文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城(chéng)乡建(jiàn)设工作(zuò)会议提(tí)出“有条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四(sì)川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还(hái)烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发(fā)时代步入高质(zhì)量发展阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大(dà)保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该(gāi)取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解(jiě)停贷、复(fù)工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这(zhè)道关(guān)，解好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制(zhì)、改(gǎi)为(wèi)现房(fáng)销(xiāo)售？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房(fáng)老百(bǎi)姓几(jǐ)乎(hū)承担了所有商品(pǐn)不能交(jiāo)付的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不(bù)能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过(guò)度(dù)举(jǔ)债、高杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多(duō)得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预(yù)售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一(yī)下：商品房预售最(zuì)早源于中国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种(zhǒng)开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房改，由(yóu)于商(shāng)品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引入了商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达(dá)国家一般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项(xiàng)目获(huò)得政府批准后才可(kě)以开(kāi)始销(xiāo)售，买家在购买期房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全(quán)部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进(jìn)度在(zài)完全交房前进行分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障(zhàng)措(cuò)施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众不公平，所以不如借(jiè)机取消预售制(zhì)度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有(yǒu)一定历史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时代，取消预售制度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要配套(tào)房企债(zhài)务(wù)重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信(xìn)心和(hé)房地产长效(xiào)机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持(chí)市场(chǎng)化改革，中国一定能化解这个难(nán)题，让房(fáng)地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房(fáng)民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从这(zhè)个角度(dù)，取(qǔ)消预售制、实施(shī)现房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐(lè)业(yè)、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措施。在当前(qián)的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者(zhě)十年前在国务院发展研究中心参与财税改革方案研究时，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的专项研究。（参(cān)考后来形成的专著(zhù)《房地(dì)产(chǎn)周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版(bǎn)预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方(fāng)式(shì)，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难(nán)、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层(céng)销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推(tuī)行公共房屋制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是(shì)相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民(mín)的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一(yī)整勿必和务必的区别，务必是什么意思呀栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香(xiāng)港(gǎng)地产(chǎn)行业(yè)盛(shèng)行的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层(céng)出售。这模式一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量(liàng)有(yǒu)所(suǒ)增(zēng)加，开发(fā)商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产(chǎn)销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺(pù)、海上驳(bó)运(yùn)业务(wù)的(de)经(jīng)验，对于(yú)商品(pǐn)流通、资(zī)金周转(zhuǎn)有着独到的见解(jiě)，在努力寻求方法加快自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除(chú)了(le)分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说(shuō)明楼宇的地(dì)势环境(jìng)、建筑材(cái)料、分层价格、订购(gòu)方法等。此外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的(de)分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和销售，也解决了制造(zào)商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售(shòu)楼花+分期(qī)付(fù)款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖(mài)楼花”模式(shì)高效率(lǜ)地(dì)解决(jué)了核心的住房供不应求的(de)问题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不(bù)断完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港管理部(bù)门(mén)提升(shēng)了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的(de)监管，即要(yào)求开(kāi)发商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师(shī)的(de)核准。为了防止开(kāi)发(fā)商、律所、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求律师(shī)行在(zài)银(yín)行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开(kāi)发(fā)商操作等采取全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升，如(rú)出现房屋“烂(làn)尾”情(qíng)况，银(yín)行(xíng)将成最大风险方，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随(suí)着监管体系(xì)逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需(xū)求大(dà)和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重工业(yè)，强调基础建设，这一导(dǎo)向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯(wéi)有解(jiě)决住房(fáng)基础等城(chéng)市化(huà)配(pèi)套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福(fú)利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出现了分配不公、效(xiào)率低、配套(tào)差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分(fēn)房制(zhì)度(dù)不再适用于当(dāng)时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的一勿必和务必的区别，务必是什么意思呀(yī)针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商(shāng)品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关(guān)于进一步(bù)深(shēn)化(huà)城镇住房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化(huà)、住房供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划经济下的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时(shí)间(jiān)周期长(zhǎng)的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多方(fāng)迅速出台相关的(de)信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖(mài)楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合(hé)中国内地(dì)的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房(fáng)企资金压(yā)力(lì)，加快城镇住房建设。具体来(lái)说(shuō)，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出售(shòu)给购房(fáng)者(zhě)，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践(jiàn)过(guò)程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记(jì)和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采(cǎi)用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商而言，预(yù)售制商(shāng)品房(fáng)也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的风险确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要(yào)方式，预售制(zhì)极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇(zhèn)化发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本(běn)适居，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进步，数十(shí)年时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米，城镇住(zhù)房套数从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿套(tào)，套户(hù)比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地商品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发(fā)展。中(zhōng)国内(nèi)地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开(kāi)工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国(guó)企先行到民企崛起，队(duì)伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动(dòng)的(de)上下游产业链特别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房(fáng)地产及(jí)其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地(dì)产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道(dào)业(yè)务，占比超过三(sān)分(fēn)之一(yī)。从房地产融资存量占社(shè)融存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三国(guó)合(hé)计(jì)的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房(fáng)市值(zhí)的比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的(de)37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高(gāo)，以及中国(guó)资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认(rèn)，预(yù)售制(zhì)背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等(děng)待期(qī)一般为两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不能交房等风(fēng)险。另外(wài)，购(gòu)房者和开发(fā)商之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如(rú)果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较(jiào)大。

　　从行业层面(miàn)看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过(guò)度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇到下(xià)行周(zhōu)期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置等(děng)系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用和(hé)购(gòu)房(fáng)者(zhě)对(duì)行(xíng)业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系列问题，导致(zhì)“烂(làn)尾”等情(qíng)况(kuàng)，而(ér)房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的预售合(hé)同(tóng)和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等(děng)，则风险完(wán)全由银(yín)行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度(dù)看，购房(fáng)者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中(zhōng)明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商品房所得(dé)款项应当(dāng)用于(yú)有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来(lái)全国并没有统一的预(yù)售资(zī)金监管规定，各(gè)地实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆(kūn)明、重庆、长沙等(děng)城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未(wèi)进入监管账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(p勿必和务必的区别，务必是什么意思呀ò)继续还款。那么，监管账户(hù)资金如(rú)何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的(de)？实际上，在过去房地产大开发(fā)时(shí)代(dài)的(de)高(gāo)周转背(bèi)景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如(rú)工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工(gōng)程方将资(zī)金转给房企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方式套取的(de)资金，在房(fáng)企(qǐ)各地(dì)项目间流动，变(biàn)相加(jiā)杠杆(gān)，这样做提(tí)供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹(chóu)拿地、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定(dìng)程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商(shāng)品房预售制度呈(chéng)现(xiàn)以(yǐ)下特点：

　　1）预(yù)付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款(kuǎn)保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款(kuǎn)比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款(kuǎn)，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保(bǎo)护：房屋(wū)交付质量的(de)保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政(zhèng)府(fǔ)或(huò)第三方验收合格(gé)并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得购房者支付的(de)房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购(gòu)房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第(dì)三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期(qī)房定(dìng)金(jīn)一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据(jù)，2021年美国平(píng)均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷款支付(fù)剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美国为防止开发商(shāng)挪用资(zī)金，购房者的定金及首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承担任何责(zé)任(rèn)与损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中的资金全(quán)部来(lái)自(zì)银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监(jiān)管开发(fā)商施工(gōng)进(jìn)度。开(kāi)发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由(yóu)政府相关(guān)部门经审(shěn)查后(hòu)发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证(zhèng)向银行(xíng)得到购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首(shǒu)付购房，房款按建造工期进度支付(fù)，按(àn)揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定(dìng)利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售(shòu)门(mén)槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预(yù)售(shòu)房屋。签(qiān)署购房合同前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如(rú)由于任何原因不(bù)能购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于(yú)购房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有规(guī)定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购(gòu)房。

　　余款方(fāng)面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制(zhì)度，一般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体支(zhī)付节(jié)点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支付(fù)节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完(wán)工、内部(bù)水暖电路完工(gōng)、窗户(hù)玻璃(lí)完(wán)工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完(wán)工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可在(zài)支(zhī)付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定利率，银行按施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针(zhēn)对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的(de)功能是(shì)当房屋出(chū)现重大(dà)延期或重大(dà)缺陷时，保险公(gōng)司(sī)保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复，开发商破产，由保险公司(sī)负责(zé)相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同前，买卖(mài)双方均有一名(míng)律师(shī)，负责(zé)沟(gōu)通期房(fáng)交易(yì)中的房(fáng)产(chǎn)、资(zī)金、合同(tóng)等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由(yóu)保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的(de)部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交(jiāo)房前付款比例(lì)相对较低，一般(bān)会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩(shèng)余款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证公司的检验验收后才(cái)能交付，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金(jīn)也由律师监管，在确认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由(yóu)买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金(jīn)在(zài)进(jìn)入开(kāi)发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保(bǎo)障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日(rì)本期房交易立(lì)法(fǎ)，定金(jīn)超(chāo)5％或(huò)1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房(fáng)定金保全(quán)措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋(wū)供给(gěi)严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年(nián)出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或(huò)超(chāo)1000万日元的部分(fēn)，法(fǎ)律要(yào)求开(kāi)发商必须完(wán)成定金保全措施才(cái)可预(yù)售。什(shén)么是(shì)定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保(bǎo)证委托合同，设(shè)置购房者定金(jīn)的(de)保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾，购房者(zhě)可凭(píng)保证金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机(jī)构(gòu)或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需(xū)向购房者赔付违约金，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付(fù)最多(duō)不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在(zài)交房(fáng)后(hòu)开始(shǐ)支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房(fáng)者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满(mǎn)1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统(tǒng)一的选购权合同以及订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例(lì)方(fāng)面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付及(jí)印花税(shuì)，同时购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，《发(fā)展(zhǎn)商条例》对期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统(tǒng)一详(xiáng)细(xì)规定(dìng)，要(yào)求(qiú)所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工等(děng)，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按(àn)揭贷款也依照工程(chéng)进(jìn)度(dù)放(fàng)款(kuǎn)，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着放(fàng)出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账(zhàng)户，账户资金提(tí)取须与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产到了(le)政策出手(shǒu)临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方(fāng)面，加大对刚需和改善(shàn)型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保(bǎo)民生，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从(cóng)现(xiàn)在(zài)起，对还在(zài)正常(cháng)运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组整个行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分(fēn)估计(jì)形势复杂(zá)性(xìng)和人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立开发(fā)商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将(jiāng)已支(zhī)付定(dìng)金冻(dòng)结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司介入(rù)，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等情况(kuàng)提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建立按工(gōng)程进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的(de)权益。资金监管环(huán)节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商(shāng)品房保修期制度。保修(xiū)期内，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时，全(quán)国(guó)缺(quē)房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计(jì)，现在全国套户比(bǐ)超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。另一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚信，这(zhè)才(cái)是对购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

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