文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提(tí)出(chū)“有条件的(de)可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力(lì)的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会，这是(shì)房地产从(cóng)大开发时代步入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众(zhòng)不公平(píng)的(de)预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然(rán)二次房改(gǎi)是个技术活(huó)，兼顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按(àn)照经济(jì)规律办事(shì)，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨过这道关，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想(xiǎng)想，绝大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个(gè)人层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交房(fáng)等待(dài)期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助推(tuī)部分(fēn)房(fáng)企过(guò)度举债、高(gāo)杠(gāng)杆扩张，若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周期，会(huì)引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，这(zhè)样有(yǒu)助(zhù)于落实中央房住不炒精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一(yī)举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实(shí)，当前世界不少(shǎo)国家存在(zài)预售制。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有严(yán)格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全(quán)部房款，而是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度在完全交房前进行(xíng)分期支付。所(suǒ)以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支付以及(jí)违约处(chù)罚措施作(zuò)为保障的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定(dìng)会触发风(fēng)险，对购房民(mín)众不公平，所以不如借机取消预售制(zhì)度，以后(hòu)改为现房销售(shòu)。客观讲预售(shòu)制度有一定历(lì)史阶段性，现(xiàn)在(zài)中国住房进入存量时代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债(zhài)降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长(zhǎng)效机制。这是个(gè)技术活，只要(yào)坚持市(shì)场化改革，中国一定能化(huà)解这个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归实(shí)体经(jīng)济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售，开发商(shāng)将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知道能(néng)不能(néng)兑(duì)现的营销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产(chǎn)也不能例外，老百姓(xìng)买房子是天大的事，烂尾毁三代，好(hǎo)房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现(xiàn)房销(xiāo)售是实现老(lǎo)百姓安(ān)居(jū)乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的(de)重大措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地(dì)产(chǎn)软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财税改革方案(àn)研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长(zhǎng)期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售制的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时(shí)开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供期(qī)房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房(fáng)时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易(yì)立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售孕(yùn)育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一整栋楼为(wèi)单位，需(xū)要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港(gǎng)地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方(fāng)式(shì)，如把楼宇(yǔ)契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一(yī)经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所(suǒ)增(zēng)加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业有限公(gōng)司(sī)，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经(jīng)营杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳(bó)运业务的(de)经验，对于商(shāng)品流通、资金(jīn)周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还(hái)印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境(jìng)、建筑(zhù)材(cái)料、分层价格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分(fēn)期付(fù)款形(xíng)式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的(de)钱，买(mǎi)家(jiā)就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国(guó)香港(gǎng)房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观(guān)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地(dì)产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也出现过“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门(mén)不(bù)断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全的(de)监管机制(zhì)，促进市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年，位于大角咀(jǔ)的一(yī)个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年后，中(zhōng)国香(xiāng)港管理部门提升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度的监(jiān)管，即要求(qiú)开(kāi)发(fā)商(shāng)在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资金(jīn)需放入律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造(zào)假，套取监管(guǎn)账户资金，中国(guó)香(xiāng)港要求律师行在银行开(kāi)设的信托(tuō)账户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出现房屋“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十年代，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地面临住房需求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基础等(děng)城市化配套问题，才能(néng)进一步(bù)推(tuī)进城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了(le)分配(pèi)不公、效(xiào)率低、配套差(chà)等问(wèn)题，因此福利分(fēn)房制度不再适用(yòng)于(yú)当(dāng)时的(de)国情。叠加房地(dì)产市场面临商(shāng)品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时引入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无(wú)疑是对内(nèi)地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年(nián)起，中国(guó)内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制度，先后出台多项文件，大力支持国内(nèi)房地产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实(shí)行住房分配(pèi)货币化、住房供给(gěi)商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下(xià)一(yī)个项目的开发，形成滚动(dòng)开发模式(shì)，住房供应(yīng)速度加快。自(zì)此中国内地开始房改货币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行等多方(fāng)迅速出台(tái)相(xiāng)关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内(nèi)地的商品房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说，是指(zhǐ)房地产开(kāi)发企业将正在(zài)建(jiàn)设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房(fáng)者，由购房者支付定(dìng)金或房款的行(xíng)为。区别于(yú)中国香港，在中国内地实(shí)践过(guò)程中，商品房预(yù)售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证(zhèng)-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合(hé)同-进行(xíng)备(bèi)案登(dēng)记和预告登记-交(jiāo)付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款(kuǎn)，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的(de)形(xíng)式一次性(xìng)付清剩余房(fáng)款，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地的(de)开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开启了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售制(zhì)极大缩(suō)短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品(pǐn)房供应(yīng)，推(tuī)动了(le)城镇化发展进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发(fā)展起到了重(zhòng)要作(zuò)用(yòng)，不(bù)仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事业取(qǔ)得(dé)巨大进(jìn)步，数十(shí)年时(shí)间走完发达国家几百年城镇化(huà)路程(chéng)。改革开放(fàng)以(yǐ)来，城(chéng)镇(zhèn)化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国(guó)内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿(yì太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位)套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售(shòu)最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售(shòu)面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房地产行业的发展。中国内地房地(dì)产历经二(èr)十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元(yuán)，累计上(shàng)涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金(jīn)额(é)分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业(yè)的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业从无(wú)到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高增(zēng)长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠(qú)道，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值(zhí)占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献(xiàn)），房(fáng)地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的(de)投资占(zhàn)全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银行各项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率(lǜ)大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应渠(qú)道，根(gēn)据我们的(de)《中国(guó)住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合(hé)计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市(shì)值占股债房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英(yīng)国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中(zhōng)国资(zī)本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较(jiào)低，居(jū)民投(tóu)资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预售制背后潜藏的风险确实存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制(zhì)是对(duì)购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质量、房产(chǎn)证延期(qī)办理甚(shèn)至不能交房等风(fēng)险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关(guān)系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能根据购(gòu)房合同向开发商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时(shí)向银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿还，因(yīn)此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影响自身信用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作为按揭贷款的发放方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房(fáng)企通(tōng)过与购房者(zhě)签(qiān)订的预售合(hé)同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获(huò)得(dé)房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商(shāng)品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开(kāi)发(fā)企业预售商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款(kuǎn)监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定(dìng)。但多年以来全国并(bìng)没有统一(yī)的(de)预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地(dì)产(chǎn)大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调(diào)预售款监管账户资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总(zǒng)承包方(fāng)，以工程建设(shè)名(míng)义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付(fù)的工(gōng)程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套取的资金，在房企各(gè)地(dì)项(xiàng)目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动(dòng)性，房企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形(xín太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位g)成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模式，但(dàn)一(yī)定(dìng)程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来(lái)说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购(gòu)房者支(zhī)付(fù)的预(yù)付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分(fēn)期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般(bān)采(cǎi)用两种方式发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款(kuǎn)按(àn)照工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付后发放(fàng)按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保护(hù)：为预(yù)售商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有两种方式(shì)，一(yī)是期房由政府(fǔ)或第三(sān)方验(yàn)收合(hé)格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三(sān)方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美国(guó)期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前仅(jǐn)支(zhī)付(fù)首付(fù)，其余房款(kuǎn)交付(fù)后(hòu)按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例一(yī)般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数(shù)据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第三方公证(zhèng)行或产(chǎn)权保险公司的(de)信托(tuō)账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通(tōng)过申请仲裁取回，且(qiě)不承(ch太监割掉的是哪些部位，太监为什么割掉的是哪些部位éng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根据工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用资金直接损害银(yín)行利益，银行有(yǒu)充分(fēn)动机监管开发(fā)商施工进度。开发商在房屋(wū)交付时(shí)需(xū)取得由政府相(xiāng)关部(bù)门经审查后发(fā)放的验收凭证，通(tōng)过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期(qī)房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进(jìn)度(dù)支付，按揭(jiē)按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开发(fā)商在(zài)项目获批后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购(gòu)房者(zhě)需支付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证(zhèng)，签订(dìng)合(hé)同后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定金按照(zhào)德国(guó)法律全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土(tǔ)地交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首付方面(miàn)，德国没(méi)有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度(dù)，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内清(qīng)洁及墙面(miàn)完(wán)工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每笔贷款给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面(miàn)，德(dé)国(guó)保险(xiǎn)公司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的功能(néng)是当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公(gōng)司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售(shòu)制设有10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的(de)房产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签订(dìng)首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保护机制(zhì)，当开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需(xū)要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，但是交房前(qián)付款比例(lì)相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前(qián)付(fù)款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房(fáng)预售资金(jīn)监管极为(wèi)严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认工程(chéng)进度、支(zhī)付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资(zī)金(jīn)在(zài)进入开发商账(zhàng)户前经过两道关口，有利(lì)于保障购房者资金(jīn)安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定(dìng)金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时(shí)，开发(fā)商必须完成“预售房定金保(bǎo)全措施”，交房(fáng)前(qián)付款比(bǐ)例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交(jiāo)房后按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重(zhòng)失(shī)衡，叠加法律空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出(chū)台(tái)《宅地建筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多次修(xiū)订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可(kě)预(yù)售。什么是(shì)定金保全措施？即(jí)买卖双方(fāng)签订(dìng)购房合(hé)同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金(jīn)证(zhèng)明书(shū)交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他(tā)预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂尾(wěi)，购房者可凭(píng)保(bǎo)证金证明书向金融机(jī)构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需向购房(fáng)者赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前(qián)只需(xū)支付(fù)最多不(bù)超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款(kuǎn)在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进度(dù)支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的选购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支(zhī)付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房(fáng)者向银行(xíng)申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方(fāng)式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一(yī)般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的(de)订金(jīn)与(yǔ)付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入银行专门的项(xiàng)目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有关。房屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界(jiè)点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需和改善型(xíng)需求的支持力度(dù)，长短兼顾(gù)妥(tuǒ)善应(yīng)对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工(gōng)具(jù)支(zhī)持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在正常运转的房企包括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整(zhěng)个(gè)行业(yè)，为(wèi)每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估(gū)计(jì)形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效机制。长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已(yǐ)支(zhī)付定金冻结至房屋交付(fù)阶段(duàn)，保障购房(fáng)者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励(lì)保险公(gōng)司(sī)介入，为(wèi)房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度(dù)付款(kuǎn)机制或交(jiāo)房(fáng)后按揭贷(dài)款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第(dì)三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量(liàng)问题(tí)全权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势(shì)所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该(gāi)取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)。另一方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的(de)过硬(yìng)的产品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的(de)最根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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