文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是(shì)该取(qǔ)消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工(gōng)作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销(xiāo)售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销售。

　　1、是该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建(jiàn)了(le)，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量(liàng)发展阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当然二(èr)次房改(gǎi)是个技(jì)术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销(xiāo)售，这样(yàng)有助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取(qǔ)消预售制度(dù)？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一(yī)种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其(qí)实，当前(qián)世界(jiè)不少国(guó)家(jiā)存(cún)在预(yù)售制(zhì)。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的(de)监管保障措施(shī)，开发商(shāng)在项目获得政(zhèng)府批准后才可(kě)以(yǐ)开始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期(qī)房后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国(guó)一样在支付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银(yín)行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是(shì)根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全交房前进(jìn)行分期(qī)支(zhī)付。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处罚措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所(suǒ)以不如借(jiè)机取消预(yù)售制(zhì)度，以后改为(wèi)现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房(fáng)进入(rù)存量(liàng)时代(dài)，取消(xiāo)预售制(zhì)度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险(xiǎn)甩给老百(bǎi)姓和社会，当然(rán)这需(xū)要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信(xìn)心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国一(yī)定能化解这个难题(tí)，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和居住属性，安居乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知道能不(bù)能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产也不能(néng)例(lì)外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事(shì)，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取(qǔ)消预售(shòu)制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发(fā)展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售(shòu)制(zhì)要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金(jīn)融稳(wěn)定(dìng)、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等(děng)进行(xíng)过长期系统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需(xū)求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范(fàn)期房(fáng)交(jiāo)易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国(guó)香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租(zū)是地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕(yùn)育(yù)而生(shēng)。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度，许多人(rén)栖身于木(mù)屋或(huò)者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相(xiāng)当(dāng)高，不过(guò)大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多(duō)数以(yǐ)一整栋楼(lóu)为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等(děng)问题(tí)。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方式，如(rú)把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳(bó)运(yùn)业务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售、还印发售楼说明(míng)书，上(shàng)有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑(zhù)材(cái)料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买家的(de)订金，采(cǎi)用(yòng)类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就(jiù)拥有(yǒu)了自己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了(le)民众(zhòng)购房的资金压力，加速了(le)房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制(zhì)造商的资金问题(tí)，降(jiàng)低投(tóu)资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场(chǎng)的(de)一(yī)大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推(tuī)动了中国香港楼市几十年(nián)繁(fán)荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促进(jìn)市场健康发展(zhǎn)。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经(jīng)全(quán)部(bù)支付(fù)，还要证明自身有资金等(děng)能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建(jiàn)筑(zhù)师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中国香港(gǎng)要求(qiú)律师行在银行(xíng)开(kāi)设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开(kāi)发商(shāng)操作等(děng)采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现(xiàn)房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工(gōng)。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖(mài)楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内地优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设(shè)，这一(yī)导向使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解(jiě)决住房基(jī)础等城市化配套问题，才能进一步推(tuī)进城市化。但当时(shí)推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房”的福(fú)利分房制度，住房市场发展起步较晚(wǎn)、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现了(le)分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率(lǜ)低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利(lì)分房(fáng)制度不再适用于当时的国(guó)情。叠(dié)加房地产(chǎn)市场(chǎng)面(miàn)临(lín)商品房的(de)需求量大，而社会缺少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引(yǐn)进中(zhōng)国香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于(yú)进一(yī)步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度(dù)改革，加快住(zhù)房建(jiàn)设的(de)通知》文件，决定(dìng)停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化(huà)、社会化(huà)的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经(jīng)济下的福利分房转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用(yòng)预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了(le)房企缺少资金和开(kāi)发时间周期长的(de)两大(dà)难题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚(gǔn)动开发模式，住(zhù)房供应速度加(jiā)快(kuài)。自此中国内地开始房(fáng)改货币化，中国人民(mín)银行等多方(fāng)迅速(sù)出台(tái)相关的信(xìn)贷政(zhèng)策，支持购房(fáng)者，极大作用(yòng)推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式后，经调(diào)整形成契合中国内(nèi)地的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快(kuài)城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企(qǐ)业将正在建设(shè)中的房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售流程为：房地(dì)产开发(fā)商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购(gòu)房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付(fù)款(kuǎn)，并采(cǎi)用银(yín)行(xíng)贷款的(de)形式一(yī)次性付清(qīng)剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进度(dù)付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言(yán)，预售制(zhì)商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模(mó)式。

　　1.3预售制(zhì)推动(dòng)城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的风险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制极大(dà)缩短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了(le)城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展阶段的资金需求，也提高了居民(mín)居住(zhù)水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进步，数十年时间(jiān)走完发达(dá)国家几百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快(kuài)速发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增(zēng)长至(zhì)60721平(píng)方公里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们(men)发布的(de)《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方(fāng)米，城镇住(zhù)房套(tào)数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当(dāng)前(qián)已成(chéng)为中国内地(dì)商品(pǐn)房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达(dá)15.6亿(yì)平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅(fú)增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来房地产也成为拉动(dòng)中国内地(dì)经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地产对金融、批(pī)发(fā)、建(jiàn)材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资(zī)产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发(fā)投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务，占比超过(guò)三分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住(zhù)房市值为(wèi)62.6万(wàn)亿美(měi)元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计的(de)31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)住房(fáng)市值高，以及(jí)中国资(zī)本市场发育(yù)尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债(zhài)券市(shì)值(zhí)较低，居民投资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制背后潜藏的(de)风险确实存在，当(dāng)前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手(shǒu)交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能交(jiāo)付的风险。比(bǐ)如，交房等待(dài)期一般为两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承担银行(xíng)利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期(qī)办(bàn)理甚至(zhì)不(bù)能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银(yín)行的按(àn)揭贷款(kuǎn)合同是两个独(dú)立的(de)合(hé)同关系(xì)，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开发商(shāng)主张权力(lì)，但(dàn)依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向银行(xíng)进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房(fáng)企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对(duì)行业的信心(xīn)。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行获得房款(kuǎn)，如果购房者丧(sàng)失还款能力(lì)或短期不能(néng)还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定了开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用于有关的(de)工程建设，商品(pǐn)房(fáng)预售款监管的具(jù)体办法，由房地(dì)产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市重点监管资金比(bǐ)例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按照(zhào)项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项(xiàng)目工程总额报(bào)价计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入(rù)监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫继(jì)续还款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的(de)？实际(jì)上，在过去房地产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别户资(zī)金(jīn)，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工(gōng)程建设(shè)名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资金，再由工程(chéng)方将资金转(zhuǎn)给房企(qǐ)，而拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度(dù)所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样(yàng)做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对(duì)于购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预付(fù)款保护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预(yù)付(fù)款比重：要求购房者支付的(de)预付款比(bǐ)例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在(zài)房屋交付后开始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预付款支付(fù)方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式支(zhī)付，或按工程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一(yī)般采用两(liǎng)种方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房者(zhě)开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房屋交付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种(zhǒng)方式(shì)，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的房款。二是开(kāi)发(fā)商为购房(fáng)者提供一(yī)定的保修(xiū)期，通常1-5年(nián)，保修期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三(sān)方全程(chéng)监管，交付时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得(dé)房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国(guó)平均(jūn)首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监(jiān)管(guǎn)方面，美国为(wèi)防止开发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者(zhě)的定金及首付款由第三(sān)方(fāng)公证行或(huò)产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商(shāng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建(jiàn)设过程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害(hài)银行利益(yì)，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审查后发放的验收凭证(zhèng)，通过(guò)验收凭(píng)证向(xiàng)银(yín)行(xíng)得(dé)到(dào)购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可(kě)购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即(jí)可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律全部(bù)退(tuì)还(hái)。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地(dì)交(jiāo)易税，分(fēn)别为(wèi)房屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德国也采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工、内(nèi)部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工、室内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者(zhě)一定(dìng)使用(yòng)期限，期限结(jié)束后，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种(zhǒng)保险，保险的功能是当(dāng)房屋出(chū)现(xiàn)重大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保险公司(sī)保证开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预(yù)售制设有(yǒu)10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前(qián)，买卖双方均有(yǒu)一(yī)名律师，负责沟通期房交易(yì)中(zhōng)的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各个环节，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔(bǐ)5％-10％的(de)款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支(zhī)付(fù)。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房(fáng)产(chǎn)公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房律师将(jiāng)资金转给卖(mài)方律(lǜ)师，卖方律师转给开发(fā)商(shāng)，即(jí)资金在进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于保障购房者(zhě)资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本(běn)：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置(zhì)期房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房(fáng)交易立法，定金超(chāo)大学辍学和退学的区别，辍学和休学的区别5％或1000万日元时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金(jīn)保全(quán)措施(shī)”，交房前付款比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并(bìng)赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由(yóu)于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元(yuán)的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才(cái)可预(yù)售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融(róng)机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构(gòu)或保险机构签(qiān)订定(dìng)金保证(zhèng)委托合同(tóng)，设置购房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购(gòu)房款也受该(gāi)措(cuò)施保(bǎo)护。若开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构(gòu)或(huò)保险公司兑付，同时，开(kāi)发(fā)商需(xū)向(xiàng)购房(fáng)者(zhě)赔(péi)付违约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购房者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金(jīn)，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支(zhī)付，所有资金(jīn)进银行专门项目资金(jīn)账户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾(wěi)款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发(fā)商(shāng)有统一的(de)选购权合同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同(tóng)，不(bù)执行(xíng)OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房(fáng)合(hé)同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程(chéng)进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例(lì)》对期(qī)房付(fù)款流程做(zuò)了(le)统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵(zūn)守，支付节(jié)点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管道门窗等(děng)完(wán)工等(děng)，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的(de)增加(jiā)而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银行专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资(zī)金(jīn)提(tí)取须与(yǔ)房屋(wū)建设有关。房屋交(jiāo)付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期(qī)，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前(qián)房(fáng)地产到(dào)了政策出(chū)手临界(jiè)点，重(zhòng)点是(shì)保交楼和房企重组。一(yī)方面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善型需(xū)求的支(zhī)持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力(lì)的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起，对还在正(zhèng)常(cháng)运转的房企包括民营企业(yè)，加大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为(wèi)每个(gè)房企(qǐ)配套AMC和(hé)财(cái)团，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大关键(jiàn)是(shì)推动(dòng)城市群(qún)战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻结至房(fáng)屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签(qiān)订合同环(huán)节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制(zhì)或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购(gòu)房(fáng)者的权益(yì)。资金监管(guǎn)环节，引入独(dú)立于开发商(shāng)、银行的第三方资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)机构(gòu)，或由政府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环节，建(jiàn)立商品(pǐn)房保修期制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者(zhě)在保修(xiū)期结束后(hòu)支(zhī)付(fù)尾款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为现房销售(shòu)。另(lìng)一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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