万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年年(nián)初“万柳少爷”的意外走红，让(ràng)这个位(wèi)于北京海淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今(jīn)，万柳(liǔ)书(shū)院再次受到舆论(lùn)关(guān)注，起因中赫集团成了共同债(zhài)务人被中国信达追债，中国信达(dá)为了收回钱款不得不将中赫抵(dǐ)押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖(mài)。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业(yè)主并(bìng)非中(zhōng)赫(hè)集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入房产的(de)有(yǒu)钱人，房子现在莫名(míng)奇妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些(xiē)业(yè)主的(de)维(wéi)权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北(běi)京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没想到，这个位于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟(jìng)然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中(zhōng)国信达在(zài)京东拍卖(mài)上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开(kāi)发有限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目(mù)的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù)良债权(quán)转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北京市分(fēn)公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有(yǒu)限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名意(yì)向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道，万(wàn)柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖(mài)出去了的(de)，是有人(rén)住的(de)。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根本(běn)没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第一财经的(de)报道证(zhèng)实了(le)上述(shù)内容(róng)。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫集团早就(jiù)把这75套房子(zi)抵押出去，现(xiàn)在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅(zhái)，最强学区(qū)房，万(wàn)柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知(zhī)名(míng)商业(yè)大佬也(yě)是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳(liǔ)书院的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业主(zhǔ)确实(shí)已(yǐ)经支(zhī)付(fù)价款并(bìng)实际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信(xìn)达(dá)。

　　根(gēn)据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错，人民(mín)法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可(kě)以向法(fǎ)院提出执行(xíng)异议(yì)申请，请求法院解除(chú)查封(fēng)，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要求退还购(gòu)房(fáng)款或办理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责任(rèn)。

　　此外(wài)，今(jīn)年4月，人民法院报公布《最高人(rén)民法院(yuàn)关于商品房(fáng)消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确(què)了购房人(rén)的(de)优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目(mù)的(de)购买房屋并已支付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其(qí)房屋(wū)交(jiāo)付(fù)请求权优先于建设工程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当(dāng)予以(yǐ)支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品(pǐn)房消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩(shèng)余价(jià)款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售未(wèi)网签(qiān)”，那么这笔不(bù)良债权(quán)，实际上(shàng)是(shì)个(gè)烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房子，还会被业(yè)主讨回去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国(guó)信达申(shēn)请不良(liáng)债权(quán)转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托踩(cǎi)雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫(hè)集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置(zhì)地等(děng)选择退(tuì)出了赫华(huá)恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成(chéng)为(wèi)了(le)唯一股东，后者由中国(guó)信(xìn)达资产管理股份有限(xiàn)公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开(kāi)发商，相(xiāng)较其他房企，中赫集团既没(méi)有很大规模，也没有很(hěn)高的(de)国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留(liú)下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院(yuàn)，作为中赫集团进(jìn)入北京的第一个豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七(qī)号院3号(hào)楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当(dāng)时京城最贵的楼盘，引发了一尺九的腰围是多少厘米 一尺九的腰围是26还是27市(shì)场强烈震惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发(fā)的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价(jià)率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块(kuài)，成为(wèi)北京(jīng)当年(nián)的(de)“双料(liào)地王(wáng)”。很(hěn)快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来的五米(mǐ)高墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏(xìng)树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的价格(gé)，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平(píng)府的(de)院儿。”从这句顺(shùn)口(kǒu)溜中，就可看(kàn)出(chū)其(qí)在北京豪宅圈的地(dì)位(wèi)。2014年末上市(shì)的它，对手是(shì)当时有名(míng)的融(róng)创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手(shǒu)。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书(shū)院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫(hè)集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院(yuàn)。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团(tuán)的“高端路(lù)线”，也因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅开发商光环的背后，这个地产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次(cì)成为被执行人，被执行(xíng)标的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中赫(hè)集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地步，其(qí)实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早(zǎo)在今年年初“万柳书院少爷(yé)”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾(céng)深(shēn)挖出背后(hòu)的(de)中赫集团(tuán)，发(fā)现其(qí)深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖(lài)”，中赫集团实控人(rén)周金(jīn)辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年(nián)开(kāi)始，中赫集团就尝试(shì)过(guò)多元化业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市场、团购网站(zhàn)，但最终都惨淡收场。最终，周(zhōu)金(jīn)辉将转型的(de)目光，放到(dào)了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫(hè)集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的(de)新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿下北京国安俱乐(lè)部(bù)36％股权，至(zhì)此拿下北京(jīng)国安俱乐部全部股权。如果(guǒ)北(běi)京(jīng)国安的(de)估值一直没变，那么(me)中赫(hè)集团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会感叹(tàn)：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什(shén)么又(yòu)要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手(shǒu)中的(de)中(zhōng)赫集团股份质押陆(lù)续质押，据企(qǐ)查查(chá)显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共有11条(tiáo)股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包(bāo)括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国(guó)安后，不仅国(guó)安的经营(yíng)状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末(mò)，该俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中(zhōng)的中赫集团股份(fèn)，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中(zhōng)赫集团被(bèi)5次(cì)列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集(jí)团股东周金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前幸(xìng)免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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