OPPO宣(xuān)布关停旗下(xià)芯片子公司哲库科丁二醇和丙二醇是不是酒精(kē)技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全天收跌6.22％，最近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江(jiāng)光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧急回应称，哲(zhé)库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础设(shè)施资产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁(lìn)协(xié)议的(de)通知。同(tóng)时，在公告中，华安张(zhāng)江光大园REIT进一步表示(shì)，原(yuán)始权益人将继续(xù)密切关注哲(zhé)库(kù)科技(jì)后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募购入项目的原始(shǐ)权益人相(xiāng)关负责(zé)人也(yě)表示，近期已同步启(qǐ)动了应急预案(àn)，排(pái)摸储备租户，积极应对哲库提前退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导(dǎo)高度重视，浦(pǔ)东新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内(nèi)人士表示，华安张江光大园REIT近期市丁二醇和丙二醇是不是酒精(shì)场波动较大，但(dàn)其实不动产(chǎn)公募REITs项目短期出租率下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外(wài)价值(zhí)，投资者应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯片子公司哲(zhé)库科(kē)技的事(shì)件(jiàn)继续扰动公募(mù)REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT以(yǐ)3.726元(yuán)的价(jià)格(gé)小幅低(dī)开，此后二级市(shì)场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌6.17％。午后，华安张江光(guāng)大园REIT跌幅(fú)一(yī)度扩(kuò)大到8.30％，随(suí)后(hòu)价格有所回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期(qī)不利消息(xī)影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近(jìn)几个交易日二级市(shì)场价格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日(rì)以来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今(jīn)年以来跌(diē)幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募(mù)REITs市场(chǎng)整体表现上(shàng)看，目(mù)前上(shàng)市的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不同程度下跌，8只产业(yè)园区基(jī)础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光大园项目出(chū)租率有所下降，如(rú)今拟(nǐ)扩募的项目(mù)又遭遇突发事件，因此导致二级市场价格出现波动。”一位(wèi)业内(nèi)人士分析(xī)称(chēng)。

　　不过，在上述人士看(kàn)来，尽管出于风险规避的(de)原因(yīn)，最(zuì)近几个交易日场(chǎng)内(nèi)资金有所流出，但是，不(bù)动产公募(mù)REITs项目短期出(chū)租率下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也(yě)同(tóng)时(shí)表示(shì)，目前随着二级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到一定(dìng)释放，但(dàn)是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素影响，不好判断(duàn)价格是(shì)不是已(yǐ)经完全(quán)触底(dǐ)。

　　此外，还(hái)有一位业(yè)内(nèi)人士表示，今年整体REITs市场表现低迷，不少产品年内二级市场跌幅较大(dà)，其实有些隐含(hán)收(shōu)益率(lǜ)高(gāo)的产(chǎn)品具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经(jīng)济(jì)复(fù)苏的步伐，产业园区、物流类等(děng)REITs产品具备(bèi)一定(dìng)的(de)投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执行(xíng)董(dǒng)事高如星对此(cǐ)表示，若张江园区(qū)最终(zhōng)能顺利(lì)解决招(zhāo)商，平稳过度对(duì)经(jīng)营现金流没有(yǒu)造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调(diào)至得这么急(jí)、这(zhè)么深，加上前期本身园区类资产就回调(diào)不少了，这(zhè)就(jiù)是黄金坑。”不过，他也(yě)强调，最终还是(shì)落到租(zū)金(jīn)收入受不受影响，影(yǐng)响多(duō)大，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急(jí)回应

　　扩募路上再(zài)迎接考验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下(xià)芯片子公司哲(zhé)库科技。随后5月12日晚，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急(jí)回应称，哲库科(kē)技是其扩募拟新购入基础(chǔ)设施资产张润大(dà)厦(shà)的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面(miàn)关于(yú)停止执行已签租赁(lìn)协议的(de)通知。同时，在公(gōng)告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密(mì)切关注哲库科(kē)技(jì)后续情况，积极做好相关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张江光大园项目(mù)出租率(lǜ)下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落。在(zài)随(suí)后召开的业绩说明(míng)会中管理人就(jiù)相关事项进(jìn)行了解释说明(míng)，市(shì)场信心得(dé)到了一(yī)定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张(zhāng)江 REIT在5月11日召(zhào)开的线上(shàng)和线(xiàn)下的(de)扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储(chǔ)备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转(zhuǎn)化(huà)后，项目(mù)出租率将得到回升。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江REIT的扩募之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的(de)上述公告引(yǐn)起了(le)市(shì)场各方的广(guǎng)泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权(quán)益人相关负(fù)责人坦言，事发突然确(què)实始料未及，在获悉(xī)OPPO关(guān)停哲库(kù)科技消息的第一时间即(jí)奔赴现场进行了沟通和(hé)核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储(chǔ)备租(zū)户(hù)，积(jī)极应对哲(zhé)库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国首批REITs申(shēn)报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重(zhòng)视，据悉新区(qū)国资委也高度关注。

　　当谈及储(chǔ)备租(zū)户情(qíng)况，相关负责人介(jiè)绍说，目(mù)前储(chǔ)备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天(tiān)产业、信息技术等产业(yè)客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万(wàn)方。从意向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际(jì)租(zū)户需(xū)要(yào)一些时间(jiān)。

　　“我们正在着(zhe)手通过签署租赁意向书(shū)来尽(jǐn)快(kuài)锁定(dìng)一些重要(yào)租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金(jīn)给(gěi)了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着(zhe)对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态(tài)度，我们肯定要全力与时(shí)间赛(sài)跑，把这些面积在短期内完成去化。”相关负责人说道。

　　张江(jiāng)REIT已持有(yǒu)的同区域的张江光大园(yuán)项目一季度(dù)末也有(yǒu)将近(jìn)30％的空置率，原始权益(yì)人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以来都坚持以(yǐ)市场化(huà)运营为导(dǎo)向，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而这次丁二醇和丙二醇是不是酒精项目(mù)的大租户(hù)退租正好发生在市场活跃度的短期低(dī)点，目前市场(chǎng)情况已有所好(hǎo)转。在看到出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复后(hòu)，张江这边(biān)也作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了(le)一些储备租户。

　　另外(wài)，张(zhāng)润(rùn)大厦和张江光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户的(de)分隔空间、交(jiāo)付标准、租金水平等方面也有一些差(chà)异化，张(zhāng)润大厦多是(shì)两千多平的大平层，楼的成(chéng)新度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一(yī)千平的面积为主(zhǔ)，还有一些独栋形态的物业。租(zū)户自身也会有诉求，也会根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成(chéng)以(yǐ)后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资源(yuán)共享和(hé)联合(hé)营销方面能更加充分(fēn)发挥(huī)协同效(xiào)应，相信(xìn)可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道(dào)。

　　最后谈及对于张江REIT的定位(wèi)和展望，相关负责人表示，张江集(jí)团和张江(jiāng)高科目前在管资产约(yuē)五百万方，还有一些其他在开发的(de)储备项目，这(zhè)些都(dōu)将成为张江REIT实现打造张江园区产业空间资产上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备资(zī)源。“我们非常重视(shì)张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负责(zé)人表示，“这(zhè)次扩募(mù)是(shì)我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是至(zhì)关重要的一步，眼下我们可能面(miàn)临了一些突发情(qíng)况需要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们在张江科学城这(zhè)三十年(nián)建设发展过程(chéng)中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一(yī)切可能化解(jiě)当前突发事件(jiàn)的所有负(fù)面影响(xiǎng)，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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