导读

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二(èr)十年(nián)是中国房地产市场黄金二十(shí)年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断(duàn)中国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是(shì)否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国有近6亿栋房(fáng)屋建筑，第七次人(rén)口普查(chá)调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真(zhēn)的(de)过(guò)剩？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中(zhōng)，城镇建筑占(zhàn)比(bǐ)不到一成(chéng)，其中(zhōng)还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如(rú)商(shāng)业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒(shū)适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面(miàn)积、配套(tào)设施(shī)等因素密切相关。中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很(hěn)大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味着(zhe)中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱和(hé)。

　　我们测算(suàn)发现中国城镇居民户均1套房，其中(zhōng)每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布中(zhōng)国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住(zhù)宅占比和城镇(zhèn)家庭户(hù)数(shù)，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有(yǒu)1套住宅，其(qí)中商业住(zhù)宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住宅市场(chǎng)供需并不(bù)平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房(fáng)地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了额外的住(zhù)宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来(lái)地(dì)产仍有四(sì)大新增需求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人(rén)户、两人户(hù)占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家(jiā)庭(tíng)化趋(qū)势(shì)将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源(yuán)分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流入(rù)，人口净迁入城市的新增(zēng)住宅需求(qiú)有望持(chí)续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　如果说过去(qù)二十(shí)年是中国地(dì)产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大(dà)分(fēn)化时代(dài)下地产矛盾则(zé)更多体现在(zài)住宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级(jí)城市(shì)之间，不同区域板块(kuài)之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官方(fāng)披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城市二手(shǒu)房挂牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给过剩(shèng)，还是(shì)供(gōng)需平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于住(zhù)宅存(cún)量数据并(bìng)未(wèi)公布(bù)，我(wǒ)们无法直接知(zhī)晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据此判断未(wèi)来房地产(chǎn)市场(chǎng)会如何发展。

　　一、<东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作strong>如何有效观察中国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会上，负责人对(duì)外披(pī)露(lù)：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取(qǔ)了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市(shì)政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅(zhái)市(shì)场看(kàn)似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农村房屋(wū)占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多(duō)万栋，还包(bāo)括了大量商(shāng)业楼、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅(zhái)。总(zǒng)的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查(chá)数据(jù)公(gōng)布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭(tíng)户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇(zhèn)家庭户(hù)居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数量有关，更与房屋质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切(qiè)相关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住(zhù)水平。

　　中国主要(yào)是(shì)以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才(cái)是城镇居民宜居(jū)的选择。

　　（二）中(zhōng)国(guó)户均(jūn)住宅的测算思路、数据(jù)和方法(fǎ)

　　中国城镇居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商品住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民住宅相关数据有两处(chù)可以(yǐ)直(zhí)接公布，一是(shì)每(měi)年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据(jù)）。计算中国居民(mín)户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅(zhái)改革始(shǐ)于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅(zhái)数(shù)量(liàng)极(jí)少，可忽(hū)略(lüè)不(bù)计。估算城镇居民户均住宅(zhái)套数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民(mín)住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步，将城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭户数(shù)，我(wǒ)们(men)就能(néng)够得到城镇户(hù)均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品住宅套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住宅占比(bǐ)

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量(liàng)到底有多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计(jì)数据(jù)，大致(zhì)测算得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民(mín)户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥有(yǒu)0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从(cóng)2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房(fáng)占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期房销(xiāo)售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住(zhù)宅现(xiàn)房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一步(bù)推算(suàn)中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住宅套(tào)数(shù)。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其(qí)中(zhōng)自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住(zhù)宅与购买二(èr)手房(fáng)加(jiā)总，得到商(shāng)品住宅占居民所有住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例(lì)，从而(ér)我们估算出2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购期房(fáng)，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都会拥有一(yī)套住(zhù)宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结(jié)，甚至东北电力大学专科什么专业最好就业，东北电力大学专科什么专业最好找工作意味(wèi)着(zhe)中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足(zú)因人口(kǒu)流(liú)动、居(jū)民换房等因素产生的(de)住宅需(xū)求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就(jiù)会造成人口净流(liú)入地的住宅市(shì)场供不应求，造(zào)成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动人(rén)口3.76亿(yì)，省(shěng)内流动人口和省(shěng)际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中(zhōng)国(guó)城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京工作的流(liú)动(dòng)人口在(zài)老(lǎo)家拥有住(zhù)宅(zhái)比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大城(chéng)市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县(xiàn)城购(gòu)买一套房(fáng)。所以说户均一套房无(wú)法满足庞大流动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业需(xū)求(qiú)。

　　（二(èr)）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其中(zhōng)又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄至少(shǎo)在(zài)33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全(quán)隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道(dào)等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了很大的不便和安(ān)全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积(jī)小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积占比(bǐ)仅为(wèi)27.6％。仍然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家(jiā)庭没(méi)有(yǒu)独立(lì)卫(wèi)浴和厨房。这(zhè)类(lèi)上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭住宅为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是(shì)未来地产的需求驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农(nóng)民带房进城(chéng)和老旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和(hé)2022年(nián)商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出2022年住宅存量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿(yì)平，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不(bù)足(zú)19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的住(zhù)宅面积(jī)仅为15.2平方(fāng)米。上海市将人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困(kùn)难，若按这个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅(zhái)总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本(běn)、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国(guó)的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭(tíng)户均1套房，看似已经户(hù)户有房。即便如(rú)此，中(zhōng)国人(rén)口静态结(jié)构和(hé)动态(tài)趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住宅现实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅(zhái)需(xū)求主要来(lái)自(zì)于四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人(rén)口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城(chéng)镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数(shù)会因户均人口规模的缩(suō)小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国经济板(bǎn)块的分化日益明(míng)显，资源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万(wàn)人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善性(xìng)需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自(zì)建住(zhù)宅和原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建房家庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅(zhái)建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻(wěn)合。

　　十年(nián)间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了(le)1282万户，住(zhù)宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家(jiā)庭(tíng)购买二(èr)手房。在(zài)新增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家(jiā)庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买(mǎi)经济(jì)适用房(fáng)和(hé)其他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧(jiù)城改(gǎi)造，商品住宅的占比势(shì)必会(huì)进(jìn)一(yī)步上升(shēng)。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环境(jìng)，背后的改善性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品(pǐn)质，以小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央经济(jì)工作(zuò)会议(yì)明确(què)指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住(zhù)宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数较(jiào)其他(tā)国家(jiā)依旧(jiù)存在(zài)不小(xiǎo)差距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度(dù)与经济(jì)水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给存(cún)在不足，供需(xū)出现(xiàn)错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突(tū)。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城(chéng)市能级(jí)之间差异，优质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调查的(de)是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可能(néng)存(cún)在(zài)统计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏(piān)低(dī)，其增速可能超预(yù)期。

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