文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和(hé)城乡建设工作会议提出“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房(fáng)销售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河(hé)南(nán)、四(sì)川(chuān)、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对购房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁(shuí)建房，没钱没(méi)实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已(yǐ)经过(guò)时了，该(gāi)取消(xiāo)了(le)，改为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交(jiāo)房，天经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制(zhì)四大关(guān)键是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定(dìng)能实现(xiàn)房(fáng)地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好这(zhè)道(dào)世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者(zhě)非常(cháng)不公平(píng)，比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房(fáng)、房屋(wū)质量、房(fáng)产证延期(qī)办理甚至不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界(jiè)不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购(gòu)买期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样在支付完首(shǒu)付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需要严格(gé)的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施作为保(bǎo)障的，如果没有这些保障措施，一(yī)定会(huì)触(chù)发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，当(dāng)然这(zhè)需要配套房企债务重(zhòng)组(zǔ)、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能(néng)不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最根本最实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的(de)建(jiàn)筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房(fáng)幸福一家人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安、行业企业健康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措施(shī)。在当前的(de)情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心参与财税改革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税、人地挂钩(gōu)、金融稳(wěn)定、房企杠杆(gān)率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或(huò)者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高，不(bù)过大多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力(lì)才能(néng)购买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始探求新的方式，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契(qì)”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出(chū)售(shòu)、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书(shū)，上有(yǒu)文字(zì)详尽(jǐn)说明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先(xiān)收取(qǔ)买家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的(de)资金问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的(de)销售模式成为当时中国香港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求(qiú)的(de)问题，使房市(shì)发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但监管部(bù)门不(bù)断完善、规(guī)范(fàn)化，建立健全的监管机(jī)制(zhì)，促进市(shì)场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年(nián)，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费(fèi)用(yòng)超支停(tíng)工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了(le)对于预售楼花制度的监管，即要求开(kāi)发商在预售(shòu)前(qián)，确保地价(jià)款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能(néng)力(lì)把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托(tuō)管，支取时需(xū)律所和(hé)建筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账(zhàng)户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行(xíng)在银行开设的信托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取(qǔ)全透明(míng)化机制，且银(yín)行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行(xíng)将成最大风险方，后续需(xū)自身(shēn)推(tuī)动(dòng)项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　二十世(shì)纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展(zhǎn)工业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化配套问(wèn)题，才能进一(yī)步推进(jìn)城市化。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一(yī)分配，以租养房”的福利分房制(zhì)度，住房市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速(sù)较慢(màn)，福(fú)利(lì)分(fēn)房制度也出现了分配不公、效率(lǜ)低(dī)、配套(tào)差(chà)等(děng)问题，因此(cǐ)福利分房(fáng)制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房(fáng)的需求量大(dà)，而(ér)社会(huì)缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地(dì)房地(dì)产(chǎn)市场的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售(shòu)商品(pǐn)房制度，先后出(chū)台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台(tái)《关于(yú)进一步深(shēn)化城(chéng)镇(zhèn)住房制(zhì)度改(gǎi)革，加(jiā)快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分(fēn)配，逐步实(shí)行住(zhù)房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商品房。房地(dì)产市场(chǎng)采用预售制，允(yǔn)许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企(qǐ)缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬动下(xià)一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中国(guó)人(rén)民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大(dà)作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的商品房预(yù)售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付(fù)定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售流程为：房地产开发商(shāng)办理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖(mài)合同(tóng)-进行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一次(cì)性付(fù)清(qīng)剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全部购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照工程进度(dù)付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了(le)高周转、高(gāo)杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在

　　作(zuò)为中国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大缩短房(fáng)企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房(fáng)地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要(yào)作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地(dì)产市(shì)场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小(xiǎo)区(qū)，从全民蜗(wō)居到基本适居，住房(fáng)事业取得(dé)巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进程进入(rù)快速发展时(shí)期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成区面积由(yóu)7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套数从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售(shòu)制(zhì)在(zài)当前(qián)已成为中国内地商品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售面积(jī)占总销售面(miàn)积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了(le)中国内地房地产(chǎn)行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历(lì)经二十多年(nián)长周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发(fā)投资完成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金额(é)分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到(dào)有(yǒu)、从(cóng)国企先行到民企崛(jué)起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产(chǎn)也(yě)成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产(chǎn)业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地(dì)产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对金(jīn)融(róng)、批发、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道(dào)，从房地产贷款(kuǎn)占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等(děng)通道业务(wù)，占比(bǐ)超过三分之一。从房阿富汗改名现在叫什么地(dì)产(chǎn)融(róng)资(zī)存量(liàng)占社融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银(yín)行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民(mín)财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们(men)的《中国(guó)住房市值(zhí)测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住房市值(zhí)占股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比例较高(gāo)，主要是因(yīn)为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较低，股(gǔ)票、债券(quàn)市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的(de)风险确实存在，当前的负(fù)面(miàn)效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手(shǒu)交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷(dài)款合同是两个(gè)独立的(de)合(hé)同关(guān)系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者(zhě)只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时向银(yín)行进行(xíng)贷(dài)款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期，会(huì)引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营(yíng)不善(shàn)，出现(xiàn)资(zī)金链(liàn)断(duàn)裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者(zhě)签订的预(yù)售合同和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由银(yín)行承担(dān)，银(yín)行将面临(lín)较大(dà)的(de)坏(huài)账压(yā)力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预(yù)售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的(de)《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企(qǐ)业预售商品房所得(dé)款项应当用于有关的(de)工程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统(tǒng)一的预售资金监管规定，各地实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城(chéng)市重点监管资金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金。而(ér)事实是，不少购房款未进入(rù)监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账(zhàng)户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致楼盘没有(yǒu)资金继(jì)续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么，监(jiān)管账(zhàng)户资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代(dài)的高周转(zhuǎn)背(bèi)景下(xià)，抽调(diào)预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账(zhàng)户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所(suǒ)需。通(tōng)过(guò)这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提供了资金(jīn)流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款(kuǎn)保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付(fù)的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房(fáng)款在房(fáng)屋交付后开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方(fāng)式支付(fù)，或按工程进度(dù)分(fēn)期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开始(shǐ)月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在(zài)商品房出现(xiàn)重大(dà)延期(qī)或(huò)重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付(fù)的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年(nián)，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售(shòu)资金第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金(jīn)一(yī)定(dìng)期限内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按(àn)揭(jiē)还款，交付前(qián)资(zī)金(jīn)由(yóu)第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋(wū)交付后(hòu)通过按揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管(guǎn)方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪(nuó)用资金，购(gòu)房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致楼(lóu)盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担任(rèn)何责任与损失。而(ér)开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进(jìn)度向开发商提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开(kāi)发商挪用资金直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门经审查后发放(fàng)的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收凭证向银行得到购房者支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度支付，按(àn)揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用(yòng)固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买期(qī)房(fáng)烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商(shāng)在项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行预约公证，签订合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费(fèi)和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不包含在(zài)购房款中，属于购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德国没(méi)有规定最(zuì)低首付(fù)比例(lì)，可(kě)零首付(fù)购(gòu)房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面(miàn)，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例(lì)因项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公(gōng)证(zhèng)后、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购(gòu)房者可(kě)在支付房款前申请房贷(dài)，房贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定(dìng)利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施(shī)工节奏(zòu)分(fēn)多次发放贷(dài)款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了两种保险，保险的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大延(yán)期或重大缺陷时(shí)，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公(gōng)司负责(zé)相应赔(péi)偿。保险由开发商或(huò)购(gòu)房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　英(yīng)国预售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金(jīn)方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开(kāi)发(fā)商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难追(zhuī)回。

　　首(shǒu)付方(fāng)面，首付(fù)比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英国采取按工程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在合(hé)同签订6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交(jiāo)房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才(cái)能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账(zhàng)户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付(fù)款保全措(cuò)施(shī)

　　日本期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房前付款比例(lì)不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社(shè)会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商(shāng)必须完(wán)成(chéng)定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措(cuò)施(shī)？即买(mǎi)卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时，开发商向金(jīn)融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房(fáng)者赔付违(wéi)约金(jīn)，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需支付最多不超20％的定(dìng)金，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房(fáng)者即(jí)可向银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订(dìng)金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选购权(quán)合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同后，购房者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向银(yín)行申请按(àn)揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期(qī)房(fáng)同样采取按工程进度(dù)付款的方式，《发(fā)展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也(yě)依照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供在(zài)此过(guò)程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行(xíng)专门(mén)的项目资金账户(hù)，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者享(xiǎng)受1年的(de)房屋(wū)保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看(kàn)，当前房地产到了政策(cè)出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持力(lì)度，长短兼(jiān)顾妥善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优质房企牵头(tóu)并(bìng)购重(zhòng)组(zǔ)整个(gè)行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性，兼顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效(xiào)机(jī)制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全(quán)。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延期以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发商、银行的(de)第(dì)三方资金监(jiān)管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以(yǐ)此防止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制度。保修(xiū)期(qī)内，开发(fā)商应对房屋质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改为现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销(xiāo)手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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