导(dǎo)读

　　黄(huáng)金二十年之后，当下中国地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停(tíng)滞期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二(èr)十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售(shòu)面积超15亿平，足(zú)够4000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)入住。恰(qià)逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实情况，据此(cǐ)判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露(lù)全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七(qī)次人(rén)口(kǒu)普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真的(de)过剩(shèng)？

　　事(shì)实上住建(jiàn)部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商(shāng)业办公楼、学(xué)校(xiào)等，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房屋质量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们(men)测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国(guó)家庭户均住宅(zhái)的(de)数据，我们(men)根据商品住宅(zhái)套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房(fáng)似乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人口，流动人(rén)口(kǒu)会选择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房(fáng)，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国(guó)未来地产(chǎn)仍有(yǒu)四(sì)大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来方差分析英文缩写，方差分析英文翻译新户购房(fáng)需(xū)求增长。

　　第二(èr)，经济板块(kuài)的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域经(jīng)济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉(shè)及(jí)超9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造(zào)势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面积均较发达国家有着不小差(chà)距，“住上(shàng)更(gèng)大房(fáng)子(zi)”的改(gǎi)善性(xìng)需求正(zhèng)在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当(dāng)下中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时(shí)代(dài)而非停滞期(qī)。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供给存在不(bù)足，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代下地产矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地(dì)产(chǎn)大分(fēn)化(huà)必将体现在不(bù)同能级城市(shì)之间，不同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量(liàng)数据(jù)并未公布(bù)，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答(dá)当前的房子是(shì)否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房地产市场会(huì)如(rú)何发展。

　　一(yī)、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的(de)直观判(pàn)断站不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了(le)全国近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据(jù)以及80多万处市(shì)政设(shè)施(shī)数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建(jiàn)筑(zhù)住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，农(nóng)村房(fáng)屋占(zhàn)9成以上，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万栋(dòng)，还包括了大量(liàng)商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学(xué)校、医院等(děng)非住(zhù)宅。总(zǒng)的算下(xià)来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大(dà)。

　　第七次人口普查数据公(gōng)布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城(chéng)市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民(mín)人(rén)均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于(yú)1，看似意味着人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居(jū)住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。单(dān)单从(cóng)人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映(yìng)出城镇居(jū)民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要(yào)是(shì)以家庭为单(dān)位购买(mǎi)成(chéng)套(tào)住宅，一(yī)套设(shè)施齐全的住宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路(lù)、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类(lèi)是商品(pǐn)住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅。

　　目前(qián)缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有(yǒu)直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户(hù)均住宅数(shù)量，我们(men)主(zhǔ)要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住宅改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够(gòu)得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅(zhái)和(hé)非商品住宅比例，推算(suàn)得到(dào)居民住(zhù)宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算(suàn)公式如下：

　　城镇家(jiā)庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数(shù)/住宅总套数(shù)）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准(zhǔn)确统计。我们利用既(jì)有统计(jì)数(shù)据，大致(zhì)测算得(dé)到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房(fáng)为(wèi)主，从(cóng)2019年(nián)开始(shǐ)，新(xīn)房销售中期房占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额(é)。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套商方差分析英文缩写，方差分析英文翻译品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需要进一步推算中国城(chéng)镇居民拥有的户均住(zhù)宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中国城镇居民(mín)的(de)住宅结(jié)构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥(yōng)有住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公(gōng)有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其(qí)他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购(gòu)买(mǎi)二手房加总，得到(dào)商品(pǐn)住宅占居民所有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住宅占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截(jié)至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭都(dōu)会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的(de)三点含义

　　既然(rán)城镇居民已经(jīng)达到了户均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中国(guó)城镇(zhèn)化(huà)进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产(chǎn)存量供(gōng)给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着(zhe)住宅市(shì)场供需平衡

　　需要有多余住宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动、居民换房等因素(sù)产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此，成熟(shú)房(fáng)地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英(yīng)国和日本的(de)住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均刚好一(yī)套房，就(jiù)会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入(rù)地的住宅市场供不应(yīng)求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流(liú)动(dòng)人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大(dà)学2017年(nián)的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流动(dòng)人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价的大(dà)城市(shì)租赁一套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品(pǐn)质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前(qián)建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户的生活带(dài)来了很(hěn)大(dà)的不(bù)便(biàn)和(hé)安(ān)全隐患，并(bìng)且(qiě)居住(zhù)体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的(de)家庭没(méi)有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧(jiù)小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在未来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一(yī)居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地(dì)产的需求驱(qū)动(dòng)力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平(píng)。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间农民(mín)带房进城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和(hé)2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过(guò)一(yī)半的家(jiā)庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅(jǐn)为15.2平(píng)方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅(zhái)存在困(kùn)难，若(ruò)按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难问题。

　　若(ruò)人均可(kě)使(shǐ)用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的(de)集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总(zǒng)量(liàng)会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测算得到(dào)中国(guó)城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年我(wǒ)国城镇家(jiā)庭户均人口数不断下降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普(pǔ)显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比(bǐ)明(míng)显(xiǎn)上升(shēng)，人口小家庭化趋势将(jiāng)继(jì)续(xù)延续，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生(shēng)产要素逐(zhú)步向经济带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁(qiān)移势必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住(zhù)人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的(de)家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建房家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间为(wèi)2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房。在新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购(gòu)买(mǎi)经(jīng)济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及城镇(zhèn)家(jiā)庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑(zhù)面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差、没有或(huò)少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善(shàn)性(xìng)需求还将有所(suǒ)增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住(zhù)宅家庭希望提(tí)高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展(zhǎn)水平的提(tí)高，中国的(de)人(rén)均住宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十年是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供给存在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上涨基石(shí)。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间差异，优(yōu)质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不(bù)是针对住(zhù)宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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