文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东等地明确表态(tài)，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房(fáng)子(zi)，还烂尾(wěi)了(le)，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了(le)，不能把包袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓(xìng)和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋势，也是(shì)对(duì)购(gòu)房老百姓的(de)最(zuì)大保护(hù)。98年房(fáng)改(gǎi)时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进入存(cún)量时代(dài)，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售。以(yǐ)后一手交钱(qián)，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼(jiān)顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推动城市群(qún)战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照(zhào)经济规律办事(shì)，中国(guó)一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对(duì)购房(fáng)者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承(chéng)担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到下(xià)行(xíng)周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有助于落(luò)实(shí)中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有(yǒu)助于房企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什(shén)么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什(shén)么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于(yú)中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品房(fáng)预售制(zhì)度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一般(bān)有严格的(de)监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开(kāi)发商在项目获得(dé)政府批准(zhǔn)后才可以(yǐ)开(kāi)始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付(fù)款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩(shèng)余(yú)全部(bù)房(fáng)款(kuǎn)，而是(shì)根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处罚(fá)措施作(zuò)为(wèi)保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房民众不公平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客(kè)观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配(pèi)套(tào)房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢(huī)复市场信心和房地产(chǎn)长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化(huà)解这个难题，让房地(dì)产回归实体经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而(ér)是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购(gòu)房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币(bì)。所(suǒ)有商业的本质是向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个(gè)角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房销售是实现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社(shè)会(huì)长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展研究中心参与财(cái)税改革(gé)方(fāng)案研究时，对预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后(hòu)来形成(chéng)的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推(tuī)动城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜(qián)藏(cáng)的风险(xiǎn)确(què)实存在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租(zū)是(shì)地产行(xípupil是什么意思 pupil是可数名词吗ng)业(yè)盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度(dù)，许(xǔ)多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数居民的储(chǔ)蓄很(hěn)少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的(de)市民(mín)数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模(mó)式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营(yíng)杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加(jiā)快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印(yìn)发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境、建筑材料(liào)、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的分期付(fù)款形式，等新楼(lóu)落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了(le)自己的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资(zī)金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款”的销售(shòu)模式成为当时中国香(xiāng)港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高(gāo)效率地(dì)解决了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不(bù)断完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促进市场健康发(fā)展。例(lì)如，1960年，位于(yú)大角咀(jǔ)的一个楼盘因(yīn)建(jiàn)筑费用超支停工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的监管，即要求开(kāi)发商在预售前(qián)，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把项目完(wán)成(chéng)，资金需放入律师(shī)所托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较(jiào)少。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面临住房(fáng)需(xū)求大和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强调基础建(jiàn)设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的进程大(dà)于(yú)城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养(yǎng)房”的福(fú)利(lì)分房制度，住房(fáng)市场发(fā)展起步较晚(wǎn)、增(zēng)速较慢，福利分房(fáng)制度也(yě)出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不公、效率低、配套(tào)差(chà)等问题，因此(cǐ)福利分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加(jiā)房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房地产开发商，商品房供应量小的困(kùn)境(jìng)，此时引入中国香港的“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预(yù)售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解(jiě)决了房(fáng)企缺少资金(jīn)和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难题，开发商以预售款(kuǎn)撬动(dòng)下一个项目的(de)开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的(de)信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合(hé)中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了(le)缓解房(fáng)企资(zī)金压(yā)力，加快(kuài)城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建(jiàn)设(shè)中的房屋(wū)预先(xiān)出售给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金(jīn)或房款的行(xíng)为(wèi)。区别于中国香港，在中国内地(dì)实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商品房预售流(liú)程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可证-签(qiān)订商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过(guò)程中，购房者需要一次(cì)性付清首付款，并采用银(yín)行贷款的形式(shì)一(yī)次(cì)性付清(qīng)剩(shèng)余房(fáng)款，换言(yán)之，房(fáng)屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照(zhào)工程进度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高杠杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但(dàn)背后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方式，预售制(zhì)极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同(tóng)时(shí)增(zēng)加市场商(shāng)品房供应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展进程。预售制在过去20多(duō)年(nián)对中国内(nèi)地(dì)房地产市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产市场快速发(fā)展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住(zhù)宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得巨大(dà)进步(bù)，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家(jiā)几百年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区面积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发(fā)布的《中国(guó)住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前(qián)已(yǐ)成为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)销(xiāo)售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地(dì)商品住宅期房销售面积占总(zǒng)销售(shòu)面积的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国内地(dì)房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业(yè)数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多个(gè)行业。2020年房地产(chǎn)及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地产(chǎn)对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行各(gè)项贷款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将导(dǎo)致银(yín)行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国(guó)住房市值测(cè)算报(bào)告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美(měi)元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高，以及(jí)中国(guó)资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股票、债券(quàn)市值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平(píng)制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交付(fù)的(de)风险(xiǎn)。比(bǐ)如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发商之间(jiān)的购房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合(hé)同关系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开发商主张权(quán)力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行(xíng)周期(qī)，会引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行(xíng)影响自身(shēn)信用和购房者对(duì)行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链断裂等一系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售(shòu)合同和(hé)pupil是什么意思 pupil是可数名词吗按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监(jiān)管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者的预售监管资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规(guī)定了开(kāi)发企业预售商品房所得(dé)款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产管理部门制定。但多(duō)年(nián)以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)规(guī)定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额报价计算(suàn)重点(diǎn)资(zī)金。而事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致(zhì)楼盘没(méi)有资(zī)金继续建设(shè)。收(shōu)楼(lóu)遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)资金如何(hé)被挪(nuó)走的(de)？实际(jì)上(shàng)，在过去(qù)房地(dì)产大开发时代的高(gāo)周(zhōu)转背(bèi)景下，抽调预(yù)售款监管账户资金，是行业“潜规(guī)则(zé)”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付资金，再由(yóu)工程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超工程进度(dù)所需。通过这(zhè)些方(fāng)式套取的资金，在房(fáng)企各地项目(mù)间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供(gōng)了资(zī)金流(liú)动性，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资金循环高周转模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来说(shuō)，国外(wài)商品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房(fáng)者(zhě)预付(fù)资金，一般设有定金或预付款(kuǎn)保护机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要(yào)求购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大部分房款(kuǎn)在房屋交付后开(kāi)始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度(dù)分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷(dài)款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者开始月供；二(èr)是房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品(pǐn)房(fáng)提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证(zhèng)后(hòu)，开发(fā)商凭验收凭证取得购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。二是开发商为购房者提(tí)供一定的保修(xiū)期(qī)，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付(fù)时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国(guó)期(qī)房定金一定期限内(nèi)无条件返还(hái)，最(zuì)低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付(fù)后按揭还款，交付前资金由第三方全(quán)程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数据，2021年(nián)美国(guó)平均首付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒闭导致(zhì)楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回(huí)，且不承担任(rèn)何(hé)责任与损失。pupil是什么意思 pupil是可数名词吗而开发商在房屋建设过程中的(de)资(zī)金全部来自银(yín)行，银(yín)行根据(jù)工程进度向开发商提(tí)供一定比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时(shí)需取(qǔ)得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国期(qī)房可零首付购房，房(fáng)款按建造(zào)工期(qī)进度支付，按(àn)揭按工期放款后还(hái)贷，房贷(dài)利率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发(fā)商在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同后定金(jīn)退还。如(rú)由于任(rèn)何原(yuán)因不能购买，定金按照(zhào)德国法律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房者需支付公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房(fáng)款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德(dé)国(guó)也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支(zhī)付，具体支付节(jié)点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公证后(hòu)、主体完工(gōng)、内部水暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完(wán)工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购(gòu)房者一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司(sī)针对期房设(shè)计了两种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或(huò)修(xiū)复，开发商破产，由(yóu)保险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购(gòu)房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预(yù)售(shòu)制设(shè)有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前(qián)付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买(mǎi)卖(mài)双方均有(yǒu)一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个环节，各环节内容确认无误(wù)后(hòu)签订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，当(dāng)开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问(wèn)题时，购房者10％的(de)定金由保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合(hé)同签订21天(tiān)内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，英国采取按工程(chéng)进度付款的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相(xiāng)对较低，一(yī)般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交(jiāo)房前(qián)付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过(guò)房产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管(guǎn)，在(zài)确(què)认工程进度、支(zhī)付相(xiāng)关款项过程(chéng)中，由买房律(lǜ)师将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须(xū)完成“预售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需返还定价(jià)并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本(běn)二战(zhàn)结束后(hòu)由(yóu)于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易(yì)法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什么是定金保全措施(shī)？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购房合同时，开发商向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或指定(dìng)保证机(jī)构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的(de)保(bǎo)证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除(chú)定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导致期房烂(làn)尾(wěi)，购房者可凭保证金证明书向金融机构(gòu)或(huò)保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需(xū)支付最多不超(chāo)20％的(de)定金，签订购房合同后，购房者即可向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方(fāng)资金由银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一(yī)的(de)选购权(quán)合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面(miàn)，签订购房合(hé)同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购(gòu)房者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期(qī)房(fáng)同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细规定(dìng)，要求所有开发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完(wán)工、管道门窗(chuāng)等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度放(fàng)款，月供在此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门的项目(mù)资金(jīn)账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购(gòu)房(fáng)者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重点是(shì)保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组。一方面，加大对(duì)刚(gāng)需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持(chí)。另(lìng)一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转的房企包括民营企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配(pèi)套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂性(xìng)和(hé)人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩(gōu)、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后定金保护机制(zhì)，如将已支付定金冻(dòng)结(jié)至房(fáng)屋交付阶段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订合同环(huán)节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款机制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资(zī)金监管(guǎn)环节，引入独立于开(kāi)发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或(huò)由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期结束后(hòu)支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不(bù)是五花八门(mén)、眼花缭乱(luàn)、不知道能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根(gēn)本最(zuì)实质的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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