饱(bǎo)受争议的二手房交易(yì)中介费问题，正逐渐(jiàn)得(dé)到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联合发(fā)布了(le)关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来(lái)，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源(yuán)客源(yuán)优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明(míng)码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实(shí)行明码(mǎ)标价等十方面，提出了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大伟(wěi)称，随(suí)着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加。以北京、上海为例，二手房占市场成交比例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居(jū)间成交，房(fáng)地产调控重心逐(zhú)渐(jiàn)从开发商过渡到(dào)中(zhōng)介公司(sī)。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院住房政策(cè)研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于金额不低的大(dà)宗交易(yì)，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成(chéng)本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信(xìn)息不对称(chēng)等(děng)问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹(jiā)带其中(zhōng)，如(rú)收(shōu)取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成(chéng)额(é)外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过(guò)程(chéng)中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出(chū)，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内的(de)相关市场交易行为及其(qí)主体进行规(guī)范和秩序整顿，是房地产(chǎn)市场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义(yì)更大，也(yě)更(gèng)急迫(pò)。”

　　中介收(shōu)费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服(fú)务行业关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关部门主要(yào)监管的重点，将是(shì)对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介(jiè)交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二(èr)手(shǒu)房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构(gòu)2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪(jì)机构(gòu)要合理降低住房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大(dà)伟介绍，目(mù)前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计委建(jiàn)设部下发的《关于(yú)房地产中(zhōng)介服务(wù)收费的通知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按(àn)成交(jiāo)价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市(shì)执行的2014年(nián)更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可(kě)在规定的(de)收费标(biāo)准(zhǔn)基(jī)础上(shàng)适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二(èr)手(shǒu)房中介(jiè)费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本(běn)着“简政(zhèng)放(fàng)权”的(de)精神，北京2015年取消了房地产(chǎn)中介服务(wù)等57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收费多(duō)少由(yóu)各(gè)中介机构自行决定。

　　“房产(chǎn)中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用(yòng)过程中，相关监管部门当(dāng)前并未(wèi)明(míng)确(què)具体(tǐ)的(de)中介(jiè)费率，中介(jiè)机构仅需(xū)在服(fú)务(wù)过(guò)程中对收费(fèi)标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服(fú)务机构在(zài)具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准，综合计算出(chū)合(hé)适的中介费率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明(míng)码标价问题，两部门在此次意(yì)见中提及(jí)，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆(kǔn)绑收费。房(fáng)地产经(jīng)纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服务项(xiàng)目和收(shōu)费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标(biāo)准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另(lìng)外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均(jūn)水平(píng)的房地产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市(shì)场监管(guǎn)等(děng)部(bù)门采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依(yī)法(fǎ)查处(chù)不按规定明码(mǎ)标(biāo)价、操纵经纪服(fú)务收费等违(wéi)反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家企业信用(yòng)信息公示系统(tǒng)。

　　房屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越(yuè)低的原(yuán)则实行分档(dàng)定价，是否意味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中(zhōng)介费有望大(dà)幅降低(dī)？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建部发文鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格(gé)湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少越高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合理降低住(zhù)房(fáng)买(mǎi)卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要(yào)还是(shì)规(guī)范行业(yè)，打击收费过高的经(jīng)纪(jì)机构，但对市场影响有(yǒu)限，“以深圳为(wèi)例，深圳(zhèn)市(shì)场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不(bù)同，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪(jì)服务(wù)费用对市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前(qián)两部门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细(xì)则，还需要看各城(chéng)市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域的调整改善、规(guī)范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于(yú)二手房很多房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如(rú)产权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可(kě)能对(duì)交易(yì)产生(shēng)影响，这对房地产经纪服(fú)务行业的专业性提(tí)湖南省国土面积多少平方公里,人口有多少万，湖南省国土面积和人口是多少出更高的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研(yán)究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本(běn)应该(gāi)由上下家(jiā)各(gè)支付一(yī)半的(de)中介费，但(dàn)在一些热(rè)点城市的(de)二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部分购房者处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房(fáng)东愿意承担(dān)中介费，这部分费用也可(kě)能通过(guò)转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现(xiàn)。

　　“上家把中介(jiè)费(fèi)转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗(sú)成(chéng)’的情(qíng)况，一些房产中介公司(sī)将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费的基础上，再次向房东收取(qǔ)费用(yòng)，而这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再(zài)次(cì)转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高了房价。两部门(mén)提(tí)出(chū)严(yán)禁(jìn)操纵经纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操(cāo)作的透明度，也有利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称。

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