近两(liǎng)年火爆的(de)创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表(biǎo)示，强制(zhì)分(fēn)红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们(men)也提(tí)醒普通投资者注意(yì)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，在(zài)选择投(tóu)资标的(de)时(shí)应了解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布(bù)。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出了高(gāo)比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对(duì)此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格(gé)的(de)变化。基(jī)金(jīn)份额二级市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响(xiǎng)，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金分红预(yù)期则更有规(guī)律可循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金(j华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约īn)份额二(èr)级市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈(yíng)或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金份额持有人实际获得(dé)的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责人称。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资中心运营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金(jīn)年度可分配(pèi)金额以现金(jīn)形式(shì)分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航(háng)基(jī)金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基(jī)础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具(jù)备“股性”和“债性”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似(shì)于债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息(xī)回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投资者(zhě)的(de)角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方面是公募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置(zhì)多元化(huà)提(tí)供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能够通过分红获取相对于(yú)投资债券(quàn)相(xiāng)对高的(de)收益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风(fēng)险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益(yì)，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分(fēn)红水平(píng)的预期，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达预(yù)期(qī)，一(yī)定程度上影(yǐng)响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于(yú)吸引(yǐn)投(tóu)资者(zhě)参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相关(guān)负责人也表示(shì)，近期(qī)经济(jì)预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点(diǎn)呈(chéng)现向股票(piào)和债券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方面，基础设(shè)施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩(jì)相对经济活(huó)力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基金(jīn)份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基(jī)金份(fèn)额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长(zhǎng)期投资的信心(xīn)，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航(háng)基金(jīn)相关(guān)人士也称。

　　特许经营权分红(hóng)包括利(lì)润分(fēn)配和本金归还

　　普通投(tóu)资者应了(le)解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许经营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本(běn)金与增(zēng)值两个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把“分派(pài华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约)”金(jīn)额(é)误认为是持续(xù)分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等(děng)合同年限到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应该注意的华约有哪些国家，华约有哪些国家组成约情况。

　　李华(huá)平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持有产权(quán)类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的收益主要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资(zī)产的分红包括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募(mù)REITs可以内(nèi)部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相(xiāng)对较多，债性偏强(qiáng)。而产权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的(de)价(jià)值(zhí)增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目，通常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐年下(xià)降(jiàng)是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的(de)收益来自(zì)项(xiàng)目剩余(yú)期限(xiàn)产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩余使(shǐ)用年限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造(zào)或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现(xiàn)金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察(chá)和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年(nián)报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流，二是(shì)可供分配现金，二者(zhě)存在本(běn)质(zhì)性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可供分配(pèi)的(de)现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高(gāo)低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主(zhǔ)要来自底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投(tóu)资者可(kě)综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带(dài)来的短期博(bó)弈机会(huì)仍在(zài)，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权(quán)效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较(jiào)为可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可(kě)供分配金额(é)预测(cè)。投资(zī)者(zhě)可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济(jì)及市场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩(jì)及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金(jīn)上述(shù)负(fù)责(zé)人也称。

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