万柳书院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这个位(wèi)于北京海(hǎi)淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书(shū)院再(zài)次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集团(tuán)成了(le)共(gòng)同债(zhài)务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国信(xìn)达为了收回钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问题是，这(zhè)些房(fáng)子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人(rén)被(bèi)精(jīng)准(zhǔn)收割？

　　最(zuì)惨的可能(néng)还是债主

　　“北(běi)京(jīng)豪(háo)宅(zhái)的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个(gè)位于海(hǎi)淀核心区(qū)位(wèi)，名校环绕的(de)顶级豪宅，竟然暴雷了(le)！

　　近(jìn)日，有网友发现(xiàn)，中国信达在(zài)京(jīng)东拍卖上，上架(jià)了“北(běi)京(jīng)赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达(dá)近(jìn)47亿，该(gāi)项目的抵押(yā)物中，包(bāo)括75套万柳(liǔ)书院住宅(zhái)。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述(shù)不良债权转让(ràng)项(xiàng)目的处(chù)置主体是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分(fēn)公(gōng)司(sī)（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至(zhì)2023年(nián)1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国(guó)信(xìn)达(dá)北分讨债(zhài)的(de)故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院(yuàn)总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些(xiē)房子实际上(shàng)都是卖出去了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注(zhù)明这(zhè)75套(tào)房子(zi)是(shì)“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报(bào)道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中(zhōng)赫(hè)集团早就把这75套房子(zi)抵押出去(qù)，现(xiàn)在(zài)还没资(zī)金解抵(dǐ)押，所以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院(yuàn)的业主(zhǔ)基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大(dà)佬也是万柳书院(yuàn)的业主。另据地(dì)产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸(yuàn)的业主中，还(hái)有不(bù)少中赫集团的高管(guǎn)、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过(guò)，如(rú)果这些业主确实已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本的(de)愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相关(guān)法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款(kuǎn)并(bìng)实际(jì)占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主没有过错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以向法院提出执行(xíng)异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商，要求退还购(gòu)房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布(bù)《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者权利保护问(wèn)题的批(pī)复》，以司法(fǎ)解(jiě)释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付(fù)全部价款，主(zhǔ)张(zhāng)其房屋(wū)交付请求权优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿(cháng)权、抵押权(quán)以及其(qí)他债权(quán)的，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消费(fèi)者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是(shì)说(shuō)，如(rú)果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权，实际(jì)上(shàng)是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申请不良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到(dào)金谷信(xìn)托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中国信达已经成为赫华恒瑞唯一股(gǔ)东。但此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子(zi)公司。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出了赫华(huá)恒瑞的(de)股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国际信(xìn)托有限责任公司(sī)成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中(zhōng)国信达资产管理股份有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商，相较其他(tā)房企，中赫集团既(jì)没有很大规模，也没有很(hěn)高的国民(mín)知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说(shuō)。

　　如(rú)钓鱼台(tái)七号院，作为(wèi)中(zhōng)赫集(jí)团进入(rù)北京的第一个豪宅项目，2011年，中赫置(zhì)地推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时(shí)京城最贵的楼盘，引发(fā)了市场强烈震惊。

　　随后开发的(de)万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀(diàn)顶端(duān)豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年(nián)的“双料(liào)地王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无(wú)论是一(yī)块块从(cóng)荷兰(lán)运回来(lái)的(de)灰砖垒起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是(shì)每(měi)棵成本超6万的成年银(yín)杏树，还是每平米20万(wàn)元的价格，都令(lìng)业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的(de)湖、紫辰院的树、北平(píng)府(fǔ)的院儿(ér)。”从这句顺口溜(liū)中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超(chāo)过(guò)这(zhè)些对手。

　　去年(nián)，万(wàn)柳书院(yuàn)一套300平米的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达(dá)到惊人的36万元(yuán)/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在北京(jīng)豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹(dān)丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业(yè)大(dà)佬则(zé)居住在万(wàn)柳书院(yuàn)。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定了(le)中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界贴上了(le)，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的(de)房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光(guāng)环的(de)背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却(què)多(duō)次成为被执(zhí)行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能(néng)力(lì)而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文(wén)书确定义务，中赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑了？

　　中赫(hè)集团如今沦落到这个地步，其(qí)实(shí)是有迹可循(xún)的(de)。

　　事(shì)实上，早(zǎo)在(zài)今年年(nián)初(chū)“万柳(liǔ)书院少爷”走红之(zhī)时，深蓝财经就曾(céng)深挖出背(bèi)后的(de)中赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发(fā)商到沦(lún)为“老赖”，中赫集团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着(zhe)急(jí)转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但转(zhuǎn)型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在(zài)2008年开始(shǐ)，中赫集团就尝试(shì)过多元化业务，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放到了体(tǐ)育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足(zú)球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)全部(bù)股权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫(hè)集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集团股份质押(yā)陆续(xù)质押，据(jù)企(qǐ)查(chá)查显示，目前中赫集团(tuán)共有11条股权出质(zhì)记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际信(xìn)托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入(rù)主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国(guó)安后，不(bù)仅国安(ān)的经营状况没(méi)有得到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北(běi)京国安足(zú)球俱乐部实现营(yíng)业收(shōu)入(rù)1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和(hé)周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集(jí)团股(gǔ)份，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列被(bèi)执(zhí)行人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地(dì)、及中(zhōng)赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而拒不履(lǚ)行生效法律文(wén)书确定义务，上述被执行人(rén)成为“老(lǎo)赖”。只(zhǐ)有北(běi)直径26厘米等于多少寸，26厘米等于多少寸英寸京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为(wèi)老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿的北京国安，又如(rú)何能独善其身(shēn)？

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