导读(dú)

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入大分(fēn)化时(shí)代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续(xù)三(sān)年商品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢(féng)近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此(cǐ)判断中国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部(bù)披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查调查数据显(xiǎn)示城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场(chǎng)陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实(shí)上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一(yī)成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国(guó)城镇(zhèn)居民人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但(dàn)居住舒适不(bù)是人(rén)均一间房(fáng)所(suǒ)能满足，它与房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等因素密切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均住宅间数较(jiào)发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住(zhù)宅间数大于1同样不意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国(guó)城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每(měi)户(hù)持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国(guó)家(jiā)庭户均住宅的数据，我(wǒ)们根据商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比和城(chéng)镇(zhèn)家庭户数，计算出城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结(jié)果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺(shùn)利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户(hù)均一套(tào)房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而(ér)事实上中国(guó)住宅(zhái)市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大(dà)于(yú)1，在(zài)1.1左右(yòu)。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流(liú)动人口会(huì)选择(zé)在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产(chǎn)生了额外的住宅需(xū)求。

　　即(jí)便户(hù)均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大(dà)新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第(dì)一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断增加，导致家庭户数(shù)增多。小家庭化(huà)趋势(shì)将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分(fēn)化日益明(míng)显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左(zuǒ)右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(sh瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思ì)在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有(yǒu)着不小差距(jù)，“住上更大房子”的(de)改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给存(cún)在(zài)不足，这是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下(xià)房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分化时(shí)代下地产(chǎn)矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分(fēn)化必将体(tǐ)现在不同能(néng)级城市之间，不同区域(yù)板块之间(jiān)，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各(gè)大城市二手房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引发一阵(zhèn)二手(shǒu)房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过剩(shèng)，还是供(gōng)需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住(zhù)宅存量数据(jù)并未公布，我(wǒ)们无法直(zhí)接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测(cè)算出中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的房(fáng)子是(shì)否(fǒu)真的过(guò)剩了？据(jù)此判断未来房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量(liàng)过剩的(de)直观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国(guó)自(zì)然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建筑数据(jù)以及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋建筑(zhù)住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩。

　　在(zài)这近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以(yǐ)栋数计算的城(chéng)镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的(de)算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第七(qī)次人(rén)口普查数(shù)据公(gōng)布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味(wèi)着人人(rén)都有房间居住。

　　居(jū)住水平不(bù)仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密(mì)切相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映(yìng)出城(chéng)镇居(jū)民(mín)的居住水(shuǐ)平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套(tào)设(shè)施齐全的住宅才是(shì)城镇居(jū)民宜(yí)居的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均住宅的测(cè)算思路(lù)、数(shù)据和(hé)方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建房等非(fēi)商品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们(men)主要用到(dào)上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商品住宅数量极少(shǎo)，可忽(hū)略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民(mín)户(hù)均住(zhù)宅套数分三步走：

　　第一步，将1999年(nián)以来每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们(men)就(jiù)能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据(jù)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非商品住(zhù)宅比例(lì)，推(tuī)算得到(dào)居民住宅总套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数，我们就能(néng)够(gòu)得到(dào)城镇(zhèn)户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套(tào)户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计。我们利用既(jì)有统计数据，大致测算得到中国存量(liàng)房(fáng)地产套数(shù)，并进(jìn)一(yī)步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地(dì)产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品(pǐn)住宅累(lèi)计(jì)销售套(tào)数里的期房(fáng)销售，得(dé)到商品住宅(zhái)现房套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户(hù)数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下(xià)来我们需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其(qí)次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅(zhái)与购(gòu)买二(èr)手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每(měi)户城(chéng)镇家庭都会拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义(yì)

　　既然(rán)城镇居(jū)民(mín)已(yǐ)经达到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇(zhèn)化(huà)进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市(shì)场供需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人(rén)口流动、居民换房等因素产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国(guó)和日本(běn)的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成人口净流入地的住宅市(shì)场供(gōng)不应求，造成房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口(kǒu)分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)县城买(mǎi)房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡(xiāng)人(rén)口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南(nán)京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城(chéng)市(shì)的(de)高工资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城(chéng)市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一(yī)套房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有(yǒu)不少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着(zhe)建筑(zhù)结(jié)构松(sōng)散、设施(shī)陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老瑀瑀独行是什么意思？怎么读，瑀瑀独行啥意思化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活(huó)带来了很大的不(bù)便和(hé)安全隐患(huàn)，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)户数拥有的住宅(zhái)面积占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪修建的老旧(jiù)小区很难满足(zú)现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需求(qiú)，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室和(hé)二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土地(dì)资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张是未来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据(jù)测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积为(wèi)294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两(liǎng)年间农民带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面(miàn)积(jī)仅为15.2平方米。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用住宅面(miàn)积(jī)为(wèi)40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)50平，只考虑家庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高(gāo)于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用(yòng)面积为(wèi)31.56㎡，这一(yī)差(chà)距(jù)将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均(jūn)已然1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地(dì)产仍有需求(qiú)释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中(zhōng)国未来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主要来(lái)自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户数增多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延(yán)续，导(dǎo)致户数会(huì)因户(hù)均人口规(guī)模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁(qiān)移导致经济发展带来的新增住宅(zhái)需(xū)求(qiú)旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的(de)分(fēn)化(huà)日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心(xīn)城(chéng)市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移(yí)势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地(dì)住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人(rén)口为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老旧小(xiǎo)区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从(cóng)2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比例(lì)从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个(gè)百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时(shí)间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公(gōng)有住宅减少了1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手(shǒu)房。在(zài)新(xīn)增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购(gòu)买了商品住宅。租(zū)房、购买经济适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着(zhe)城中村和旧城改造，商品住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上(shàng)升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿(yì)平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中(zhōng)村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好(hǎo)、宜居生(shēng)活(huó)的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求(qiú)还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚需购(gòu)房(fáng)受限(xiàn)于(yú)资金(jīn)，倾向于(yú)中(zhōng)小户型(xíng)。已(yǐ)有住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会(huì)议(yì)明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等(děng)消费。

　　OECD国家的人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住(zhù)宅(zhái)因(yīn)素(sù)，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度(dù)与经济水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国的(de)人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是(shì)中国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上(shàng)涨基(jī)石。那么未来将(jiāng)是住宅质量的供需冲突(tū)。房地产大(dà)分化时代已至，这种分(fēn)化不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅占比(bǐ)实际值可(kě)能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预期。

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