5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根(gēn)据基金一(yī)季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数量(liàng)占(zhàn)流通股比重增幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利(lì)时(shí)代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基金对(duì)房(fáng)地产的(de)配置(zhì)看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终(zhōng)于出现了(le)三(sān)年(nián)来的首(shǒu)次回升(shēng)，年(nián)底这一(yī)数(shù)值从1.56％升(shēng)至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同(tóng)步(bù)回升(shēng)，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有房地产板(bǎn)块一季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿元(yuán)，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五(wǔ)个股(gǔ)分别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于(yú)龙头(tóu)的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产板块排名最高的是保利发展，在基(jī)金(jīn)重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之(zhī)处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排(pái)位上看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万科最为明(míng)显；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传导(dǎo)到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还(hái)需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房地产已经进入大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线城(chéng)市。而映射到二级(jí)市场投资上，配置房地(dì)产行业(yè)轻松(sōng)收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类(lèi)，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传(chuán)统(tǒng)认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的行业(yè)也(yě)出现了一些机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生了更大的变(biàn)化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售面积(jī)很难(nán)再出现了(le)，2022年光(guāng)是居民(mín)存款数(shù)量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考虑存量地产的更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平(píng)方(fāng)米。需求端还(hái)需要有(yǒu)一定的政(zhèng)策(cè)出来去(qù)刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日(rì)，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率和(hé)房价收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过(guò)快上(shàng)行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或(huò)将回落，在(zài)此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的(de)高杠杆属(sh商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级ǔ)性，就(jiù)很容易(yì)出现信用(yòng)风险(xiǎn)问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方式，获(huò)得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回落时，行业(yè)的(de)贝塔(tǎ)已经(jīng)过去(qù)了，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿(ā)尔法，而对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃(nǎi)至(zhì)整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放(fàng)眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在(zài)纳入(rù)统计的124只房(fáng)地(dì)产(chǎn)类标的股中，本月以(yǐ)来实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期归来后(hòu)日(rì)成交量明显放大(dà)，4日(rì)、5日连续两(liǎng)个交易日收(shōu)出涨停。从该股的基本面(miàn)来看，上实发展的主营业(yè)务为房地(dì)产开发与经营。公司的主(zhǔ)要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁、物业管理服务、工(gōng)程项目、酒店经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实(shí)现(xiàn)营业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流(liú)通股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募(mù)的上(shàng)银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水(shuǐ)文龙(lóng)、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都跻(jī)身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模大(dà)幅度复苏。究(jiū)其(qí)原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出(chū)租率复苏至(zhì)近年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司(sī)拿地结算持续性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势(shì)头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机构在其中持续驻足(zú)。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依(yī)然在前十中，这(zhè)也是连(lián)续第(dì)三个(gè)季度(dù)他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局(jú)，其当(dāng)季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性(xìng)地(dì)产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一份报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房(fáng)地产ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际(jì)和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌(pái)和兼并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突(tū)出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券(quàn)商测(cè)算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机获取低成(chéng)本(běn)土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加(jiā)杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的(de)销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的(de)销售额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前(qián)中(zhōng)特估(gū)的浪潮下(xià)，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然(rán)存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优(yōu)势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较低(dī)的融资(zī)成本(běn)，优质(zhì)的开(kāi)发(fā)资(zī)源和(hé)良好的(de)不动产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特估(gū)，国央企相较于民营(yíng)地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和质(zhì)疑，所以在这(zhè)一轮行业(yè)出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级从(cóng)中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑在于(yú)集(jí)中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可(kě)预期(qī)的(de)盈利和(hé)现金流创造能力(lì)，以此带来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还是保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更(gèng)为光明。不(bù)过(guò)国投瑞银(yín)基(jī)金投资部副(fù)总监綦傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去(qù)持续观察国(guó)企(qǐ)央(yāng)企在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持(chí)低位，其次是(shì)销售(shòu)份额持续提升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地份额(é)持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢(màn)

　　机构需要多(duō)给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳(shū)理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度(dù)的(de)业绩分(fēn)化更趋明(míng)显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正(zhèng)，甚(shèn)至是较大(dà)增速的增长(zhǎng)。而这些公司(sī)也是机构的(de)重仓对象。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周(zhōu)刊(kān)》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企(qǐ)，主(zhǔ)要是因为过(guò)去两(liǎng)三(sān)年时间，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持(chí)续性地(dì)拿地，且(qiě)主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售业(yè)绩的增(zēng)长，从(cóng)而在2023年一季(jì)度(dù)市场恢复但仍处于调(diào)整的(de)过(guò)程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提(tí)醒(xǐng)表(biǎo)示，在房地产的复苏过程中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始又在(zài)往下掉(diào)。除(chú)了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外(wài)，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场表现也不太乐(lè)观。按照(zhào)现在的(de)经济状况、收入情况，以及市场的去库存压(yā)力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季(jì)度(dù)增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及其(qí)上下(xià)游产业链的复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我(wǒ)们要多(duō)给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下游(yóu)就(jiù)不是(shì)赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少(shǎo)数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多(duō)的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩(jì)会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等待它的(de)基本面不断(duàn)地凸(tū)显出来(lái)，这需要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）商议的近义词是什么呢 标准答案，商议的近义词是什么呢二年级

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