“现(xiàn)在的房地产(chǎn)很难再(zài)出(chū)现像(xiàng)过(guò)去十年(nián)的系统性行情。”思睿集(jí)团合(hé)伙人、首(shǒu)席经济学(xué)家洪(hóng)灏(hào)向(xiàng)《红周刊》表示，房地产(chǎn)行业分化(huà)的愈加明显，让机构和投资者的关注度从板块向单(dān)个标的转移。上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投资董(dǒng)事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估(gū)值，房地产都已经双杀(shā)到了最底部，而且是反复地杀到了底部，再往下的空间已经(jīng)不(bù)大了(le)。

　　三道红(hóng)线等指标

　　成(chéng)挖掘个(gè)股阿尔法(fǎ)重(zhòng)要参考

　　那么如何寻(xún)找(zhǎo)房地产个股的阿尔法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产赛道中进行选择，需要非常小心(xīn)，避免选了半天，标的公司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以下(xià)三(sān)个(gè)基准：有大的国资(zī)背景的、杠杆(gān)率较低的(de)、此前没(méi)有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果关注一下今年房地(dì)产的开发资金来源，可以(yǐ)发(fā)现，其(qí)实银行(xíng)的信贷倾向(xiàng)是不太愿意(yì)给(gěi)房企贷款的，房(fáng)企的主要资(zī)金来源(yuán)来自新盘的销售(shòu)。但今年新房的销售情况相较(jiào)一般。再关注(zhù)一(yī)下，哪些房企(qǐ)能从银行拿(ná)到钱，其(qí)实主要还(hái)是那些有国企(qǐ)背(bèi)景的房企，民营(yíng)房企相对(duì)比较困难，所以整(zhěng)个行业出现了一个(gè)很明显(xiǎn)的分化，无论是在(zài)销(xiāo)售(shòu)，还(hái)是融资等各个方面都非常明显。现在有国资背景的房企在资(zī)本市(shì)场(chǎng)表现相对(duì)较(jiào)好(hǎo)，但没有国资背(bèi)景的民营房企股价大多表现很一般。

　　陈昊(hào)扬则向《红周刊》表示(shì)，在房地(dì)产行业内(nèi)，我们的(de)逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具(jù)体到(dào)如(rú)何挖(wā)掘，我们会特别重视企业的成(chéng)本优势，更(gèng)具体一点，就是它的(de)净借贷水(shuǐ)平（净负债率）是不是(shì)行业内的最低水(shuǐ)平；利润率(lǜ)是不是(shì)行业内(nèi)最高的；融(róng)资成本是否是行业(yè)内(nèi)最(zuì)低的；建安成本是否也是(shì)业内(nèi)最低的；这些(xiē)都是我们看重的一家房企的综合(hé)成(chéng)本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能(néng)够同时(shí)满(mǎn)足上述条(tiáo)件的房企并不多(duō)。即便是在国(guó)央企中，仍(réng)有(yǒu)部分房(fáng)企出现了“三道红线”的“踩线”情况，且有逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根据Wind数据整(zhěng)理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发展、陆家嘴、格(gé)力地产(chǎn)、西藏城(chéng)投(tóu)、中交地产、中国武夷等国(guó)央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京投发展、光明地产、云南城(chéng)投、首开股份、珠江股份、城投控股(gǔ)等国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年激进扩(kuò)张房(fáng)企

　　需警惕其重(zhòng)蹈(dǎo)覆辙

　　不(bù)难看出，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务指标称得上完全健(jiàn)康的仍是少数。而更(gèng)加值得注意的(de)是，在2022年(nián)，不少国企(qǐ)，甚至地方国企开始大举扩张。而(ér)这无疑又进一步(bù)考(kǎo)验着国(guó)央企的资(zī)金链情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张(zhāng)速(sù)度的张弛有度尤为重要(yào)，节奏(zòu)把握准确，有助(zhù)于房企储备(bèi)优质“弹药(yào)”；但过于乐观(guān)的预(yù)判未来市场，以及过于激进的扩张拿地节奏(zòu)也有可(kě)能让(ràng)房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈(chén)昊扬(yáng)以(yǐ)其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年(nián)的净借贷比例都(dōu)维持在33％左右，完全没有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年，这(zhè)家房企明显感(gǎn)觉(jué)到机会来了(le)，其开始在一线城市进行大举(jǔ)拿(ná)地(dì)，净负债率(lǜ)也由此前的33％左(zuǒ)右水(shuǐ)准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接近三分(fēn)之一。与(yǔ)此同时(shí)，该房企新购入(rù)地块也实(shí)现了快速的开盘利用率，预计今(jīn)年(nián)会有更多(duō)的楼盘入市(shì)。像这类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的(de)赢家”的特点(diǎn)。一方面，在于(yú)它本身储备了很(hěn)多(duō)弹药(yào)，去年(nián)拿(ná)地(dì)超1000亿元，且(qiě)其中一半在(zài)一线城市，另外一半也主要(yào)集中在强二(èr)线和二线城市；另一(yī)方面，它的扩张(zhāng)是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样(yàng)提醒(xǐng)道，与之相(xiāng)反，有些(xiē)房(fáng)企的扩张速度让人感觉又回到了(le)2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的(de)民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见(jiàn)到机(jī)会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心(xīn)，如果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但(dàn)未来(lái)的(de)两年市场没有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来(lái)衡量一家(jiā)房企的(de)扩张速度是否激(jī)进(jìn)？陈(chén)昊(hào)扬向《红周刊》表示，主要还是看房企的净负债率水平，在我看来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩(kuò)张得过于快速(sù)了。

　　不(bù)难看(kàn)出，这一(yī)标准要比“三道红线”对房企的净负债率要求不得(dé)高(gāo)于(yú)100％要更加(jiā)严格。陈昊扬(yáng)解释，当前房地产行(xíng)业的复苏速度并没(méi)有那么快，所以要(yào)规避(bì)公(gōng)司净负债率提(tí)高到一个比(bǐ)较危(wēi)险的水平。

　　《红周(zhōu)刊》对在2022年拿地(dì)较积(jī)极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中(zhōng)国(guó)金茂、华发股份、越(yuè)秀地产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负(fù)债率持续(xù)居高(gāo)不(bù)下，在2020年至(zhì)2022年(nián)期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成(chéng)鲜明对(duì)比的是(shì)，华(huá)润置地、中国海外发展(zhǎn)、万科A、滨江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖集团等房企在践(jiàn)行较积极的拿地策略(lüè)的(de)同时(shí)，也(yě)较好地(dì)控(kòng)制了(le)公司的(de)扩张速度(dù)与净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨江(jiāng)集团(tuán)等个别民(mín)营房企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的黑马特(tè)质

　　陈昊(hào)扬指出，实际(jì)上，他们(men)是以同一筛选标(biāo)准来看(kàn)国央(yāng)企(qǐ)与民营(yíng)房企，但(dàn)在各维(wéi)度的实际(jì)表现上，国央(yāng)企确实会更胜一筹。如国央(yāng)企的融资成本更低，融资(zī)渠(qú)道(dào)也更顺畅，能够做到(dào)想(xiǎng)融就融，这样，国央(yāng)企自然而然(rán)就具有天然优势。

　　虽然(rán)对(duì)比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不(bù)意(yì)味着，民(mín)营企(qǐ)业中(zhōng)就没有“黑马”的存在。

　　据《红(hóng)周刊》梳理发现，仍有少数(shù)民营房企同样受到机(jī)构的(de)青睐(lài)。比如，根据2023年一(yī)季报(bào)，滨江集团的(de)十大流通(tōng)股东中新进了“中国工商银(yín)行股份有限(xiàn)公司－景顺长(zhǎng)城中国回报灵活(huó)配置混合型(xíng)证券投(tóu)资基金”“全国社(shè)保(bǎo)基金一一(yī)六组(zǔ)合”等。

　　除此(cǐ)之(zhī)外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿(yì)私募(mù)珠海阿(ā)巴马资产管理有限公司就(jiù)长期(qī)持有滨江集团。根据一季报，该资(zī)产(chǎn)公司(sī)的几只产品(pǐn)合计持(chí)有滨江集(jí)团9543万股(gǔ)，约占流通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江集(jí)团的(de)受(shòu)青睐，和其自身的基(jī)本面表现存(cún)在一定关(guān)系(xì)。2020年以来(lái)的近(jìn)三年时间(jiān)，房地产市场整体在(zài)走“下坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本(běn)土房企的滨江集团仍(réng)是(shì)表现(xiàn)出(chū)较强的(de)韧劲，2020年以(yǐ)来，滨江集(jí)团(tuán)在业绩表现、销售规(guī)模(mó)、新增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维度都表现(xiàn)了较(jiào)强的增长(zhǎng)势头。

　　业绩方面，2020年～2022年期间，滨江(jiāng)集(jí)团扣(kòu)非(fēi)归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元(yuán)、37.22亿元；依(yī)次实现同比增(zēng)长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期(qī)发布的(de)2023年一季报(bào)，今年一(yī)季度，滨江集团更是(shì)实现了扣非归(guī)母(mǔ)净利润5.41亿元，同比增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产“青铜时代”仍(réng)能保(bǎo)持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎根杭州的(de)战(zhàn)略布局关系密切。根据2022年年(nián)报，滨江集团有近七成营收(shōu)来自(zì)杭(háng)州地区，而(ér)在2021年，杭(háng)州地区的营(yíng)收(shōu)比(bǐ)重只占到近六(liù)成。近三年持续稳居杭州(zhōu)房(fáng)企销售排名第(dì)一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时(shí)，滨江集团在杭州的(de)土储补充同样较为积极，根据诸葛(gé)找房(fáng)、住在杭(háng)州网数据显示(shì)，2020年、2021年、2022年在杭拿地金额依次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同样(yàng)持续稳居杭(háng)州的(de)本土第一。

　　而滨江集团在杭州的较突(tū)出表现，也让滨(bīn)江集团的(de)房(fáng)企排(pái)名(míng)迅速(sù)提升(shēng)。到(dào)2023年，滨江集团的(de)房企(qǐ)排(pái)名(míng)已冲(chōng)进前十(shí)，根据中指数据(jù)，2023年前4月，滨江集(jí)团实现销售(shòu)额607.3亿元，位列房企第九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨江集(jí)团股价翻了超一(yī)倍以(yǐ)上(shàng)，而近期，滨江集团(tuán)更是迎来多家(jiā)机(jī)构的集中调研。滨江集团(tuán)发布公告表示，公司于5月(yuè)10日接受(shòu)了信达证券、金鹰基金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存(cún)量赛道(dào)

　　机构(gòu)在下(xià)游(yóu)家(jiā)纺、家居、物业(yè)觅α

　　实(shí)际上房(fáng)地产开发只是房地产产业(yè)链上的中游环节，其(qí)上游主要为(wèi)钢铁、水泥、建材(cái)、玻纤等材料供应商，而下游(yóu)应用行(xíng)业主(zhǔ)要包括中介服务、家用电器、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房(fáng)地产开发环节与上游材料端息息相关，新(xīn)盘开工(gōng)不(bù)足导致上游不被看好(hǎo)，机(jī)构(gòu)寻觅个股(gǔ)阿尔(ěr)法的思(sī)路渐渐移(yí)至(zhì)下游。“中国房地(dì)产行业在进入存(cún)量房时代(dài)，所(suǒ)以对地产产业(yè)链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家(jiā)装家(jiā)居领域，我们相对看(kàn)好，因为居民保有的住房规模越(yuè)来越大，随着时间的增加，内(nèi)装更新的(de)需求(qiú)也会越来越多。美国过去的数据充分说明了(le)这(zhè)一点，在新房(fáng)销售(shòu)见顶之后，家具消费的(de)增长却一直都很好。对于地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对看好和(hé)内装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金(jīn)人士(shì)表(biǎo)示。

　　而根据《红周刊》对下游细(xì)分(fēn)中相关(guān)赛道(dào)龙(lóng)头年内表现(xiàn)的统计，目前暂居前两位(wèi)的都(dōu)是(shì)来自家纺(fǎng)赛道的公(gōng)司(sī)，它们(men)分别是(shì)富安娜和(hé)水星家纺，特别是前(qián)者在月(yuè)线连收七根阳(yáng)线(xiàn)的(d50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间e)基础(chǔ)上，年内迄(qì)今(jīn)涨(zhǎng)幅已(yǐ)经(jīng)逼近30％。

　　以前者为(wèi)例，富安(ān)娜(nà)主要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类产品的研发、设计(jì)、生(shēng)产及销售(shòu)，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨(xīn)而乐”和(hé)“酷奇智”自有(yǒu)品牌(pái)。第一季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告期内，富安(ān)娜实现营业收入约6.2亿(yì)元，同(tóng)比减(jiǎn)少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市(shì)公司股(gǔ)东的净(jìng)利润约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十大流通股(gǔ)股东来看，能(néng)够发现该股早已成为基金重仓(cāng)股的(de)天下，彼时包(bāo)括公募的中(zhōng)欧价(jià)值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银瑞信灵动(dòng)价(jià)值(zhí)、宝盈新(xīn)价(jià)值(zhí)和(hé)私募的(de)明河2016，都(dōu)在其中(zhōng)出现，占(zhàn)据了半(bàn)壁江山。需要强(qiáng)调(diào)的(de)是，中欧的(de)两只基金(jīn)都是价(jià)值派基金经理(lǐ)曹名(míng)长在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓的房地(dì)产产(chǎn)业(yè)链股(gǔ)票还有金(jīn)地集团和大亚圣象。

　　对(duì)比(bǐ)而(ér)言，前几年(nián)曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板块也(yě)因疫(yì)情、消费复苏进程缓慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光(guāng)，家(jiā)居板块中年(nián)内(nèi)表现最好的是志邦(bāng)家居。同一时(shí)间段(duàn)，该股(gǔ)年内(nèi)上涨已(yǐ)经超过23％，从业绩来(lái)看，无论是营(yíng)收还是归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现了同(tóng)比(bǐ)双升(shēng)。

　　从(cóng)公司的十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金经理(lǐ)罗洋慧眼(yǎn)独具，一季(jì)报中他管理的(de)广发策略优选和广发安宏回(huí)报均增加(jiā)了持股(gǔ)，而这两只产品(pǐn)也成为志邦家居(jū)十(shí)大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在(zài)另一家赛道公司金牌橱柜中(zhōng)，他管理的(de)全部三只产品均登榜十大流通股股东，其(qí)也成为(wèi)他的独门(mén)重仓股。

　　除去(qù)家居家纺外，下游的物(wù)业股也越来越(yuè)被机构所青睐，不过(guò)这类标的大(dà)多在香港上市，如何选择成为难(nán)题。对此，前述上海公(gōng)募基金经(jīng)理举(jǔ)例(lì)分(fēn)析：“物业服务不(bù)是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣的是市场化应该挣的(de)钱，以我曾经买的绿城(chéng)服务为例，它在中高(gāo)端楼盘(pán)占比是比较(jiào)高的，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大部分项(xiàng)目到期之后，经过两三轮合同(tóng)周期还能做到(dào)产(chǎn)品(pǐn)提价。”

　　“行(xíng)业里真(zhēn)正能做到(dào)产品提价的(de)公(gōng)司很少，因为物业公司很容易(yì)一开始是(shì)挣钱的，后面因为保安这(zhè)些固(gù)定人员(yuán)成本的(de)年度增(zēng)长，不过服务没(méi)有特别好，客户没(méi)有(yǒu)那(nà)么满意，能(néng)做到提(tí)价难度(dù)是非常大的。但(dàn)是该(gāi)公(gōng)司能在业内做(zuò)到(dào)到期之后提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和比较(jiào)好的服务是有关系的。”他(tā)进一步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 50倍防晒霜能防晒多久，50倍防晒霜能防晒多久时间