饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正逐渐得到监管部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总(zǒng)局(jú)联合发布了关(guān)于规范房地(dì)产经纪服务(wù)的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经纪机(jī)构存在利用房(fáng)源(yuán)客源优势收(shōu)取(qǔ)过(guò)高费(fèi)用、未明码标价(jià)、捆绑收费(fèi)、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易(yì)当事人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述(shù)背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费(fèi)、严(yán)格(gé)实行(xíng)明码标价等十方面，提出了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分(fēn)析师张大(dà)伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线城(chéng)市(shì)二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心(xīn)逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院(yuàn)住房政策研究中心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民来说属于金额(é)不低的大宗交易，由于二手房交易(yì)成(chéng)本(běn)较高、交易周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介(jiè)来完成。但很(hěn)多中介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带其(qí)中，如收(shōu)取过桥(qiáo)融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价(jià)。

　　对于二(èr)手房市场交易(yì)过程(chéng)中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪服务在内的相(xiāng)关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和(hé)秩序整(zhěng)顿，是房地产(chǎn)市场(chǎng)管理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推进(jìn)这项工(gōng)作的意义更大(dà)，也更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介(jiè)收(shōu)费问(wèn)题成监(jiān)管重点(diǎn)

　　二手房市场中，历(lì)来对房地(dì)产经纪服务行业关(guān)注(zhù)最多的一个(gè)话题，便是房(fáng)地产经(jīng)纪服务费(fèi)的(de)问题。

　　张大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪服务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二手(shǒu)房(fáng)屋(wū)交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某(mǒu)房地产经(jīng)纪(jì)服务机构(gòu)2.7％的服务(wù)费(fèi)率计算，一(yī)套1000万元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上(shàng)，两部门在(zài)此(cǐ)次(cì)意见中(zhōng)提(tí)及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价。引导由交易双方共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪服务(wù)收费标准的(de)最(zuì)早(zǎo)依据是(shì)1995年国家(jiā)计委建设部下发(fā)的《关于房地(dì)产(chǎn)中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买卖(mài)代理收费，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京(jīng)为例(lì)，目前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更新(xīn)后的(de)收费(fèi)标准，即根据这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖经(jīng)纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在(zài)规定的收费标准基础上适当上(shàng)浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味着，当前北(běi)京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个政府(fǔ)定价，房地产经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费多少(shǎo)由各中介(jiè)机构(gòu)自行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中介机构仅需(xū)在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进行明码标价即可(kě)。而房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构在具体收取过(guò)程(chéng)中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟(wěi)补充道。

　　对于明(míng)码标价(jià)问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪(jì)机构应当在(zài)经营门店、网站、客户端(duān)等场所(suǒ)或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸(shēn)服务，应当分别明(míng)确服务项目和收费标(biāo)准。房地产经纪(jì)机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人(rén)出具收费清单，列(liè)明(míng)收费标(biāo)准、收费金(jīn)额，由当(dāng)事人签字确认。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房(fáng)地产经(jīng)纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会(huì)同市场监管等部门(mén)采(cǎi)取约谈等综(zōng)合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部(bù)门依法查处不按规(guī)定(dìng)明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构相关违法违规信(xìn)息(xī)，市场监管部门(mén)要依法依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住建部发文鼓励(lì)按照成(chéng)交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范行业，打击收费过(guò)高的经纪机(jī)构，但对市场(chǎng)影响正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗有限，“以深(shēn)圳(zhèn)为(wèi)例，深圳市场豪(háo)宅(zhái)和(hé)普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪服务费用对(duì)市(shì)场(chǎng)的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何具体认定(dìng)其(qí)中的(de)细则，还需要看各(gè)城(chéng)市落地执(zhí)行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规范化(huà)，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手房(fáng)很(hěn)多房源(yuán)在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不(bù)同(tóng)税费等都可(kě)能(néng)对(duì)交易产生(shēng)影响，这(zhè)对房地产经纪(jì)服务行业(yè)的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监(jiān)陆骑麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一(yī)半的(de)中介费，但在一些(xiē)热点城市的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情形，因(yīn)部分购(gòu)房者处于(yú)弱(ruò)势地位，从(cóng)而会出现中介费及税费均由购(gòu)房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意承担中介(jiè)费(fèi)，这(zhè)部分费用也可能通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中(zhōng)有所体现(xiàn)。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种(zhǒng)所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中介(jiè)公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单(dān)边收费的行(xíng)为。部(bù)分中(zhōng)介公司可能会利用其支配地(dì)位(wèi)，在正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗原先经(jīng)纪服(fú)务收费的(de)基础上，再次向房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房(fáng)者(zhě)，这实际上(shàng)相当于变(biàn)相推高了房(fáng)价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服(fú)务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也(yě)有利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟(lín)称。

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