万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万柳少爷”的意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全(quán)国知(zhī)晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉向台(tái)前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再(zài)次受到(dào)舆论关注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务人被中国信达追(zhuī)债(zhài)，中国信达(dá)为了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现在莫名奇妙(miào)地(dì)被(bèi)拍(pāi)卖，算(suàn)是(shì)被割了！

　　截(jié)至发稿，暂(zàn)未看到(dào)这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的(de)时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀(diàn)核心(xīn)区(qū)位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网(wǎng)友发现(xiàn)，中国信达(dá)在(zài)京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发有限公司不良债权转让(ràng)项目”，债(zhài)权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院住宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍卖显示，上(shàng)述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处置主体是中国信达资产管理股份有限(xiàn)公司北京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中国(guó)信达北(běi)分），处置(zhì)的(de)是对北(běi)京赫(hè)华恒(héng)瑞房(fáng)地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿(yì)元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集团有限公司(sī)是(shì)共同债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北(běi)分讨债的故事，但(dàn)实际(jì)上，75套(tào)豪宅的背后(hòu)暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为(wèi)什么(me)中国信达(dá)的拍卖页(yè)面(miàn)上又(yòu)注明(míng)这75套房子是“未(wèi)出(chū)售(shòu)”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明这些(xiē)房子根本没(méi)有网(wǎng)签(qiān)，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅(zhái)中介透露，中赫集团(tuán)早就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没(méi)资金(jīn)解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书院的(de)业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割(gē)了(le)！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确实已经支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡(pào)汤。这(zhè)次(cì)拍卖损失最大的，没准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执(zhí)行中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错(cuò)，人(rén)民法院不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结，已经(jīng)查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查封，同时可以联合起(qǐ)诉开发商(shāng)，要求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并承(chéng)担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题(tí)的批复(fù)》，以司(sī)法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请求权优先(xiān)于建设(shè)工程价款优(yōu)先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持(chí)。只支付了部(bù)分价(jià)款的商(shāng)品房(fáng)消费者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已(yǐ)实际(jì)支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已售未网(wǎng)签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是(shì)个烫手山芋。可能不仅不(bù)能卖(mài)出去回本，抵72小时是几天，72小时是几天几夜(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这(zhè)次债权公司中国信达申请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示(shì)，目前中国信达已(yǐ)经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前72小时是几天，72小时是几天几夜(qián)，赫华恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有(yǒu)限责任公司成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资(zī)产管理股(gǔ)份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫集团(tuán)既没有很大规(guī)模，也没(méi)有很(hěn)高的国(guó)民知(zhī)名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台(tái)七号(hào)院，作为中赫集团(tuán)进入北京(jīng)的第一(yī)个豪宅项目，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号楼，高达(dá)30万/平米的天价(jià)，成为当时京城(chéng)最贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万(wàn)科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双(shuāng)料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市场，无(wú)论是一块(kuài)块从荷兰运回来的灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙(qiáng)，还(hái)是每(měi)棵成本超6万的成年银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口溜中，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北(běi)京豪宅圈(quān)的地位。2014年(nián)末上市(shì)的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大(dà)华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房，最(zuì)终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万元(yuán)/平米，说明万柳(liǔ)书院虽然已经推(tuī)出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的(de)豪宅，也吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的成功(gōng)奠(diàn)定了中赫(hè)集(jí)团的(de)“高(gāo)端路线”，也(yě)因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房(fáng)，拿北(běi)京城最贵(guì)的(de)地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光(guāng)环的(de)背后，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，被(bèi)执行标的(de)高达11亿。

　　今年年(nián)初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履行生效法(fǎ)律文书(shū)确定(dìng)义务，中赫集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫集团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可(kě)循的(de)。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就(jiù)曾深挖出(chū)背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪(háo)宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金辉的人生(shēng)轨迹跟着急(jí)转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购(gòu)北京国(guó)安(ān)。

　　近十年(nián)来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开(kāi)始(shǐ)了多元化(huà)转型，但转型之(zhī)路并不好走(zǒu)。早在2008年(nián)开始，中赫集团(tuán)就尝试(shì)过(guò)多(duō)元化业务，先后(hòu)进军能(néng)源(yuán)市场、团购网站(zhàn)，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转(zhuǎn)型的(de)目光，放到了(le)体育领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全部股权。如果北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集团股(gǔ)份质押陆续(xù)质押，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目前(qián)中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出(chū)质记录。质(zhì)权人包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建工、山(shān)东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这(zhè)与入主北京国(guó)安的时间完全(quán)吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营状况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫集(jí)团(tuán)也被拉入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易(yì)所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部实(shí)现营业收入(rù)1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱乐部资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了(le)缓解资(zī)金压力，中(zhōng)赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇(fù)还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但(dàn)国安和中(zhōng)赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执行标的高达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为(wèi)被(bèi)执行人，执行(xíng)标的(de)约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的(de)北(běi)京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身(shēn)？

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