5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基(jī)金为代表的机(jī)构对于这一板块(kuài)已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏(xià)的(de)两只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所公布的总(zǒng)份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央企获得增持，持仓数(shù)量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房(fáng)地产或(huò)“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已(yǐ)过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持(chí)有的房(fáng)地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地产公司(sī)市值在(zài)股(gǔ)票资产中的(de)占比却断崖式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回(huí)升，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎(hū)在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公募(mù)重仓(cāng)持有房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达47.29％，环比下(xià)降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中(zhōng)不(bù)难(nán)发现，公募对(duì)于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基(jī)金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第(dì)二的(de)是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头(tóu)股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首(shǒu)先在于几只房地产龙头(tóu)股从排位上(shàng)看均有退步(bù)，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出百大(dà)之列。但考虑到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且首季并非(fēi)行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机构持(chí)仓上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化时代，一(yī)二线城市好(hǎo)于三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红利期一去不(bù)返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者衰退期的行业，传统认知(zhī)上没(méi)有(yǒu)什么投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特殊的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供(gōng)给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上(shàng)海公募基(jī)金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨(jǐn)慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积(jī)，考虑存量地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还需(xū)要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至今日(rì)，无论从城镇化的进程，还(hái)是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前(qián)居(jū)民的(de)杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿(yì)元的(de)销售(shòu)额，以及过(guò)快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风(fēng)险问(wèn)题（类似2022年的(de)民(mín)营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的(de)公司就能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式(shì)，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回(huí)落(luò)时(shí)，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会(huì)在于城市、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域性(xìng)标的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上(shàng)涨，截(jié)至5月10日(rì)收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个(gè)股来(lái)看，《红(hóng)周刊》利用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统(tǒng)计的(de)124只房地产类标的股(gǔ)中，本月(yuè)以来实现(xiàn)股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本(běn)面来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与(yǔ)经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为房地产销售、房地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒店(diàn)经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，乌鲁木齐海拔多少米高归(guī)母净利润1.23亿元(yuán)，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的(de)例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东来(lái)看， 具体包括公(gōng)募的上(shàng)银基(jī)金、私募的(de)迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规模(mó)大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出(chū)租率复苏(sū)至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司(sī)拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹(hóng)口135、138住(zhù)宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名(míng)私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依然在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资(zī)局(jú)，其当(dāng)季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域(yù)性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳(zhèn)的地(dì)产公司，一(yī)季报交出的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长(zhǎng)35.51％。归属于上(shàng)市公司(sī)股东(dōng)的(de)净(jìng)利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)行列。具体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证全(quán)指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出现(xiàn)的机(jī)构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗(xǐ)牌和(hé)兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地(dì)市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对(duì)应潜在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的(de)利润率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本看(kàn)，龙头房企(qǐ)的融资成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前(qián)中特估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会。中信证券指出：“房(fáng)地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势(shì)。央企(qǐ)地(dì)产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多重(zhòng)竞争(zhēng)优(yōu)势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民营房开企业的资产会有更(gèng)多担忧和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业(yè)出清的过程中(zhōng)，央国企相较(jiào)于民企(qǐ)来说估值(zhí)的修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的维度(dù)看，行业(yè)的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定(dìng)且可预(yù)期的盈利(lì)和现(xiàn)金流创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自身(shēn)资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的(de)概率比较低(dī)，行业(yè)内部(bù)将出(chū)现分化，要关注将受(shòu)益(yì)于行业集中度提(tí)升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资(zī)首席研(yán)究(jiū)官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì乌鲁木齐海拔多少米高)发展(zhǎn)、招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)等国资背(bèi)景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投瑞银基金(jīn)投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要(yào)客观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央(yāng)企(qǐ)在三个方面是(shì)否可以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成本保(bǎo)持低位，其次是(shì)销售份额持(chí)续提升(shēng)，再(zài)次是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而(ér)《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发(fā)现(xiàn)，对于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集(jí)团等(děng)房企营收、净利均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产(chǎn)业内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去(qù)两三年时间，尤其是在2021年下半(bàn)年民营房企不怎(zěn)么(me)投资拿地(dì)之(zhī)后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性地拿地，且主要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市场恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不(bù)过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏过程中，还面临着一些不确(què)定性。其(qí)实(shí)整(zhěng)个市场(chǎng)从四(sì)月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都等极个别(bié)城市(shì)四(sì)月(yuè)环比三(sān)月相对表现较好之(zhī)外，包括(kuò)北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不(bù)太(tài)乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况(kuàng)、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压(yā)力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市(shì)场(chǎng)的短(duǎn)期(qī)反弹外的(de)一(yī)个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长不(bù)确(què)定性的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速(sù)度都比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候(hòu)，在(zài)房(fáng)地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业(yè)绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心地去等(děng)待(dài)它的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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