导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国(guó)地产步(bù)入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断(duàn)中国未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极度过(guò)剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人(rén)口(kǒu)普(pǔ)查调(diào)查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过(guò)剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城(chéng)镇非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋(wū)中(zhōng)城镇(zhèn)住宅(zhái)占比极低。

　　七普(pǔ)显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住(zhù)舒(shū)适不(bù)是人均(jūn)一间(jiān)房所能(néng)满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中国的(de)人均住宅间数较发(fā)达国家(jiā)还有很大(dà)差(chà)距。人均(jūn)住宅间数大于1同样不意味着中国住宅(zhái)市场已经饱和。

　　我们测算(suàn)发现中(zhōng)国城(chéng)镇居民户均1套(tào)房，其中每(měi)户持有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭(tíng)户均住宅的(de)数据，我们根据商品住宅(zhái)套(tào)数、商品(pǐn)住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户比。

　　测算结(jié)果显示，目(mù)前城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若(ruò)期房顺利(lì)交付(fù)，直至2024年(nián)，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才(cái)拥有(yǒu)1套(tào)住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中(zhōng)国住宅市场(chǎng)供需(xū)并(bìng)不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡，是因(yīn)为户(hù)均一(yī)套房无法满(mǎn)足流动人口的租(zū)赁和置业需求。全国(guó)总人口的近三成(chéng)都是流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房(fáng)挣(zhēng)钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人(rén)口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比(bǐ)不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日益明(míng)显(xiǎn)，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的家(jiā)庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破小”住宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)均较(jiào)发达国家有着不小(xiǎo)差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正(zhèng)在不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后(hòu)，当下(xià)中国(guó)地产步入大分(fēn)化时代而非(fēi)停滞期(qī)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄(huáng)金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不(bù)足，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速(sù)上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住(zhù)宅(zhái)质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域板块之间，不(bù)同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官方披(pī)露全(quán)国已有(yǒu)近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月(yuè)以来(lái)，各大城(chéng)市二(èr)手房挂(guà)牌量(liàng)突然激增，引发一(yī)阵(zhèn)二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担(dān)心(xīn)，中国的(de)房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需(xū)平(píng)衡，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)住宅套数(shù)，回答当前的房子(zi)是否真的过剩了？据此判断未(wèi)来房(fáng)地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的(de)直(zhí)观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以(yǐ)上，以栋数(shù)计算的(de)城镇(zhèn)房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普查数据公布(bù)了中国城镇家庭(tíng)户人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于1，看似意味着人人都有房间(jiān)居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间数量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套(tào)设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭(tíng)为单(dān)位(wèi)购买成套住宅，一套设施齐全(quán)的住宅(zhái)才(cái)是(shì)城镇居民(mín)宜居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均(jūn)住(zhù)宅的测算(suàn)思路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一(yī)类是(shì)保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等(děng)非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可(kě)以直接公布，一是每(měi)年商品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计局）；二(èr)是(shì)居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计算中国居(jū)民户均(jūn)住宅(zhái)数量，我们(men)主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年(nián)之前(qián)商品住(zhù)宅数量极少，可忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套(tào)数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商品住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就能够得(dé)到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品住宅和非商品住宅比例，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补>

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总(zǒng)数除以家庭(tíng)户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式(shì)如(rú)下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅(zhái)总(zǒng)套数/家庭户(hù)数

　　=（商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套数/住(zhù)宅总套(tào)数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比/商品住(zhù)宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存(cún)量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确(què)统计。我(wǒ)们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地(dì)产套(tào)数(shù)，并进一(yī)步(bù)推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现(xiàn)房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修的时间，取最大(dà)值(zhí)3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的(de)户(hù)均住(zhù)宅(zhái)套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇(zhèn)居民的住(zhù)宅(zhái)结(jié)构特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房加(jiā)总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占(主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品(pǐn)住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商(shāng)品住宅的实际变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使用，到2024年，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭都会拥(yōng)有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到(dào)了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多(duō)余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满足(zú)因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因素(sù)产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验来(lái)看，美国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的(de)住宅套户比最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中(zhōng)国的(de)流动人(rén)口3.76亿，省内流动人(rén)口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学(xué)2017年的(de)中国(guó)城乡人(rén)口流(liú)动调(diào)查数据(jù)显(xiǎn)示，在(zài)上海、杭州以及南京工作(zuò)的(de)流(liú)动人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的高工资吸引打工人，但(dàn)高(gāo)房价迫使打工人回乡置业。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的(de)大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国(guó)的城镇住(zhù)宅(zhái)中(zhōng)依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患大等(děng)问题，如(rú)电线(xiàn)老化、管道等基础设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活(huó)带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左(zuǒ)右的家庭没有独(dú)立卫浴和厨房。这类上世纪修(xiū)建的老旧小区(qū)很(hěn)难满足现(xiàn)代(dài)生活需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家庭住宅(zhái)为一居室和二(èr)居室，户型(xíng)偏小。其中一居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居(jū)室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市(shì)家庭住宅户(hù)型(xíng)更小(xiǎo)，当然(rán)这与城市土地资(zī)源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅(zhái)面积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据(jù)七普数据(jù)测(cè)算，2020年城镇家(jiā)庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为294.6亿平。暂不考(kǎo)虑两年间农(nóng)民(mín)带(dài)房(fáng)进城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿(yì)），得出(chū)2022年住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平(píng)，人均住宅建筑面(miàn)积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半的家(jiā)庭人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅面(miàn)积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难(nán)，若(ruò)按这(zhè)个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用住宅面积为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿平。

　　对(duì)比发达国(guó)家人(rén)均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德(dé)国(guó)和(hé)英国(guó)都(dōu)高于(yú)40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去(qù)除公摊面积后，中国的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户(hù)人口，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇(zhèn)家庭户均1套(tào)房，看(kàn)似(shì)已经(jīng)户户(hù)有房。即便如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和(hé)动态趋(qū)势(shì)演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套住宅现实之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户数增多，新户购房需(xū)求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降，六普显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明(míng)显上(shàng)升，人口小(xiǎo)家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会(huì)因户均人口规模(mó)的缩小而(ér)增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需(xū)求旺盛。

　　中国(guó)经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源和生产(chǎn)要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给迁入(rù)地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年(nián)常住(zhù)人口(kǒu)增量(liàng)为(wèi)72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再(zài)加上其(qí)他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十(shí)年(nián)间新增8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有(yǒu)住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求增加9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买二手房。在(zài)新增住宅需求中，有7成家(jiā)庭购买了商品住宅。租(zū)房、购买经(jīng)济适用(yòng)房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城(chéng)改造(zào)，商(shāng)品住(zhù)宅的占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的城中(zhōng)村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少(shǎo)有物业管理(lǐ)，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的(de)环境，背后(hòu)的(de)改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将有所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户(hù)型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的中央经济工(gōng)作会议明确指出支持(chí)住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅(zhái)因素，中国(guó)的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济发展水平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发(fā)展期，地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，供需出现错(cuò)配，这(zhè)是过去(qù)二(èr)十年(nián)房价(jià)快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需冲突。房地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可(kě)能存在(zài)统(tǒng)计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能(néng)超预期。

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