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　　近两年火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一(yī)，稳定分红体现出该类(lèi)产品长期(qī)投资价值，通过观(guān)测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分(fēn)配现金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产(chǎn)权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不再产(chǎn)生现金收益，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利(lì)润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚(shàng)有6只REITs实际(jì)分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例的稳(wěn)定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额(é)占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分(fēn)配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人对此表示，投(tóu)资公募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源(yuán)为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变(biàn)化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份额二(èr)级市场价格变化导致的浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值(zhí)。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根据《公开募(mù)集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配(pèi)给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资(zī)价(jià)值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面，分红体(tǐ)现了这类产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债券(quàn)的固定利息回报，而(ér)是(shì)由可供分配现金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构投资(zī)者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募(mù)REITs丰富了(le)机构投资者的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具有较强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构投资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的(de)影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益(yì)是影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负(fù)责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和(hé)债(zhài)券回归(guī)的过程(chéng)；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施(shī)项目(mù)的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīmany的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级ng)济(jì)活(huó)力(lì)的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金(jīn)份额的开盘指导(dǎo)价做(zuò)调减处理，调减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益(yì)的(de)影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　many的比较级和最高级怎么写，much的比较级和最高级　特许经营权分红(hóng)包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是(shì)本金之上(shàng)的增值部(bù)分(fēn)不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后基金价值面临(lín)极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该注(zhù)意的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公(gōng)募REITs主(zhǔ)要有特许经(jīng)营权类和(hé)产权类两大资(zī)产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年(nián)的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来自项目每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分配和本金的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金(jīn)也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类的(de)公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看(kàn)重底层资(zī)产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营(yíng)项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再能(néng)产生现金收益，因(yīn)此将可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营(yíng)期限较短的特(tè)许经营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限(xiàn)较长的特许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项目(mù)的(de)土(tǔ)地或建筑(zhù)的(de)剩余使用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通(tōng)过对建筑的(de)更新改造或补(bǔ)缴土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资(zī)产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流、可供分配现金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报中披露(lù)的(de)经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二是(shì)可(kě)供分配现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活(huó)动产生；可供分配的现(xiàn)金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资产配置新选择(zé)，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合长期(qī)持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注(zhù)分派(pài)率高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回报，投资(zī)者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营(yíng)管理机构实(shí)力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实(shí)力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基本(běn)面支撑、填权(quán)效应相(xiāng)对明(míng)显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行(xíng)比较分析，结(jié)合(hé)经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施(shī)项目的(de)运营(yíng)业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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