万柳(liǔ)书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年(nián)初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后曾(céng)宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信(xìn)达追债，中国(guó)信达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子(zi)早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业(yè)主的维(wéi)权(quán)信(xìn)息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割(gē)韭菜的时候，他(tā)们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精准收割？

　　最(zuì)惨的(de)可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但谁都没(méi)想到(dào)，这个(gè)位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)不良债权转让(ràng)项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅(zhái)。

　　据(jù)京东拍(pāi)卖(mài)显示，上(shàng)述不良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)项目的处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地(dì)产开发有(yǒu)限公司（下称赫华恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人民币(bì)，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同(tóng)债务人。目前，该项(xiàng)目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中(zhōng)国信达北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报(bào)道(dào)属(shǔ)实(shí)，说明这些房子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住的。

　　那(nà)为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上(shàng)又注明这75套房(fáng)子(zi)是“未出售”的状态(tài)呢？只能说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有(yǒu)网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一(yī)财(cái)经的报道证实了上述(shù)内(nèi)容(róng)。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就(jiù)把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签、没办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅，最强(qiáng)学区(qū)房，万柳书院的业主基本都是(shì)北京的高(gāo)端(duān)人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁(dīng)磊(lěi)等知(zhī)名(míng)商业(yè)大(dà)佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另据地产自媒(méi)体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲(qīn)戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富人(rén)也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失(shī)最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行中，业(yè)主已经支付价款并(bìng)实(shí)际占有(yǒu)，但(dàn)未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的(de)，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错(cuò)，人民法(fǎ)院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提出(chū)执行异议申请，请求法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任(rèn)。

　　此外，今(jīn)年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明(míng)确了购房人的优(yōu)先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的(de)购买房屋并已(yǐ)支(zhī)付(fù)全(quán)部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其(qí)他债权的，人民(mín)法院应当予以支持。只支(zhī)付了(le)部分(fēn)价款的商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论(lùn)终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的，可以适用前(qián)款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果这75套(tào)房子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权，实际上是(shì)个(gè)烫(tàng)手山芋。可能不仅不能(néng)卖出去(qù)回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫(hè)华恒瑞(ruì)。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达已(yǐ)经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此(cǐ)前，赫华(huá)恒瑞为中(zhōng)赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等选择退(tuì)出(chū)了赫华恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷国际信托(tuō)有限责任公(gōng)司(sī)成为了唯一(yī)股东，后(hòu)者(zhě)由中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公(gōng)司持(chí)股93.75％。

　　作为房地产(chǎn)开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模，也没有很高的国民知(zhī)名度，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼台七(qī)号院，作为中(zhōng)赫(hè)集团进(jìn)入北京的(de)第一个豪宅(zhái)项目，2011年，中赫(hè)置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈(liè)震惊。

　　随后(hòu)开(kāi)发的万柳书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端(duān)豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从(cóng)融创、保利(lì)、万科等(děng)大型(xíng)知名房企手中，抢下了北(běi)京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘(mì)高端的姿态杀入市(shì)场，无论(lùn)是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的(d元首制的实质是什么，元首制的内容e)灰(huī)砖垒起(qǐ)来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵成本超6万(wàn)的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的院(yuàn)儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看出其在北(běi)京豪(háo)宅圈的地(dì)位。2014年末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当时有名(míng)的融创观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹(dān)，就住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居(jū)住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠(diàn)定了(le)中赫集团的“高端路线”，也因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京(jīng)城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北(běi)京城(chéng)最贵的(de)地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光环的背后，这个(gè)地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被执行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而拒不履行(xíng)生效法律文书确(què)定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑(kēng)了(le)？元首制的实质是什么，元首制的内容

　　中赫集团如(rú)今沦落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书院少爷”走(zǒu)红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后(hòu)的中赫集团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近(jìn)十年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元(yuán)化转型(xíng)，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集(jí)团就尝试过多元化(huà)业务，先后进军能源(yuán)市场、团购(gòu)网站(zhàn)，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金(jīn)辉(huī)将转型的目光，放到(dào)了(le)体育(yù)领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集团从中(zhōng)信集团手中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果北(běi)京国(guó)安(ān)的估值一(yī)直(zhí)没变(biàn)，那么(me)中赫集团(tuán)拿下(xià)北(běi)京(jīng)国(guó)安，总计花(huā)费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人(rén)也许会感叹：卖豪宅(zhái)真是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样(yàng)，中赫为什么又要质押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实控人周金(jīn)辉夫妇元首制的实质是什么，元首制的内容(fù)将其手中的中赫集团股份质(zhì)押(yā)陆续质(zhì)押(yā)，据企查查显示，目前中赫集团共(gòng)有11条股权出(chū)质记录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理、北京(jīng)建工、山(shān)东国际信托、中融信托(tuō)、中信建(jiàn)设等。

　　这(zhè)与入主北京国安的时间(jiān)完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入泥(ní)淖。

　　据北京产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安足(zú)球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利(lì)润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解资金压力，中赫集(jí)团(tuán)和周(zhōu)金辉夫妇还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的(de)经营状况却持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与(yǔ)中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团(tuán)股东(dōng)周金辉、李彩霞等共同(tóng)成为(wèi)被执行人(rén)，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于(yú)难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都成为(wèi)老(lǎo)赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安，又如何能独善其(qí)身？

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