饱受(shòu)争议的(de)二(èr)手房(fáng)交易中介费问(wèn)题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门(mén)的(de)重视。

　　5月(yuè)8日，住(zhù)建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联合发布了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经纪服务的意见。意见(jiàn)提(tí)及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑收费(fèi)、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事(shì)人负担、侵(qīn)害(hài)其合法权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强从业主体管理、明确经纪服务内容(róng)、合理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实(shí)行(xíng)明码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城(chéng)市发展(zhǎn)，一(yī)二(èr)线城市二手房交易占比逐渐增加。以北京、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖(lài)中介(jiè)居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规(guī)院住房(fáng)政策(cè)研(yán)究中心首席研究员(yuán)李宇嘉表示(shì)，买房对居民来说属于(yú)金额不低(dī)的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交易成(chéng)本较高(gāo)、交易周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过(guò)中介(jiè)来完(wán)成。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称等问题，将(jiāng)非必要的收费夹带其中，如(rú)收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费(fèi)、担(dān)保(bǎo)费等，对居民造成额外(wài)的负担(dān)，而(ér)且这些服务(wù)事(shì)项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市(shì)场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括(kuò)经(jīng)纪服(fú)务(wù)在内的相关市场交易(yì)行为(wèi)及其主(zhǔ)体进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这项工作(zuò)的(de)意义更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成(chéng)监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二(èr)手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对(duì)房地产经纪服务行(xíng)业关(guān)注最多(duō)的一个话题，便是房(fáng)地产经纪服(fú)务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监(jiān)管(guǎn)的重点，将(jiāng)是(shì)对房地产经纪服(fú)务收费及中介交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低的中(zhōng)介费。以北京(jīng)某房地产经(jīng)纪服务(wù)机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的房屋，中介费约为(wèi)27万。

　　在合理(lǐ)确定(dìng)经纪(jì)服务收费(fèi)上，两(liǎng)部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及(jí)，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要合(hé)理降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁(lìn)经纪服(fú)务费用(yòng)。鼓励按照(zhào)成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则实(shí)行(xíng)分档定价。引导(dǎo)由交易双方共同承担经纪服务(wù)费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介(jiè)绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年国家(jiā)计委建设部下发的《关于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其(qí花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了)中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理(lǐ)收费，按成交价格总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年(nián)更新后的收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样(yàng)的规定：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各(gè)方协商同意(yì)，可(kě)在规定(dìng)的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二手房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收(shōu)取费用过程中，相关(guān)监管部门当(dāng)前(qián)并未明确具体的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过(guò)程中(zhōng)对收费标(biāo)准进(jìn)行明码标价即可。而(ér)房地产经纪服务机(jī)构在具(jù)体收取过程中(zhōng)，会(huì)结合房(fáng)屋(wū)价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适(shì)的花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟(wěi)补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构应当在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、花王牙膏为什么那么便宜，这三种牙膏千万别再买了服务内容和(hé)收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构提供的(de)基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项目(mù)和收费标(biāo)准。房(fáng)地产(chǎn)经纪机构收(shōu)费前应当向(xiàng)交易(yì)当事人出具收费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准、收费金额(é)，由当事人签字确(què)认。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市场(chǎng)平均(jūn)水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城乡建设部(bù)门将会同市场监管等部门采(cǎi)取(qǔ)约(yuē)谈等(děng)综合(hé)措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会(huì)同有(yǒu)关部门依法(fǎ)查(chá)处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经(jīng)纪(jì)服(fú)务收费等违反价格和反(fǎn)垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息，市场监(jiān)管部(bù)门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价格(gé)越高、服务费率(lǜ)越低的原则实(shí)行分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南(nán)区总裁兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦(lún)称，住建部(bù)发文鼓励按照成(chéng)交价(jià)格越高、服(fú)务(wù)费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)，合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用，主要还(hái)是规范(fàn)行业，打击收费过高(gāo)的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市(shì)场影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就(jiù)不同，各家收费普遍在合(hé)理(lǐ)范(fàn)围(wéi)内，加上经纪服务费用对市场的影(yǐng)响不大(dà)。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具(jù)体认定(dìng)其(qí)中的细(xì)则，还需要(yào)看各(gè)城(chéng)市落地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房(fáng)很(hěn)多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服(fú)务行业的(de)专业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆(lù)骑麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上(shàng)下家各支(zhī)付(fù)一(yī)半的中介(jiè)费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往(wǎng)往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出(chū)现中介费及税(shuì)费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通(tōng)过转嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转(zhuǎn)嫁给下(xià)家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公(gōng)司将其(qí)视为向购房(fáng)者单(dān)边收(shōu)费的行为(wèi)。部(bù)分中介公(gōng)司(sī)可能会利用其支配(pèi)地位(wèi)，在原先经纪服务(wù)收费(fèi)的基础(chǔ)上，再次向房(fáng)东收取费用(yòng)，而这部分费用，房东往(wǎng)往(wǎng)会将其转再次转嫁给(gěi)购(gòu)房者，这实(shí)际上相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门提出(chū)严禁(jìn)操(cāo)纵经纪服务(wù)收费(fèi)，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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