导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化(huà)时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量(liàng)住(zhù)宅真实情况，据(jù)此(cǐ)判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是(shì)否真的(de)过剩(shèng)？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校(xiào)等(děng)，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七(qī)普显示中(zhōng)国城镇(zhèn)居民人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不(bù)是(shì)人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密切相关(guān)。中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户(hù)均1套房(fáng)，其中每户(hù)持有商品(pǐn)住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直(zhí)接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家庭户数，计(jì)算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结果显示，目前城镇家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其(qí)中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事(shì)实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗的租(zū)赁和置业需求。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近三成都是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会(huì)选(xuǎn)择(zé)在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)买(mǎi)房，从而产生了(le)额(é)外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产仍(réng)有(yǒu)四大(dà)新增需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人(rén)户(hù)占(zhàn)比不(bù)断增加，导致家(jiā)庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势(shì)将延续，带来新户(hù)购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分(fēn)化(huà)日益明显(xiǎn)，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)，人口净(jìng)迁入(rù)城市的(de)新增住宅需求(qiú)有(yǒu)望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三(sān)，30％左右的(de)家庭(tíng)住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平(píng)方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求正(zhèng)在不(bù)断增加。

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产步(bù)入大(dà)分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存(cún)在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房(fáng)价(jià)快速上涨基石。那么当下房地产大分化(huà)时代已(yǐ)至，大分化(huà)时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不(bù)同能级城市之(zhī)间，不同区(qū)域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文(wén)

　　引言(yán)

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突(tū)然激增(zēng)，引发一阵二(èr)手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房子是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供(gōng)需(xū)平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜(xī)由于(yú)住宅(zhái)存量数据并未公布(bù)，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有住宅(zhái)套数，回(huí)答当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的过剩了？据(jù)此判断未(wèi)来房地产市场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均(jūn)拥有住宅数量

　　（一）中国住(zhù)宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾害(hài)综(zōng)合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披(pī)露：“住宅城(chéng)乡建设行业获(huò)取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数(shù)据以及80多(duō)万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农(nóng)村房屋占9成(chéng)以上(shàng)，以(yǐ)栋数(shù)计(jì)算(suàn)的城镇房(fáng)屋实(shí)际仅有(yǒu)4700多万(wàn)栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非(fēi)住(zhù)宅(zhái)。总的算下来，住(zhù)宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，其中城市(shì)家庭户居民(mín)人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居(jū)民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋(wū)质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施等因(yīn)素密切(qiè)相(xiāng)关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅间数不(bù)能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居(jū)住水平。

　　中国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位(wèi)购买(mǎi)成套(tào)住宅，一套设(shè)施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两(liǎng)大类(lèi)，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居(jū)民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每(měi)年商品住宅销售套数（统计局）；二是居(jū)民(mín)住(zhù)宅来源（人口普查数(shù)据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述(shù)两组数据(jù)。

　　中国(guó)住宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前(qián)商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步(bù)走：

　　第(dì)一(yī)步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数相(xiāng)加，我们(men)就(jiù)能够得到当(dāng)前商(shāng)品住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅和(hé)非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商品住宅总数除以家庭户数，我们就能够得到城镇户(hù)均(jūn)拥有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我们利(lì)用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套(tào)数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售(shòu)以期房为主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数(shù)里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截(jié)止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和(hé)2022年）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年(nián)。

　　将(jiāng)商(shāng)品住宅(zhái)现房套数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇居民(mín)的住宅结(jié)构特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭(tíng)拥有(yǒu)住(zhù)宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租(zū)赁(lìn)其他住宅和购买(mǎi)二(èr)手(shǒu)房都是(shì)商品住宅，因此将租(zū)赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到(dào)商(shāng)品住宅占居民所有(yǒu)住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例(lì)，从(cóng)而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇(zhèn)户(hù)均一套房的(de)三(sān)点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并不(bù)意味着住宅市(shì)场(chǎng)供需平衡

　　需(xū)要有(yǒu)多余住宅来满足(zú)因人口(kǒu)流动、居(jū)民换(huàn)房等因素产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住宅套户比会在1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英国和(hé)日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造成人口净流入(rù)地(dì)的住宅市场供不(bù)应求，造成房价(jià)或房租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中国的(de)流(liú)动人口3.76亿(yì)，省内流动人(rén)口(kǒu)和省际流(liú)动人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大(dà)城市租房挣钱，在老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及(jí)南京工(gōng)作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市的高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市(shì)租赁一套(tào)房(fáng)，在(zài)房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(浆水是热性还是凉性的 浆水可以当水喝吗yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄(líng)至(zhì)少在33岁以上。

　　这批(pī)存在着建筑(zhù)结构松散、设施陈(chén)旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如(rú)电(diàn)线老化、管(guǎn)道等基础设(shè)施陈旧，给住户的生活(huó)带来了很大的(de)不(bù)便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居住体验(yàn)较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数拥有的(de)住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在(zài)5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区很难满足现代生活需(xū)求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁(qiān)重建。

　　近(jìn)五成的家庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室(shì)，户型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产的需(xū)求驱(qū)动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算(suàn)，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不(bù)考虑两(liǎng)年间农民带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半的家(jiā)庭人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家(jiā)庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇(zhèn)家庭人均住宅建筑面(miàn)积(jī)不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住(zhù)宅建筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难，若按这(zhè)个(gè)标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊(tān)面积(jī)后(hòu)，中国的(de)人均可(kě)使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到中国城镇家庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此，中国人口静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定(dìng)了中国未来地产仍(réng)有需(xū)求释放。户(hù)均(jūn)1套住(zhù)宅(zhái)现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户购(gòu)房需求扩张。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户(hù)均人口规模为2.85人/户，而(ér)七普显示(shì)城镇户均人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比(bǐ)明显上(shàng)升，人(rén)口小家庭化趋势将(jiāng)继续(xù)延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向经济带、都市(shì)圈中心城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引(yǐn)着人口流入。人(rén)口迁(qiān)移势必(bì)涉及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例(lì)，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为(wèi)72万，而出(chū)生(shēng)人口(kǒu)为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然(rán)增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区(qū)改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改(gǎi)建最多。自(zì)建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原公有住宅(zhái)家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他(tā)住(zhù)宅(zhái)（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商(shāng)品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济(jì)适用房和其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中村和旧城(chéng)改造(zào)，商品住宅的占(zhàn)比势必(bì)会(huì)进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有住(zhù)宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业(yè)管(guǎn)理，居(jū)民(mín)追求美(měi)好、宜居生活(huó)的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求有待(dài)释(shì)放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需(xū)求还(hái)将(jiāng)有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望提高(gāo)生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底(dǐ)的中央经济工作(zuò)会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)其(qí)他国家依(yī)旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发展水平的提高，中国的(de)人均住(zhù)宅间数(shù)与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积将随之增长。

　　如(rú)果(guǒ)说过(guò)去二(èr)十年是中国地产黄金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体现为住(zhù)宅供给(gěi)存在不足，供需出现错配，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨(zhǎng)基(jī)石。那(nà)么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间(jiān)差异，优质(zhì)小(xiǎo)区(qū)和老(lǎo)旧(jiù)二手房之(zhī)间的差(chà)异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调(diào)查的是人，并不(bù)是针对(duì)住宅(zhái)，因此可(kě)能存在统计偏差(chà)。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可能偏低，其增速可能超预期。

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