè)风(fēng)险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦房企因(yīn)为市(shì)场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列(liè)问题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能还款等(děng)，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的(de)坏(huài)账(zhàng)压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房(fáng)所得(dé)款项应当用(yòng)于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售(shòu)款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地(dì)实行“一(yī)城(chéng)一策(cè)”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按(àn)照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建安成本乘以建筑面(miàn)积或(huò)者项目工程(chéng)总额报(bào)价(jià)计算(suàn)重点资金。而事实(shí)是，不少购(gòu)房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进入(rù)监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼(lóu)盘(pán)没有(yǒu)资金继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无(wú)期，月供却(què)被迫(pò)继续(xù)还款。那(nà)么，监(jiān)管账户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这些方式套取(qǔ)的资(zī)金，在(zài)房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资金流(liú)动性，房企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对于购(gòu)房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有(yǒu)定(dìng)金或预付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预(yù)付款比例相对(duì)较低，绝大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付(fù)方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工程进(jìn)度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是(shì)按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发(fā)放，购(gòu)房者开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为(wèi)预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障(zhàng)购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的(de)保障有两种方式(shì)，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售(shòu)资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金一定期(qī)限内无条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款(kuǎn)，交付前(qián)资金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时开发(fā)商(shāng)凭(píng)验收(shōu)凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国(guó)官方数据，2021年美国平(píng)均首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房者在房屋交付(fù)后通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者的(de)定金及首付(fù)款由第三方公证行或(huò)产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发(fā)商倒闭导致(zhì)楼(lóu)盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何(hé)责(zé)任与损失。而开(kāi)发商在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全(quán)部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商(shāng)提供一定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银行(xíng)利益，银(yín)行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度(dù)。开发商(shāng)在房屋交付时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门(mén)经(jīng)审(shěn)查后发放的(de)验(yàn)收(shōu)凭证，通过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房款按建造(zào)工期进度支付，按(àn)揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开(kāi)发商或(huò)购房(fáng)者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预(yù)售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约(yuē)公证，签订(dìng)合(hé)同后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证(zhèng)费和土地交易税(shuì)，分(fēn)别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包(bāo)含在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力规定(dìng)最低(dī)首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在支付房款(kuǎn)前(qián)申请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利(lì)率，银(yín)行按施(shī)工节奏分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房者(zhě)一定使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破产(chǎn)，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护(hù)机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师(shī)，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个(gè)环节(jié)，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置了10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节(jié)，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度(dù)付(fù)款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，一般(bān)会(huì)在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环(huán)节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产公(gōng)证公司的检(jiǎn)验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期房预(yù)售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程(chéng)进(jìn)度、支付相关款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商(shāng)账(zhàng)户前经过两道关口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房(fáng)交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本期(qī)房交(jiāo)易(yì)立(lì)法，定(dìng)金超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售(shòu)房(fáng)定金保全(quán)措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违(wéi)约需(xū)返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社(shè)会上“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者(zhě)支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的(de)部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合(hé)同时，开发商(shāng)向金融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或(huò)保(bǎo)险机构签(qiān)订(dìng)定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或(huò)保险，并(bìng)将相(xiāng)应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预先支付的购(gòu)房款也受该措施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证明书向(xiàng)金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险(xiǎn)公(gōng)司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价(jià)的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房前只需(xū)支付最多(duō)不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金(jīn)外的剩(shèng)余(yú)房款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行(xíng)OTP则进一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需(xū)支付15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房(fáng)同样(yàng)采取按工程进度付款的方式，《发(fā)展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程(chéng)做了统(tǒng)一详细规(guī)定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完工、框架完工(gōng)、管道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过程中随着(zhe)放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资(zī)金账户，账户资金提(tí)取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房(fáng五指毛桃土茯苓牛大力汤功效与作用，四种人不能吃牛大力)地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一(yī)方(fāng)面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给予(yǔ)强有(yǒu)力的金融(róng)工具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力(lì)度，由优质房企牵头并(bìng)购重组整个行业，为(wèi)每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市(shì)群(qún)战略、人(rén)地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交付阶(jiē)段，保障购(gòu)房(fáng)者定金安(ān)全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公(gōng)司介(jiè)入，为(wèi)房屋(wū)重(zhòng)大延期以及(jí)重大缺(quē)陷等(děng)情(qíng)况提供(gōng)充(chōng)分的(de)保(bǎo)障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或(huò)由政府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监(jiān)管(guǎn)，以此防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期(qī)制度(dù)。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制(zhì)是(shì)权宜之计(jì)，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另(lìng)一(yī)方面，取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不(bù)能兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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