近两年火(huǒ)爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募(mù)REITs整体(tǐ)呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可(kě)供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均(jūn)分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资价值，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类项目相比，特许经(jīng)营REITs项目(mù)在(zài)经营(yíng)权到期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前(qián)已(yǐ)包含了利润(rùn)分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类型和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分(fēn)配金额的(de)公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投(tóu)资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基(jī)金份额交易(yì)价格的(de)变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基金(jīn)募集材(cái)料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合行业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项目(mù)的经营业绩(jì)，作为(wèi)进行(xíng)投(tóu)资决策的重(zhòng)要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的现金收(shōu)益(yì)，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募(mù)集(jí)基础设(shè)施证(zhèng)券投资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金额以现金形(xíng)式分配给投资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特(tè)征(zhēng)之(zhī)一，稳定的分(fēn)红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公募(mù)REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要求(qiú)，分红类(lèi)似于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利息(xī)回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助(zhù)机构投(tóu)资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相对于投(tóu)资(zī)债券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资(zī)“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红水平的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级(jí)市场表现看(kàn)，截至(zhì)4月21日(rì)，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘(pán)）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债(zhài)券(quàn)宽基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响(xiǎng)，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波动受多重因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因(yīn)素(sù)之(zhī)一(yī)，而稳定的分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参(cān)与公募REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人(rén)也表(biǎo)示(shì)，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股票和债券回归(guī)的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活力的(de)改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金(jīn)份额的开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行(xíng)计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有(yǒu)产品的特(tè)性，关注(zhù)二级市场扰(rǎo)动对整体收益的(de)影(yǐng)响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资(zī)产情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公(gōng)募基金分红前提是本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期(qī)间的(de)“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本(běn)金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例(lì)是(shì)变动的，与现有公募基金分红差(chà)异很大(dà)，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把(bǎ)“分派(pài)”金额(é)误(wù卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢)认为是(shì)持续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年(nián)限(xiàn)到期后基金(jīn)价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和产(chǎn)权类两大资产类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括(kuò)每(měi)年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红及(jí)资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢类产品(pǐn)的收益主要来自(zì)项目(mù)每年的现金分红。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也表(biǎo)示，从细(xì)分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品因其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经(jīng)营项目在经营权到(dào)期后(hòu)不(bù)再能产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益(yì)，因此将(jiāng)可供(gōng)分配(pèi)金额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经营期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目(mù)，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并(bìng)取得收(shōu)益(yì)。

　　中金基金(jīn)该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金(jīn)额包含了投资本(běn)金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况下，基金份(fèn)额单价随(suí)着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来(lái)自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限(xiàn)一(yī)般较长，再加上到(dà卫生委员的职责有哪些内容，卫生委员的职责有哪些呢o)期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等(děng)追加投(tóu)资，有机会进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映(yìng)在(zài)基(jī)础资产的(de)估(gū)值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内部(bù)收(shōu)益率等指标(biāo)

　　评(píng)估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红(hóng)的(de)时点，多位业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现金流、可(kě)供分配现金、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评(píng)估(gū)项目(mù)底层资产的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流，二(èr)是可供分配现(xiàn)金(jīn)，二(èr)者存在本质性区别。经(jīng)营活(huó)动产生的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活动产生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权(quán)类的资产(chǎn)可以更(gèng)多关注内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对产权(quán)类的资产更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收益(yì)主要(yào)来自(zì)底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回(huí)报(bào)，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议(yì)投资者关注有基本面支撑、填(tián)权(quán)效应相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的(de)个券。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次(cì)年(nián)的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分(fēn)红金额与(yǔ)募集材料(liào)中披露预测进行比(bǐ)较分析，结(jié)合经(jīng)济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境，对基(jī)础设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

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