OPPO宣布(bù)关停(tíng)旗(qí)下(xià)芯片子公司哲库科(kē)技，引发了公募REITs扩募(mù)风(fēng)波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍(réng)未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光大园REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅一(yī)度扩大(dà)，尾盘(pán)有所(suǒ)拉(lā)升，全天收(shōu)跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超(chāo)过9.69％。

　　此前(qián)，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾发(fā)布公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩(kuò)募拟新购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技(jì)及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议的通知。同时，在(zài)公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续(xù)密切(qiè)关注哲库科技后续情况，积极做好相关(guān)应对(duì)。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退(tuì)租的可能事项。由于张(zhāng)润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目，公司领导高度重视(shì)，浦(pǔ)东(dōng)新区国资委也高度关注。

　　多(duō)位业(yè)内人士表(biǎo)示，华安张江光大园REIT近(jìn)期市场波动较大(dà)，但(dàn)其实(shí)不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项(xiàng)目短期出租(zū)率下跌并不会从根(gēn)本上影响其内外(wài)价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江(jiāng)光大(dà)园REIT

　　二(èr)级(jí)市场价格继续波动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科(kē)技(jì)的事件继(jì)续扰(rǎo)动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华(huá)安(ān)张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小(xiǎo)幅(fú)低开，此后(hòu)二级(jí)市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利(lì)消(xiāo)息影响(xiǎng)，华安张江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个(gè)交易日二(èr)级(jí)市场价格表现欠佳(jiā)，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上(shàng)市以来，华安张江光大(dà)园REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中(zhōng)位居前列。

　　从5月15日公(gōng)募REITs市场整体表现上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园(yuán)区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅(fú)上涨，其余7只(zhǐ)均有不(bù)同程度下跌，8只产业园区基(jī)础设施(shī)REITs5月15日平(píng)均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平均(jūn)跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前(qián)，张江REIT一季(jì)报(bào)中已经披露张江光(guāng)大园项目出租(zū)率有所下降，如今拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导致二级市场价格出(chū)现波动。”一(yī)位(wèi)业内人(rén)士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出于风险规(guī)避的(de)原(yuán)因，最近几(jǐ)个交易日场内(nèi)资金有所流出，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出租率下跌并不会从根本上(shàng)影响其内外(wài)价值。

　　他也同时表示，目前随着二级(jí)市场价(jià)格下跌，风险也得到一定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素(sù)影(yǐng)响，不好判断价格(gé)是不是已(yǐ)经完全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位业内人士表(biǎo)示，今(jīn)年(nián)整体(tǐ)REITs市场表(biǎo)现低(dī)迷，不少产品(pǐn)年内二级市场跌(diē)幅较大(dà)，其实有些隐(yǐn)含收(shōu)益率高的产品(pǐn)具备(bèi)一定的投资价值，很适合(hé)稳健类投资(zī)者。此(cǐ)外，伴(bàn)随(suí)着(zhe)经济(jì)复苏的(de)步(bù)伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产(chǎn)品(pǐn)具(jù)备一定的(de)投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执(zhí)行董事(shì)高如(rú)星对此表示，若张江园区最终能(néng)顺利解(jiě)决招(zhāo)商，平稳过(guò)度(dù)对经(jīng)营现金流没有造成大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急、这么深，加上前期本身园区(qū)类资产就回调(diào)不少了，这就(jiù)是黄金(jīn)坑(kēng)。”不过(guò)，他(tā)也强调，最终还是落到租金(jīn)收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路(lù)上(shàng)再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科(kē)技(jì)是其扩募拟新购(gòu)入基础设施(shī)资(zī)产张润大厦的重要承租方之(zhī)一，目前未(wèi)收到哲库科技(jì)及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表(biǎo)示，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况(kuàn吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思g)，积极做好相关(guān)应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中(zhōng)披露的张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项(xiàng)目出租率下降(jiàng)事项，一度二级(jí)市场价格出(chū)现回落。在随后召开的业绩说(shuō)明会中管(guǎn)理人(rén)就相关事项(xiàng)进行了解释说明，市(shì)场信心得到了一(yī)定提(tí)振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江(jiāng) REIT在(zài)5月11日召(zhào)开的线上和线(xiàn)下的扩(kuò)募说明(míng)会上，运营团(tuán)队表(biǎo)示了对张江光大园项目的信心，预计(jì)签署意向书和(hé)合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得(dé)到回(huí)升。没想(xiǎng)到仅过(guò)了(le)不(bù)到三(sān)周的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起了(le)市场各方的(de)广泛(fàn)关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原(yuán)始(shǐ)权(quán)益人相关负责人(rén)坦言，事发突然(rán)确实始料(liào)未及，在获(huò)悉OPPO关停(tíng)哲库科技(jì)消息的第一时间即奔赴现场进行了沟通和核实工作，并(bìng)同(tóng)步启动了应急预案(àn)，排摸储备租户，积极应(yīng)对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于(yú)张润大厦是全国首批REITs申报(bào)扩募项目，公司(sī)领导高度重视，据(jù)悉新区国资(zī)委也(yě)高度关注。

　　当谈及储备租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备(bèi)租户还(hái)是比较(jiào)丰富(fù)的，覆盖了芯片测(cè)试、人工智能、航天产业、信(xìn)息技术(shù)等产业客户(hù)，租赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向储(chǔ)备转化为实际(jì)租户需(xū)要一(yī)些(xiē)时间。

　　“我们(men)正在着手通过签(qiān)署租赁意向书来尽快锁定一些重要租户。虽然收了三个月履约保(bǎo)证金给了(le)我们一些空间(jiān)，但(dàn)本着(zhe)对首批扩募、对市(shì)场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与时间赛跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的(de)张(zhāng)江(jiāng)光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的空置率，原始权益人有那么多储备租户，之前的空(kōng)置率为(wèi)何未能得到(dào)解决。

　　对此相关负责人(rén)解释，张江光(guāng)大园一直以(yǐ)来(lái)都坚持以市场(chǎng)化(huà)运营为导向，历史运营(yíng)表(biǎo)现(xiàn)稳定，租(zū)户的调租和换租(zū)都属于正常情况(kuàng)，而(ér)这(zhè)次项目的大租户退租正好发生在市(shì)场活跃度(dù)的短期低(dī)点，目前(qián)市场情(qíng)况已有所好转(吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思zhuǎn)。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得到及时(shí)修复后，张江这边(biān)也(yě)作了一定(dìng)的(de)资源调(diào)配和倾斜，引(yǐn)入了一些(xiē)储备租(zū)户。

　　另外，张润大厦和张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)项目在给租户的分隔空间(jiān)、交付标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的大(dà)平层(céng)，楼的成吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思新度(dù)高一些，单价也贵一些，张江光(guāng)大园单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物(wù)业。租(zū)户(hù)自(zì)身(shēn)也会(huì)有诉求(qiú)，也会根(gēn)据自身(shēn)需求和预算(suàn)挑选区(qū)域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完(wán)成以后(hòu)，新老资产(chǎn)的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共(gòng)享和联合营(yíng)销方面能(néng)更加充分发(fā)挥(huī)协同(tóng)效(xiào)应，相信(xìn)可以做得更好。”上(shàng)述负(fù)责人补充(chōng)说道(dào)。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望，相关负责人表示，张(zhāng)江集团和(hé)张(zhāng)江高科(kē)目前(qián)在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开(kāi)发的储备项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的(de)坚实后盾(dùn)和储(chǔ)备资源。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发(fā)展。”相关(guān)负责人(rén)表示，“这(zhè)次扩募是(shì)我(wǒ)们实现基金扩容的(de)第一步，也是至关重要(yào)的一步(bù)，眼下(xià)我们可能面(miàn)临(lín)了一(yī)些突发情况需要解决(jué)，但是(shì)这和我们在(zài)张江科学城这三(sān)十年建设(shè)发(fā)展过程中所经历的相(xiāng)比(bǐ)，只能算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信(xìn)心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解当前(qián)突发事件的所有负面影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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