万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的(de)豪宅(zhái)被全国(guó)知晓，其背后(hòu)曾宣称(chēng)要做地(dì)产界“劳斯(sī)莱(lái)斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前(qián)。

　　而(ér)如今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因(yīn)中赫(hè)集团成了共同债务人被中(zhōng)国信达(dá)追债，中国信达为了收(shōu)回钱(qián)款不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院(yuàn)豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团，那(nà)些真正斥巨(jù)资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地(dì)被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些业(yè)主的维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简(jiǎn)单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪(háo)宅的尽头是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这(zhè)个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目(mù)的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权转让项目的处(chù)置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地(dì)产开发有限(xiàn)公司(sī)（下(xià)称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截至2宝剑锋从磨砺出梅花香自苦寒来的意思是什么，宝剑锋从磨砺出,梅花香自苦寒全诗023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币，其中债权本金(jīn)37.50亿元。中赫集团有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司是共同债务(wù)人(rén)。目前，该项目已有1万(wàn)次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国(guó)信达北分讨债(zhài)的故事，但(dàn)实(shí)际上，75套豪宅的背后暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院(yuàn)总共301户，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说明这些(xiē)房子实际上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那为什么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明(míng)这75套房子(zi)是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内(nèi)容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中(zhōng)赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押，所以(yǐ)不(bù)能网签、没(méi)办房本。

　　作(zuò)为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的(de)高端人士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大(dà)佬也(yě)是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院的业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少(shǎo)中赫集团的高(gāo)管、合作(zuò)伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已(yǐ)经支付价(jià)款并实(shí)际占(zhàn)有，那么，中国信达转(zhuǎn)让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或(huò)将泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没(méi)准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民(mín)事执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支付价款(kuǎn)并(bìng)实际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院(yuàn)不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封(fēng)的可以向(xiàng)法院提出执(zhí)行异议申(shēn)请，请求法院解除查(chá)封，同时可以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院报公布《最高(gāo)人民法院(yuàn)关于商品房消(xiāo)费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司(sī)法解释(shì)的方式明确了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费(fèi)者以(yǐ)居(jū)住为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主张其(qí)房屋交付(fù)请求权优(yōu)先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费(fèi)者，在(zài)一审法(fǎ)庭辩论(lùn)终结(jié)前已实际支付剩余价(jià)款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适用前(qián)款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如果(guǒ)这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那(nà)么这笔不良债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出(chū)去(qù)回本，抵押的这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖(lài)”

　　这次(cì)债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不(bù)良债权(quán)转让，可以追溯到金谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已(yǐ)经成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等(děng)选(xuǎn)择退出了赫(hè)华恒瑞的股(gǔ)东行(xíng)列(liè)，中国金(jīn)谷国际信托(tuō)有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东(dōng)，后者由中国信(xìn)达资产(chǎn)管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规模，也没有很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北(běi)京豪(háo)宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北京的第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫(hè)置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时(shí)京(jīng)城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高端的(de)姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运(yùn)回来的(de)灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄(xiāo)八(bā)的顶儿(ér)、融创的湖、紫辰院的(de)树、北(běi)平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手(shǒu)是当时有名的融创(chuàng)观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其(qí)依旧在北京豪宅圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少(shǎo)知(zhī)名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大(dà)佬则居住(zhù)在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵(guì)的房，拿北京城最(zuì)贵的地”，“做地产(chǎn)中(zhōng)的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而拒(jù)不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国(guó)安坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地(dì)步，其实是(shì)有迹可(kě)循的。

　　事实(shí)上，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的(de)人(rén)生轨(guǐ)迹跟着急(jí)转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但转型之路并不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务(wù)，先后进军能源(yuán)市场、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到(dào)了体育领域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足(zú)球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股权。如果北京国安的估值一直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是(shì)这样，中赫为什么又要质押股(gǔ)权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实(shí)控(kòng)人周金(jīn)辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团(tuán)股份(fèn)质(zhì)押陆续(xù)质押(yā)，据企查(chá)查(chá)显示，目(mù)前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质记录。质权(quán)人包括海金(jīn)商业(yè)保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国(guó)际(jì)信托(tuō)、中融信托(tuō)、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不仅国安的经营状况没(méi)有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产(chǎn)权(quán)交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元(yuán)。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押(yā)手(shǒu)中的中赫(hè)集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状况却持续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被(bèi)执行人(rén)，执行标的高(gāo)达(dá)11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中(zhōng)赫(hè)集团股东周(zhōu)金(jīn)辉、李彩霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能(néng)力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成为老赖的情(qíng)况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又如(rú)何能独善其身？

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